Договор аренды в отношении объектов недвижимости – один из самых распространенных правовых документов. Он является двусторонним, в качестве обеих сторон могут выступать физические или юридические лица. Законодательством определены ситуации, при которых можно досрочно расторгнуть договор аренды.
Основные понятия
Нередко понятия «аренда» и «наем» считают синонимами. Однако между ними есть существенные различия. Под арендой понимают передачу имущества организации, а договор найма составляют при передаче в пользование недвижимости физическому лицу. Последний необходимо составлять в письменном виде, а аренда может заключаться и по устной договоренности. Существуют и другие отличия:
- если аренда продолжается больше 1 года, то договор понадобится зарегистрировать;
- аренду оформляют арендатор и арендодатель. При найме участники договора именуются как наниматель и наймодатель. Подобные наименования обязательно фиксируются в тексте договора;
- договор найма составляется только при передаче жилых объектов недвижимости, аренду можно оформить на нежилые объекты (склады, подсобные помещения);
- в случае с наймом существует ограниченный срок действия соглашения – 5 лет. Аренда может быть бессрочной;
- правила аренды прописаны в ст. 34 Гражданского кодекса РФ, найма – в ст. 35 того же закона.
Договоры аренды и найма регламентируют отношения обеих сторон, устанавливают их обязательства и права, предусматривают алгоритм действий в конфликтных ситуациях.
Причины, по которым можно расторгнуть договор
Договор об аренде жилого помещения прекращается, если истекает срок его действия. Регистрировать подобные договоры в Росреестре необходимо, если срок аренды превышает 12 месяцев. Для того чтобы избежать государственной регистрации договоры составляют на 11 месяцев. Законодательством предусмотрены отдельные случаи, когда допустимо досрочное прекращение отношений:
- по соглашению сторон, при составлении соответствующего документа;
- по инициативе одного из участников в суде, если имели место причины, указанные в ст. 619, 620 ГК РФ;
- если одна из сторон желает прекратить отношения по причинам, предусмотренным в тексте договора.
Обоюдное согласие позволит быстро и без лишних конфликтов прекратить действие договора, не требуется привлечение третьих лиц. Существуют обстоятельства непреодолимой силы, при которых отсутствует ответственность с обеих сторон. К ним относят военные действия и техногенные катастрофы в регионе проживания, природные бедствия, отказ коммунальных служб обслуживать дом, в котором расположена квартира, если причиной не явилась задолженность по платежам.
Одностороннее расторжение возможно в таких случаях:
- если упомянутая жилплощадь не была передана в распоряжение нанимателя, либо наймодатель чинит какие-либо препятствия для ее использования;
- собственник квартиры не выполняет свои обязательства по ремонту жилья;
- после подписания документа были выявлены существенные недостатки, препятствующие надлежащему использованию недвижимого объекта;
- если жилье больше не пригодно для проживания по причинам, не зависящим от арендатора;
- если арендатор нарушает сроки и правила внесения арендной платы;
- жилплощади был нанесен существенный ущерб арендатором;
- помещение используется не по целевому назначению.
Если подобные основания для расторжения имеются, то сторона-инициатор отправляет другой стороне требование о прекращении договора. Далее алгоритм действий отличается в зависимости от решения другой стороны. Досудебный порядок расторжения актуален при согласии обеих сторон или одностороннем желании нанимателя.
Если достигнуто согласие
Если обе стороны согласны на досрочное расторжение договора аренды, то им необходимо зафиксировать свое решение в письменной форме. Важно учитывать следующее:
- тот, по чьей инициативе происходит расторжение, должен отправить уведомление другому участнику;
- составляется соглашение;
- стороны ставят свои подписи, после чего аренда прекращается. Жилье возвращается в распоряжение его владельца, а наниматель освобождает помещение.
Подобный способ позволяет избежать длительных разбирательств, уплаты возможных штрафных санкций. Передача имущества происходит на основании акта приема-передачи, составленного при заключении договора, фиксируется состояние жилплощади.
Расторжение по инициативе арендатора
Нанимателю необходимо предупредить арендодателя о своих планах за 3 месяца. Если в тексте договоре о найме зафиксирован иной срок уведомления, то ориентироваться нужно на него. При этом обязательно согласие всех лиц, которые проживают в указанной квартире.
Уведомить собственника квартиры можно при личной встрече или путем отправки ему заказного письма с уведомлением. Срок отсчитывается от даты получения документа арендодателем. Когда установленный срок истечет, договор будет считаться недействительным.
Если расторгнуть отношения хочет арендодатель
Прекращение договора по инициативе арендодателя возможно:
- если квартиросъемщик причинил ущерб имуществу собственника или совершал действия, нарушающие права соседей;
- если квартира находится в аварийном состоянии и дальнейшее проживание в ней не представляется возможным;
- при просрочке оплаты в течение двух месяцев при сроке договора менее года, или неуплата в течение полугода при долгосрочном договоре.
Возможны и другие ситуации, предусмотренные жилищным законодательством РФ. Жильцов необходимо уведомить о выселении в срок, указанный в договоре. При отсутствии их согласия вопрос решается в судебном порядке.
По постановлению суда нанимателю квартиры предоставляют срок, не превышающий одного года, для ликвидации совершенных им нарушений. Если никаких мер предпринято не было, арендодатель повторно обращается в суд, договор расторгается.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Вопросы оплаты
Если заблаговременно расторгнуть договор желает владелец жилья, а какие-либо нарушения со стороны нанимателя отсутствуют, то арендодатель должен оплатить расходы на поиск нового жилья и переезд, если иное не зафиксировано договором. Денежные средства выплачиваются в момент расторжения соглашения.
Если расторгает договор наниматель жилья, не уведомив при этом владельца в указанный срок, то он должен заплатить штраф в размере половины суммы от ежемесячной оплаты. Если причиной расторжения стали значительные нарушения условий договора (например, причинение имущественного вреда), то пострадавшая сторона вправе требовать возмещение понесенных убытков.
Как правильно составить соглашение о расторжении?
Типичный образец подобного документа включает следующие сведения:
- наименование документа;
- личные данные обоих участников договора с указанием данных их паспортов, ИНН, места регистрации и контактного телефона;
- причины, по которым действие договора прекращается;
- подтверждение факта, что у обеих сторон отсутствуют претензии друг к другу;
- дата расторжения сделки.
Оформить соглашение необходимо так же, как и сам договор. Если договор заверял нотариус, то и соглашение должно быть заверено таким же образом. Соглашение должно быть подписано обеими сторонами с указанием расшифровки подписей.
Расторжение, если на него согласны обе стороны, возможно, если:
- жилплощадь и находящееся в ней имущество собственника находится в надлежащем состоянии;
- нет задолженности по арендной плате у нанимателя;
- наниматель жилья вывез свои личные вещи и покинул квартиру.
При соблюдении всех указанных выше пунктов договор признается расторгнутым, обе стороны освобождаются от наложенных обязательств. Если в тексте первоначального договора аренды было указано условие выплаты компенсации при досрочном прекращении аренды, то инициатор обязан совершить все положенные выплаты.
Примерный образец соглашения о расторжении договора найма жилого помещения можно скачать здесь
Как расторгнуть договор в суде?
Прежде чем обращаться в суд, нужно отправить уведомление второму участнику договора. Передают его лично либо пользуются услугами почты. Документ должен быть в письменном формате, в нем важно отразить следующее:
- наименование;
- полную информацию об участниках сделки найма;
- реквизиты договора о найме помещения;
- причины, по которым было послано подобное уведомление;
- формулировка требования о расторжении договора о найме квартиры досрочно.
Изначально в текст договора должны быть включены сведения о том, в каком порядке его можно прекратить. Причины расторжения должны соответствовать нормам ГК РФ.
Для расторжения сделки найма, если участниками являются физические лица, обращаются в суд общей юрисдикции по адресу регистрации ответчика. Требования к исковому заявлению обозначены в ст. 131 ГПК РФ.
Иск должен быть составлен в письменной форме и включать такую информацию:
- реквизиты судебной инстанции;
- сведения о сторонах разбирательства;
- информация о том, чьи права были нарушены;
- сведения о том, было ли отправлено предварительное уведомление другому участнику договора.
К заявлению истца необходимо приложить:
- копию договора аренды;
- копию уведомления и подтверждение его получения другой стороной;
- если причиной расторжения становится задолженность по оплате, то нужно представить соответствующие квитанции;
- если был причинен имущественный ущерб, то прилагается копия акта с перечислением причиненного ущерба.
В зависимости от ситуации список документов может меняться, уточнить их точный перечень можно при подаче иска. Суд может приобщить к делу показания свидетелей или заключения специалистов. Рассмотрение дела, в среднем, занимает 2 месяца, в отдельных случаях – до полугода.
