Как правильно по закону сдать квартиру в аренду

Владельцам жилья по закону предоставляется возможность свободного распоряжения своим имуществом. Это означает, что недвижимость в любой момент можно продать, подарить, сделать объектом залога или включить в состав завещания, чтобы передать по наследству. Хозяева квартиры также могут предоставлять свою жилплощадь для проживания третьим лицам, в том числе по договору найма. Однако необходимо сдать квартиру в аренду правильно, чтоб в будущем не столкнуться с возможными проблемами. О том, как это сделать, поясняется в данном материале.

Возможные риски для владельца жилья

Аренда жилплощади представляет собой юридическую сделку, стороны которой наделяются определенными правами и обязанностями. Такого рода сделка должна заключаться в форме письменной договоренности, с описанием предмета договора и правовыми последствиями заключенного соглашения для сторон. Однако в подавляющем большинстве случаев граждане стремятся избежать бумажной волокиты, и сдача квартиры происходит на основании устного соглашения между хозяином и квартиросъемщиками. В такой ситуации возможные риски для собственника выглядят следующим образом:

Порча арендуемой жилплощади, и, как следствие, дополнительные расходы на восстановление и ремонт. Арендаторы жилья, не скрепленные документальным соглашением, вполне могут нанести ущерб имуществу хозяина абсолютно безнаказанно, так как без сопутствующих документов взыскать с недобросовестных нанимателей ущерб будет невозможно.
Несение дополнительных расходов за коммунальные услуги. Пожив некоторое время, наниматели жилья могут попросту съехать, не заплатив по счетам за коммунальные услуги. Особо крупные проблемы могут возникнуть у владельцев квартир, где имеются стационарные телефоны – жильцы могут вести переговоры, за которые впоследствии придется платить хозяину.
Риск наступления административной и уголовной ответственности. Основная причина, по которой отдельные граждане избегают заключения договора – желание уклониться от уплаты подоходного налога. Доходы от сдачи недвижимости в аренду попадают под статью доходов, соответственно, являются налогооблагаемыми. Если факт сокрытия налогов от государства станет известным, хозяину грозят значительные штрафы, а при крупном размере неуплаченных налоговых взносов – уголовное наказание вплоть до лишения свободы.
Собственник рискует стать объектом мошенничества. Квартира, переданная жильцам без письменной договоренности, может быть повторно сдана третьим лицам. Граждане, сдававшие жилье самостоятельно, неоднократно сталкивались с ситуациями, когда обнаруживалось, что квартирант самостоятельно заселил других жильцов, взяв с них внушительный задаток за несколько месяцев вперед.

Для того чтобы избежать подобных негативных последствий, собственнику достаточно заключить с квартиросъемщиками письменную договоренность, в которой будут закреплены обоюдные интересы сторон.

С чего начать

Арендодателю в первую очередь необходимо найти подходящих жильцов. Сделать это можно различными способами:

через специализированное агентство (услуги риэлторов);
обратиться к друзьям, родственникам, знакомым, коллегам;
подать объявление в специализированные СМИ или разместить в интернете.

Спрос на жилье остается высоким, поэтому поиск обычно не занимает много времени, даже если хозяева ищут квартиросъемщиков самостоятельно без посредников. Если хозяева не хотят тратить время на поиски, всегда можно обратиться за помощью к риэлторам. Необходимо предварительно ознакомиться с порядком оказания посреднических услуг, так как некоторые агентства берут плату за подбор жилплощади не только с соискателей, но и с владельцев квартиры.

Нельзя дать каких-либо универсальных советов в поиске жильцов. Если в квартире выполнен дорогостоящий ремонт и размещена дорогая мебель, скорее всего хозяева будут избегать заселения семьи с маленькими детьми или животными. Ориентироваться в поиске следует на собственные приоритеты и впечатления от личной встречи с потенциальными нанимателями. Будущим жильцам необходимо показать условия проживания и озвучить свои требования. Если на этом этапе хозяин и потенциальные квартиранты остались довольны друг другом, необходимо закрепить предварительное соглашение письменным договором.

Подготовка документов

Необходимо подготовить договор. В зависимости от того, кому сдается помещение, это будет либо договор найма, либо аренды. Договором найма будет именоваться соглашение, если обе стороны являются физическими лицами, тогда как при передаче жилья юридическому лицу будет использоваться договор аренды. В обоих случаях используется стандартная форма договора, в которой поясняется порядок передачи жилого помещение во временное пользование квартиросъемщику. В документе должна содержаться следующая информация:

ФИО, паспортные данные сторон соглашения;
сведения о предмете договора – квартире (общие характеристики, юридический адрес);
размер и условия внесения оплаты за жилое помещение;
величина депозита (задатка);
порядок оплаты услуг ЖКХ;
срок действия, порядок расторжения.

В документе можно прописать и иные пункты, например, как часто хозяевами будет осуществляться проверка, ограничения по использованию части помещений или хозяйского имущества, возможность выполнения ремонтных работ в счет арендной платы и т.д.

В готовом документе проставляется дата и подписи сторон. По закону подобное соглашение не требует обязательного нотариального заверения, однако договоренность, заверенная нотариусом, гораздо надежнее. Следует учитывать, что при обращении в нотариальную контору гражданам придется заплатить государственную пошлину за оказанную услугу составления и заверения документа.

Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь

Важно! Желательно составлять документ сроком на 11 месяцев, после чего продлить контракт. Дело в том, что договора найма, срок действия которых свыше года, требуют обязательной регистрации в ЕГРН.

Приложение к договору

По закону вполне достаточно заключить договор и передать ключи новым жильцам, но для дополнительной страховки собственнику рекомендуется подготовить дополнительно акт приема-передачи. Акт позволяет отразить реальное состояние жилья на момент заселения, включая элементы отделки, предметы мебели и техники, а также зафиксировать показания приборов учета. Благодаря этому документу собственник сможет доказать, что причиненный ущерб наступил именно вследствие проживания квартирантов. Акт одновременно защищает и жильцов – хозяевам не удастся «повесить» на квартиросъемщиков несуществующий ущерб имуществу. Акт составляется в простой письменной форме в двух экземплярах для каждой из сторон и содержит следующую информацию:

место и дата составления, а также реквизиты договора, к которому составляемый документ будет являться приложением;
идентификационные данные сторон;
характеристики квартиры (метраж, количество помещений, адрес, этаж);
состояние квартиры к моменту вселения жильцов;
наличие элементов мебели и бытовой техники;
наличие приборов учета коммунальных ресурсов и их показания на момент осмотра;
выявленные в ходе осмотра дефекты.

В ходе осмотра жильцы обязаны внимательно осмотреть квартиру на предмет наличия неисправностей. При выявлении дефектов необходимо указать их наличие собственнику и отразить данную информацию в акте. После осмотра и внесения необходимой информации документ визируется сторонами. На этом владелец может спокойно вручить по одному экземпляру документов вместе с ключами новым жильцам, а квартиросъемщики – приступить к заселению.

Здесь можно скачать образец акта приема-передачи к договору найма.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Налогообложение

Как пояснялось выше, денежные средства, получаемые за сдачу в аренду жилья, рассматриваются как доход собственника. Граждане, сдающие свои квартиры по договору найма, обязаны уплачивать в казну обязательные 13%. Чтоб заплатить налог необходимо подать декларацию не позднее конца четвертого месяца нового года, следующего за отчетным периодом. Собственники жилплощади, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, могут платить меньшую ставку налога при использовании упрощенной системы налогообложения или патента.

Важно! Если квартиру арендует организация, оплачивать налог предстоит юридическому лицу, однако указанные 13 % будут удерживаться с хозяина жилплощади, согласно договору аренды.

Ипотечное жилье

Особым пунктом идут квартиры, приобретенные в ипотеку. Пока хозяин не выплатит банку полную стоимость жилья по кредитному договору, он не может распоряжаться недвижимостью в полной мере. Оплата ипотеки представляет собой серьезную финансовую нагрузку, поэтому граждане, которым есть, где жить, часто сдают ипотечную квартиру в аренду, а на вырученные деньги оплачивают кредит. Согласно Федеральному закону № 40-ФЗ «Об ипотеке», заемщик вправе сдавать залоговое жилье, если это не запрещено кредитным договором. На практике банки в большинстве случаев прописывают в кредитном соглашении пункт, запрещающий передачу залоговой квартиру по найму без согласия кредитора. Если в договоренности имеется подобный пункт, при обнаружении факта сдачи жилья третьим лицам кредитно-финансовое учреждение вправе потребовать от заемщика досрочного исполнения обязательств. Поэтому если кредитным договором предусмотрено обязательное согласование подобных действий с кредитором, следует первоначально получить письменное разрешение от банка, а уже после этого заниматься поиском подходящих квартирантов.

Подведение итогов

Если у гражданина в собственности имеется резервная жилплощадь, ее всегда можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая в аренду. Арендодателю не рекомендуется пренебрегать законодательством, передавая жилье третьим лицам в устной форме. Уклонение от выплаты подоходного налога чревато серьезными последствиями. В зависимости от суммы неуплаченных взносов гражданин рискует получить реальный срок лишения свободы до трех лет, а в лучшем случае переплатить внушительные штрафы в бюджет государства. Поэтому для заключения безопасной сделки следует придерживаться следующего алгоритма:

Поиск квартиросъемщиков. Хозяева могут найти жильцов самостоятельно, либо обратится к профессиональным риэлторам.
Подготовка документов. Потребуется составить договор найма (аренды) в двух экземплярах, а также акт приема-передачи. Подобные документы могут подготовить в агентстве недвижимости, если собственник будет сдавать жилье через посредников. При самостоятельной подготовке к сделке желательно обратиться к нотариусу – в этом случае хозяин квартиры будет более защищен с юридической точки зрения.
Согласно договору хозяину предстоит ежегодно оплачивать налоги с получаемой прибыли от сдачи квартиры. Делать это надо раз в год в течение первого квартала года, следующего за отчетным.
Если сдается ипотечная квартира, предварительно потребуется заручиться письменным согласием залогодержателя, если данное требование предусмотрено кредитным договором.

При соблюдении перечисленных условий арендодатель практически полностью защищен от всевозможных неблагоприятных последствий. Даже если наниматели помещения причинят ущерб имуществу хозяина, закон будет на стороне собственника, и он всегда сможет обратиться в правоохранительные или судебные органы для защиты своих прав и интересов.