Одним из отличных вариантов приобретения жилья в собственность является аренда квартиры с последующим выкупом. В отличие от классических схем она не так сильно распространена, однако представляет определенный интерес, поскольку позволяет сразу проживать в помещении.
Оформление договора
Что же такое аренда с выкупом? Это такая сделка, которая подразумевает приобретение объекта недвижимости как бы в рассрочку и без уплаты процентов. В такой ситуации Гражданский Кодекс РФ предусматривает заключение соглашения об аренде (или найме). В нем также говорится, что одним из его условий может быть переход имущества в собственность арендатора после того, как срок съема кончится. Кроме того, если полная стоимость квартиры будет выплачена раньше, то жилье перейдет от одного владельца к другому именно в тот момент.
Таким образом, для найма жилья с последующим выкупом нужно заключить соответствующий договор. Важно не забыть о ключевых моментах:
- все формулировки не должны допускать неоднозначного или двоякого толкования;
- соглашение заключается исключительно в письменной форме, договоренности на словах (устно) не допускаются;
- обязательным условием сделки является цена имущества, без ее указания соглашение может быть признано судом недействительным;
- также четко оговаривается внесение платежей равными долями, иногда они производятся не раз в месяц, а раз в квартал;
- в текст договора включается точное и полное описание объекта недвижимости (количество комнат, площадь, адрес).
Какие шаги рекомендуется предпринять, чтобы избежать неприятных ситуаций:
- предварительно проанализировать стоимость жилья, цены на рынке недвижимости и просчитать выгоду сделки;
- уточнить информацию о владельце, попросить его собрать справки о составе семьи, о лицах, зарегистрированных в квартире, особенно обратив внимание на несовершеннолетних. Сделать это нужно, чтобы в дальнейшем не было проблем с выпиской детей из жилого помещения;
- обязательно нужно посчитать, какова окончательная стоимость арендуемой квартиры;
- спросить, можно ли сразу оформить регистрацию по адресу помещения;
- выяснить, не заложено ли жилье, не составлено ли в отношении его завещание, а также не ведутся ли в его отношении наследственные споры;
- обязательно подпишите акт приема-передачи имущества, в котором будет описано актуальное состояние недвижимости.
Особенно внимательно осмотрите квартиру, поговорите с соседями, поскольку порой таким непопулярным способом хозяева пытаются избавиться от неликвидного имущества. Аренда с выкупом не считается быстрой сделкой, также не является она и краткосрочной, поэтому следить за ней приходится постоянно, пока не прекратится обязанность по осуществлению платежей.
Возможные риски
Перед тем, как давать согласие на заключение сделки, необходимо внимательно ознакомиться со всеми ее условиями и потенциальными рисками. Первое, о чем нужно знать – это государственная регистрация договора. По закону она требуется не всегда. Например, если соглашение рассчитано только на 11 месяцев (с возможностью продления), то регистрировать его не нужно, можно просто оформить в письменном виде.
Чаще всего для продавца такой вид договора удобен лишь в тех случаях, когда реальная прибыль превышает иные возможности получения дохода от этого вида имущества. Порой, чтобы не остаться в накладе, он делает стоимость аренды достаточно высокой, чтобы быстрее получить деньги. А для покупателя ежемесячная плата за квартиру почти равна тем суммам, которые он платил бы за ипотеку. Правда, с важным отличием – отсутствием задолженности перед кредитным учреждением в виде банка.
При этом кажется, что покупатель находится в заведомо проигрышном положении, поскольку если он по каким-то причинам не сможет внести ежемесячную плату вовремя, то останется без жилья. Собственник вправе выселить его без уведомления и разбирательств, естественно, не возвращая уже внесенные денежные средства. Таким образом, преимущество покупателя лишь в том, что он сразу может заселиться в жилое помещение (однако на это рассчитана и ипотека). Других фактических выгод почти нет, однако на первый взгляд сделка кажется заманчивой.
Арендатору нужно понимать и то, что на время аренды, пока не выплачена вся сумма за квартиру, распоряжаться ее судьбой он не может. То есть он не сможет продать ее, обменять и совершить иные подобные действия.
Законный владелец в любой момент вправе расторгнуть соглашение, а потенциальному покупателю в такой ситуации скорее всего придется обращаться в суд, чтобы затребовать возврат денежных средств.
Если же продавец скончается до окончательного выкупа недвижимости арендатором, то покупателю придется заключать новый договор с наследником (или наследниками), однако никто не дает гарантии, что его условия будут такими же. Также может возникнуть недопонимание из-за уже выплаченной части средств.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Проблемные ситуации
Надо понимать, что не все хозяева квартир или комнат согласны на такие условия, поскольку обычно люди рассматривают недвижимость как то, что постоянно приносит прибыль. По этой причине подобные сделки совершаются не так часто. Кроме того, людей беспокоят возможные риски, а именно потенциальное увеличение стоимости жилья после окончания аренды. Рыночная цена на квартиры редко когда снижается, а за несколько лет она однозначно подрастет. В связи с этим гораздо чаще применяется покупка в рассрочку от застройщика.
Однако в последнее время строительные компании предлагают и аренду с выкупом. Потенциальный клиент заключает договор найма. В нем стоимость квартиры фиксируется на время аренды. А через год он либо выкупает, оплатив оставшуюся часть суммы, либо съезжает. Правда, позволить себе такие сделки могут только те застройщики, у которых в наличии есть свободные квартиры с отделкой, пригодные для проживания.
Если же все-таки стороны хотят иметь возможность менять цену (как в большую, так и в меньшую сторону), то условие об этом должно быть внесено в текст договора. Разрешаются следующие варианты:
- ежемесячный перерасчет, опирающийся на текущую величину инфляции;
- осуществление выплат в другой, более стабильной валюте (евро, доллары).
Также стоит закрепить в письменной форме формулу изменения и вычисления ежемесячной платы, чтобы между физическими лицами не было недопонимания и разбирательств. Разумеется, условие о том, что на цену не влияет рыночное изменение стоимости жилья, также может иметься в письменном соглашении. Тогда какие-либо перерасчеты будут считаться незаконными и одна из сторон вправе оспорить их в судебном порядке.
Ознакомиться с некоторыми спорными моментами можно, обратившись к тексту Постановления Арбитражного Суда. В нем рассматриваются отдельные вопросы правоприменительной практики в отношении договоров аренды.
В отличие от ипотеки, которая четко регулируется актуальным законодательством и отличается достаточно понятными характеристиками и установленным деловым оборотом, аренда жилья с выкупом пока что недостаточно закреплена нормативно-правовыми актами. Слишком многое из-за этого зависит от добросовестности сторон сделки.
Резюме
Таким образом, если человек хочет стать собственником квартиры, но у него не хватает денежных средств на это, он может прибегнуть к не слишком распространенному способу: аренде квартиры с последующим выкупом. Алгоритм действий прост: заключение договора о съеме жилья с указанием условия о покупке; внесение платежей в четко указанные сроки; после того, как вся сумма перечислена, нужно подписать соглашение о купле-продаже недвижимости. Этот вариант очень удобен для тех, у кого не так много денег и имеется необходимость сразу проживать в квартире.
Рекомендуется очень хорошо изучить положения гражданского законодательства перед составлением договора, а лучше всего обратиться за консультацией к юристу, чтобы узнать обо всех правовых тонкостях и нюансах. Не стоит забывать прописывать рамки ответственности сторон за неисполнение обязательств или ненадлежащее их исполнение.
Особое внимание предстоит уделить пунктам о повышении или понижении стоимости квартиры в случае, если на рынке недвижимости произойдут какие-либо изменения. Это делается, чтобы ни одна из сторон не осталась в проигрыше. Если договоренностей об изменении цены не будет в письменном соглашении, то любые судебные споры по этому поводу окажутся безуспешными.
