Процедура передачи жилого помещения в аренду основывается на гл. 34 и 35 ГК РФ. Оформление официального договора позволит исключить возникновение споров и конфликтных ситуаций. Необходимо заранее уточнить, какие документы для аренды квартиры требуются в 2020 году.
Необходимая документация
Для законного оформления аренды стороны обязаны заключить договор. Основной его смысл в том, что одна из сторон передает другой стороне жилплощадь во временное пользование за определенную плату (ст. 606 ГК РФ). Стандартный образец договора включает следующие сведения:
- данные паспортов, ИНН обоих участников сделки, реквизиты организации (для юридического лица);
- местоположение жилплощади с указанием точного адреса;
- дата составления документа и продолжительность его действия;
- техническое состояние объекта;
- способ оплаты (наличный или безналичный расчет). При необходимости указать обязательство предоставлять расписку о получении денег;
- точные сроки оплаты;
- прописать, кто из сторон и в каком размере будет оплачивать коммунальные услуги, электричество, вносить оплату за телефон, интернет или домофон;
- особенности проведения ремонтных работ, при этом отметить, что капитальный ремонт – право и обязанность собственника квартиры;
- форс-мажорные ситуации;
- указать, что съемщик не может свободно распоряжаться арендованным имуществом, он не вправе передавать квартиру третьим лицам или подселять кого-либо без разрешения владельца;
- прописать действия обеих сторон при повышении стоимости коммунальных услуг;
- отметить, будет ли повышаться арендная плата за квартиру во время действия договора;
- основания для досрочного прекращения договора и порядок действий в подобной ситуации;
- внесение залога, если это необходимо, способ его оплаты и особенности возврата.
По желанию стороны могут добавить и дополнительные пункты. Приложением к документу станет акт приема-передачи, согласованный обоими участниками, расписка о получении оплаты и залога. Если договор напечатан на нескольких листах, то все листы должны быть пронумерованы и заверены подписями.
Арендатору квартиры советуют убедиться, не находится ли жилплощадь под залогом и не наложен ли на нее арест, проверить отсутствие задолженности перед коммунальными службами.
Если рассматриваемая квартира находится в ипотеке, то для передачи ее в аренду потребуется согласие банковской организации. В противном случае арендодателю грозят штрафные санкции, банк может обязать его погасить кредит досрочно.
В некоторых случаях договор заключают с помощью посредника. Чаще всего им выступает риэлтор. При этом владелец квартиры оформляет доверенность на посредника. Собственнику рекомендуют присутствовать при заключении договора, чтобы были учтены все его интересы. Лучше самостоятельно продумать все пункты, оговорить спорные моменты. Привлечение сотрудников агентства недвижимости может повлечь за собой значительные расходы.
Какие документы потребуются от участников сделки?
Следует различать понятия найма и аренды. В первом случае сторонами сделки станут физические лица, во втором – по крайней мере, одна из сторон – юридическое лицо. Если договор оформляется между физическими лицами, то от наймодателя потребуются:
- удостоверение личности и ИНН;
- документ, доказывающий право владения недвижимостью;
- справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- заверенное нотариусом разрешение на передачу жилья в аренду от других совладельцев;
- если договор заключается на основании доверенности от собственника, то бланк доверенности тоже потребуется предоставить, а также паспорт доверенного лица.
Наниматель предъявляет свой паспорт, удостоверения личности прочих лиц, проживающих с ним в съемной квартире. Если арендовать квартиру будет юридическое лицо, то от него потребуют банковские реквизиты, документы о компании с печатями, доверенность на уполномоченного представителя и его паспорт. Индивидуальный предприниматель представляет паспорт, документы о предпринимательской деятельности, реквизиты своих счетов, выписку из ЕГРИП.
Какие виды аренды существуют?
В зависимости от длительности проживания арендатора в квартире выделяют несколько видов аренды. Если квартира сдается на срок до 11 месяцев включительно, то такой вид аренды называется краткосрочным. Соответственно, владелец жилья может сдавать его посуточно или на несколько часов. В этом случае рекомендуют составить опись имущества, в остальном текст договора схож со стандартным вариантом. Оформлять подобный договор разрешается только с физическими лицами, регистрировать соглашение не нужно.
Если квартиру сдают на длительный срок (от 1 года и более), то необходимо зарегистрировать договор в Росреестре. Если в тексте договора срок не указан, то он автоматически приравнивается к 5 годам. Сведения также передаются в налоговую службу, наймодатель обязан будет заплатить налог. Чаще всего оформляют договор на период менее 1 года, оговаривая возможность его продления в тексте соглашения.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Как зарегистрировать сделку?
Регистрация договора обязательна, если он заключен на срок более 11 месяцев, либо в качестве одной из сторон (или обеих стороны) выступает юридическое лицо. Для регистрации необходимо:
- оплатить государственную пошлину, за дополнительное соглашение к договору пошлина оплачивается отдельно;
- подготовить заявление в Росреестр;
- собрать документы – подлинники и копии паспортов обоих участников, договор об аренде помещения в 3 экземплярах, выписку из ЕГРН, документ об оплате пошлины, технический паспорт жилплощади;
- с заявлением и набором документов обратиться в отделение Росреестра, его сотрудник выдаст расписку об их принятии;
- регистрация договора выполняется за 10 дней, после чего на руки выдают свидетельство о регистрации договора об аренде квартиры.
Госпошлину оплачивает арендатор жилплощади, регистрируют договор на владельца. Зарегистрированный контракт вступает в юридическую силу и становится значимым документом при решении конфликтных ситуаций.
При сдаче квартиру в аренду, собственник должен заплатить налог с полученного дохода. Необходимо подать декларацию в налоговую инспекцию. Это можно сделать лично или оформить доверенность у нотариуса, воспользоваться сайтом ФНС, заполнить форму в электронном виде. Бланк можно скачать на сайте. Потребуется указать полученный от аренды доход, личные данные. У физического лица взимают налоговый сбор в размере 13%, при регистрации ИП – 6%, при покупке патента процентная ставка отсутствует, вносится оплата только за патент.
Расторжение договора
Прекратить действие заключенного договора можно по истечении срока, указанного в нем. Досрочное расторжение допускается с обеих сторон. Основными причинами досрочного прекращения могут стать:
- жалобы соседей на поведение арендатора;
- просрочка оплаты за квартиру более чем за 2 месяца;
- нанесение материального ущерба имуществу;
- отсутствие платежей за коммунальные услуги;
- съемщик проводит ремонтные работы или перепланировку помещения без согласия владельца жилья.
Собственник может уведомить съемщика о своем решении за 1 месяц. Если съемщик не хочет добровольно выезжать из квартиры, нужно обратиться в суд. Со стороны съемщика основаниями для досрочного расторжения могут стать:
- собственник скрывал существенные дефекты жилого помещения при оформлении договора;
- за счет форс-мажорных обстоятельств проживание в квартире невозможно;
- владелец создает препятствия в пользовании жильем.
Прежде чем заключать соглашение обеим сторонам важно внимательно изучить представленные бумаги, удостовериться в их законности и подробно обговорить все условия сотрудничества.
Оплата аренды
Для того чтобы факт оплаты был подтвержден юридически и считался весомым доказательством на случай судебного разбирательства, необходимы чеки об оплате или соответствующие квитанции из банка. Оплачивать можно:
- наличными средствами – не всегда удобный способ для обеих сторон, обязательно требовать расписку о принятии денег с указанием даты платежа, суммы и подписи получателя;
- безналичным способом – передачу денег оспорить невозможно, она подтверждается квитанциями.
Расписку лучше составлять в присутствии свидетелей.
Корректно составленный договор позволит предотвратить многие споры, сохранить имущество в надлежащем виде и заключить выгодную сделку.
