Далеко не все россияне могут похвастаться собственным жильем, тогда как у отдельных граждан имеется как основная, так и резервная жилплощадь. При наличии свободного дома или квартиры большинство владельцев предпочитают сдавать недвижимость в аренду, учитывая, что спрос на съемное жилье есть всегда. Хотя отдельные арендодатели предпочитают сдавать жилплощадь на основании устной договоренности, обычно сознательные хозяева заключают с нанимателями письменный договор. О том, как составить договор аренды квартиры, пойдет речь в данном материале.
Что это такое
Прежде всего, необходимо оговориться, что договор аренды жилого помещения заключается только в том случае, если одной из сторон соглашения является юридическое лицо. Для граждан, являющихся физическими лицами, подобное соглашение именуется договором найма. Между обоими видами договоров существует лишь одно принципиальное различие — по договору найма требуется уточнение проживающих с нанимателем лиц, тогда как в договоре аренды такой пункт отсутствует. Однако в повседневном обиходе понятие «аренда квартиры» используется как тождественное найму жилья, поэтому в данной статье будут использоваться оба термина.
Для чего нужен договор
Грамотно составленный договор найма в равной степени защищает интересы обеих сторон соглашения. Если арендные отношения между физическими лицами не оформлены надлежащим образом, пострадать могут оба. Классическая ситуация, когда жильцы, съезжая, оставляют после себе сломанную мебель и огромные неоплаченные счета за «коммуналку». Как было сказано выше, может пострадать и другая сторона – наниматель, который без договора находится в чужой квартире «на птичьих правах». В документе прописываются права и обязанности хозяина недвижимости, а также временных жильцов, что в равной степени защищает обоюдные интересы сторон соглашения. Более того, необходимость письменного оформления арендно-договорных отношений предусмотрена положениями действующего законодательства, а именно ст. 674 ГК РФ.
Такие договора не требуют обязательного нотариального удостоверения, однако закон и не запрещает нотариальное заверение договоров аренды.
Следует помнить, что за обращение к нотариусу придется заплатить, поэтому в целях экономии соглашение лучше составить самому, тем более, что документ в обычной письменной форме будет иметь такую же юридическую силу, как и нотариально заверенный.
С чего начать
Не стоит торопиться с составлением договора, если подходящие квартиранты еще не найдены. В первую очередь следует найти нанимателей, а уже после этого совместно с будущими жильцами осуществить подготовку документов, для того чтобы максимально учесть все нюансы. Поиск квартиросъемщиков можно произвести через:
- друзей, коллег, родственников – возможно в числе их знакомых найдется соискатель;
- печатные СМИ, а также сеть интернет – существует множество бесплатных ресурсов, где можно разместить объявление;
- риелторские агентства, профессионально оказывающие услуги по продаже и найму недвижимости.
Что касается последнего пункта, то обращение к риелторам чревато дополнительными расходами, так как свои услуги специалисты оказывают за отдельное вознаграждение. Кроме поиска потенциальных квартирантов риелторы могут взять на себя полное юридическое сопровождение сделки, подготовив все необходимые документы. Учитывая, что самостоятельное составление договора не представляет особой сложности, для того чтобы сэкономить, можно обойтись без агентов, подготовив договор самостоятельно.
Как составить
Для подготовки документов не требуется специальных навыков или высшего юридического образования, тем более в интернете легко можно найти типовой образец любого договора. Текст можно набрать на компьютере, а затем распечатать, а можно написать от руки. Также можно использовать оба варианта, то есть, напечатать основное содержание соглашения, а затем от руки вписать отдельные сведения, например, наименование сторон. Структура документа выглядит следующим образом:
- Наименование и реквизиты сторон. Для граждан указываются личные идентификационные данные, реквизиты документов, адрес места регистрации. Если стороной соглашения выступает организация, обязательно указывается юридический адрес, ИНН, ОГРН предприятия.
- Вводная часть или преамбула, в которой кратко излагаются основные цели и задачи документа.
- Предмет договора, то есть сама квартира, передаваемая в пользование.
- Сроки, на которые квартира передается в пользование жильцам.
- Условия передачи жилья с указанием обязанностей арендодателя и нанимателя.
- Размер арендной платы.
- Порядок внесения оплаты. В данном пункте могут оговариваться сроки внесения платежей владельцу, а также форма оплаты (наличная или путем переводов на банковский счет).
- Порядок досрочного расторжения договоренности.
- Форс-мажор и обстоятельства непреодолимой силы.
- Ответственность сторон соглашения и порядок разрешения спорных моментов.
Кроме вышеперечисленного в договоре может быть прописан пункт «особые условия». В данном пункте отражены такие моменты, как возможность посещения хозяином квартирантов, периодичность таких визитов, возможность временного проживания неуказанных в соглашении лиц, а также иные существенные детали, которые обе стороны сочтут для себя важными. Например, если квартиранты не уведомили хозяина о наличии животных, владелец квартиры вполне может потребовать от жильцов расторжения договоренности, так как соглашением проживание в квартире домашних питомцев не предусматривалось.
Важно! В договоре необходимо отразить порядок оплаты коммунальных услуг во избежание разногласий по этому поводу в будущем.
Образец договора найма жилого помещения можно скачать здесь
Акт приема-передачи
Специалисты рекомендуют при составлении договора аренды отдельно подготовить акт приема-передачи, который будет являться приложением к основному соглашению. В этом случае в тексте основного документа не требуется детальное описание квартиры, достаточно ограничиться указанием местоположения объекта и общими характеристиками жилья. Более подробная информация вносится в акт приема-передачи. В акте дается подробное описание жилого помещения, включая внутреннее убранство квартиры. В этом документе можно указать:
- элементы внутренней отделки, их качество и состояние;
- наличие мебели;
- бытовую технику, исправность всех приборов;
- показания приборов учета потребляемых ресурсов.
Составление акта не требуется, когда сдается пустая квартира без ремонта. В этом случае вполне достаточно самого договора о найме помещения, на основании которого квартиранты получают жилплощадь, а хозяева – арендную плату. Если же в квартире выполнен дорогостоящий ремонт, имеется хорошая мебель и техника, акт приема-передачи просто необходим, так как только на основании этого документа хозяева смогут доказать в случае необходимости, что их квартире жильцами причинен ущерб. Акт, в котором отражено реальное состояние жилья, нужен и квартирантам, чтоб у недобросовестных хозяев не было возможности приписать жильцам несуществующие убытки.
Здесь вы можете скачать пример акта приема-передачи к договору найма.
Нюансы составления договора
При составлении документа особое внимание нужно уделить сроком действия договоренности. Дело в том, что долгосрочная аренда подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Под долгосрочными арендными отношениями понимается договоренность о найме жилья сроком от одного года до пяти лет. Пятилетний срок является максимальным ввиду законодательных ограничений, поэтому если срок действия договора не указывается, по умолчанию соглашение считается заключенным на пятилетний период. Такие договора требуют обязательной регистрации, следовательно, информация сразу попадает в налоговые органы, и хозяину жилья придется оплачивать налоги. Но даже добросовестные налогоплательщики предпочитают не передавать жилье на длительный срок по целому ряду причин:
- Во-первых, обстоятельства могут измениться, и жилплощадь может потребоваться хозяевам (для проживания, продажи и т.д).
- Если квартиросъемщики исправно платили за жилое помещение, они вправе продлить аренду на новый срок, при этом хозяева могут отказать нанимателям только в том случае, если они не планируют более сдавать жилплощадь как минимум в течение года.
- Ответственность за отсутствие арендной платы возникает, только если жильцы задолжали квартплату более чем за полгода.
- Соглашение о передаче недвижимого имущества в аренду необходимо регистрировать в ЕГРН, а это означает дополнительные расходы и лишнюю трату времени.
По этим причинам чаще всего заключается краткосрочное соглашение на 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Налогообложение
Несмотря на то, что краткосрочные договора нигде не регистрируются, собственникам квартир не рекомендуется уклоняться от уплаты налогов. Для этого достаточно обратиться в налоговый орган по месту жительства и задекларировать свои доходы от аренды недвижимости в первый квартал года, следующего за отчетным налоговым периодом. Вероятность того, что налоговики узнают об утаивании дохода, достаточно велика, так как донести на хозяина могут «доброжелательные» соседи, представители управляющей организации, либо сами квартиранты. Если сокрытие доходов станет известно, собственнику квартиры придется уплатить в бюджет не только сам налог, но и внушительные штрафы и пени. При уклонении от уплаты взносов в бюджет в особо крупных размерах владельцам жилья грозит даже уголовное преследование.
Важно! Если гражданин сдает лишь одну жилплощадь, ему достаточно задекларировать свои доходы и оплатить причитающийся налог. При наличии нескольких объектов недвижимости, которые владелец сдает в аренду, требуется оформление ИП, так как подобная деятельность по законодательству расценивается как предпринимательская.
Важные детали
Когда квартира находится в долевой собственности, требуется согласие всех владельцев жилья на передачу недвижимости в аренду. Это же правило распространяется на комнаты в общежитиях и коммунальных квартирах, имеющих места общего пользования. Кроме того, если часть жилья в долевой собственности принадлежит несовершеннолетним, дополнительно потребуется получить согласие органов опеки. Если данные требования не выполнить, договор просто не примут на регистрацию в ЕГРН. Так как чаще всего граждане заключают краткосрочные договоры аренды, которые нет необходимости регистрировать в Росреестре, эти нормы редко соблюдаются – основной собственник от себя заключает договоренность с нанимателями. Такой подход является рискованным для квартиросъемщиков. Именно жильцам следует убедиться, что все владельцы долей не против их заселения, в противном случае не исключено, что кто-то из собственников в будущем заявит свои права на проживание в квартире.
