Согласно актуальному жилищному законодательству, жители многоквартирных домов могут самостоятельно выбирать способ управления своим домом. А если выбранная однажды УК перестает справляться со своими обязанностями, либо вовсе пренебрегает их выполнением, собственники квартир вправе расторгнуть с ней договор в одностороннем порядке. Разберемся, как правильно отказаться от управляющей компании, чтобы соблюсти при этом все нормы закона.
Нормативные документы
Отказаться от услуг управляющей компании владельцы помещений в МКД могут в любой момент. Основанием для этого, как правило, выступает недовольство качеством услуг, оказываемых УК. Однако недовольство это может потребовать обоснования. И тут пригодится знание таких нормативных актов:
- Гражданского кодекса РФ – в нем регламентируется оказание общественными организациями услуг по договору, а также процедура возмещения ущерба, полученного потребителями услуг;
- Постановления правительства РФ №354 от 6 мая 2011 года – в Приложении №1 к этому документу приводятся нормы качества коммунальных услуг;
- Постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года – в нем содержится определение некачественной коммунальной услуги.
И, конечно, основным документом, который требует изучения, станет Жилищный кодекс РФ. В его статье №161 описан порядок смены организации, контролирующей дом, а в статье № 162 (пункт 8.1) подробно описывается порядок отказа собственников от УК.
Варианты отказа от услуг УК
Способ отказа от управляющей организации зависит от того, каким образом она получила под управление многоквартирный дом. Вариантов может быть два – участие в открытом конкурсе или избрание путем голосования собственников жилья.
В первом случае собственники помещений могут просто не заключать новый договор с УК по истечении срока действия старого.
Важно сделать это вовремя, до тех пор, пока не вступила в силу прологнация документа.
Если же управляющая организация была выбрана жильцами путем голосования, отказ от ее услуг проводится тем же способом. Сделать это можно в любой момент. Но здесь важно привести на общем собрании жильцов доказательства некачественного предоставления обслуживающей организацией коммунальных услуг.
В протоколе голосования в этом случае должны содержаться отсылки к пунктам договора с УК, которые были нарушены.
Кто имеет право выбора
Голосовать за отказ от услуг УК на общем собрании могут только собственники помещений, находящихся в многоквартирном доме. Если гражданин снимает квартиру в аренду, его голос засчитан не будет.
Лица, проживающие в неприватизированном помещении, могут принимать участие в голосовании. Но решение за них должен принимать муниципалитет района, в котором расположен дом, так как именно эта организация выступает владельцем неприватизированных объектов недвижимости.
Важно! На общем собрании учитываются голоса владельцев не только квартир, но и нежилых помещений, расположенных в МКД.
Расторжение отношений с УК – пошаговая инструкция
В любом многоквартирном доме имеется инициативная группа жильцов. Как правило, это старшие по подъездам, а также управдом, координирующий их работу, а также взаимодействующий с УК на постоянной основе. Именно на их плечи и ляжет подготовка к расторжению договора с обслуживающей организацией.
Первое, что им предстоит сделать, это собрать доказательства некачественной работы УК. Это могут быть:
- индивидуальные или коллективные жалобы жильцов (в письменном виде);
- акты о ненадлежащем состоянии элементов дома (коммуникаций, подъездов, крыши, отмостки и т.д.), составленные комиссионно инициативной группой в присутствии представителя УК;
- фотографии, видеоматериалы;
- копии журнала заявок аварийных служб;
- результаты оценки независимых экспертных компаний.
Если по работе УК проводились проверки администрацией района или прокуратурой, результаты этих проверок тоже нелишне будет приложить к делу.
Следующий шаг, который должна будет сделать инициативная группа – продумать новый способ управления домом. Перед тем, как отказаться от управляющей компании, стоит сразу подобрать варианты новых УК, либо продумать создание ТСЖ. Без управления многоквартирный дом оставаться не может, это нарушение жилищного законодательства.
Шаг третий – информационная работа с собственниками. Инициативной группе стоит провести поквартирный обход дома, разъясняя жильцам идею отказа от УК, и предъявляя обоснования этой идеи. Для этого придется запастись копиями действующего договора с УК, а также копиями документов, доказывающих наличие нарушений. К этому пакету прикладываем список новых управляющих компаний (или план создания ТСЖ, в зависимости от ситуации). На изучение информации можно отвести жильцам около недели.
Удобно будет сделать электронные копии всех необходимых документов и разослать собственникам по интернету через электронную почту или соцсети. Электронные контакты можно узнать в процессе поквартирного обхода.
Спустя некоторое время после информирования граждан, назначается общее собрание собственников МКД. На нем решаются вопросы о смещении действующей управляющей организации и выборе новой. Решение происходит путем голосования – открытого или заочного. В последнем случае собственникам раздаются бюллетени, в которых они должны отметить свое решение. Затем инициативная группа собирает бюллетени и проводит подсчет голосов.
Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 50% собственников площадей МКД.
Действия после общего собрания
Когда собрание проведено, и голоса посчитаны, инициативная группа составляет протокол голосования. Затем на его основании пишется уведомление об отказе от услуг УК, к которому прилагаются документальные доказательства низкого качества ее работы. Все эти документы в течение 5 дней со дня принятия решения необходимо предоставить:
- в старую управляющую компанию;
- в органы муниципальной власти;
- в жилищную инспекцию.
В УК уведомление желательно принести в двух экземплярах. На одном из них сотрудник организации должен поставить отметку о принятии, дату и входящий номер документа. Второй экземпляр остается непосредственно в УК.
В течение 10 дней действующая обслуживающая организация должна сложить свои полномочия относительно отказавшегося от нее МКД. Договор с новой УК можно заключать сразу после подачи уведомления в старую. Новая УО начнет исполнение своих обязательств спустя месяц после подписания с нею контракта.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Возможные сложности
Действующая УК может не согласиться с решением собрания собственников. Причинами этого могут выступать:
- наличие у собственников задолженностей перед УК;
- сомнения УК в правильности проведения собрания, качестве подсчета голосов;
- желание обслуживающей организации исправить ситуацию, повысив качество услуг.
В этих случаях УК просто не станет передавать документы новой компании, выбранной собственниками МКД. Можно ли отказаться от управляющей компании в такой ситуации. Да, но придется обращаться в суд по месту расположения дома, предоставив все доказательства некомпетентности УК, материалы по общему собранию, и написав соответствующее заявление.
