Налог при сдаче квартиры в аренду — как и сколько платить

Налог на сдачу квартиры - картинкаДля обсуждения на нынешней повестке дня у нас стоит актуальный и во многом злободневный вопрос: налог на сдачу квартиры в аренду.

Большинство людей, не имеющих «лишних» квартир для сдачи в аренду, искренне завидуют тому меньшинству, которое имеет такую счастливую возможность. Особенно если эти «квадратные излишки» находятся в Москве, в Петербурге, либо в других  крупных городах-миллионниках.  Этому извечному «противостоянию» есть разумное объяснение: сдавая квартиру в аренду, собственник не думает о ежемесячной квартплате, получает стабильный доход, и уверенно смотрит в будущее.

А если «лишних» квартир у Вас несколько?! Тогда в  жизни  наступает эра «личного коммунизма», к которой шло всё наше общество в целом, но дошли лишь избранные. И Вы – в их числе.

Но, наряду со сладкой возможностью получения дохода от сдачи квартиры, присутствует и заметное горькое послевкусие – это налоги!

Телефоны бесплатной горячей линии
Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.
Можете задать свой вопрос на сайте онлайн: СПРОСИТЬ ЮРИСТА

Первые  действия, обязательные для арендодателя

Итак, у Вас есть свободное жильё, и Вы готовы сдать его в аренду. Прежде всего, Вам следует определиться с основным вопросом: каким образом Вы желаете платить налог с прибыли за сдачу этого жилья?

У Вас два варианта ответа на этот  вопрос. Выбор любого из них полностью зависит от Вас:

  1. Можно сначала стать индивидуальным предпринимателем, зарегистрировав ИП, и либо купить патент на сдачу жилья в аренду, либо оформить работу по упрощенной системе налогообложения. «Упрощенка» предполагает налог в 6% от полученной суммы дохода, либо налог в 15% от разницы доход минус расход.
  2. Или же в конце каждого календарного года Вы должны сдать налоговую декларацию и выплатить «Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)». Это составляет на сегодняшний день 13% от полученного годового дохода.

Патент: учимся сдавать жильё и платить налоги

Прежде всего, ответим на вопрос: что такое патент? Патент – такая  схема налогообложения, которая создана специально для индивидуальных предпринимателей.

Она функционирует по следующему прозрачному принципу: государство самостоятельно устанавливает величину приблизительного годового дохода, который предприниматель, якобы, должен иметь от своей деятельности (в нашем случае, сдача жилья). Это так называемая налоговая основа.

Цена такого патента составляет 6% от суммы установленного государством годового дохода. Надо понимать, что для разных регионов и размеров сдаваемого в аренду жилья эта сумма будет различна. При этом от всех прочих налогов, в том числе, «Налога на недвижимость», бизнесмен полностью освобождается.

К примеру, в столице сумма такого патента целиком зависит:

—  от метража сдаваемой в аренду квартиры;

— от района  нахождения сдаваемой квартиры.

Для того чтобы вычислить сумму патента, Вы можете использовать удобный сервис, расположенный на сайте ФНС. Узнать стоимость патента.

В случае если система патента  удобна и наиболее выгодна, тогда Вам остаётся совершить, всего лишь, несколько коротких действий:

  1. Зарегистрировать ИП.
  2. Приобрести патент.
  3. Подписать «Договор найма».
  4. Если есть необходимость, то зарегистрировать договор в «Росреестре».

Важно понимать, что выбирая именно патентную систему налогообложения, Вы освобождаетесь от трёх видов налоговых выплат:

— на НДФЛ;

— на имущество физических лиц;

— на добавленную стоимость (НДС).

Искренний  «привет» арендодателю от НДФЛ

Знакомая всем аббревиатура НДФЛ: что это?  Это  налог, который должен уплачивать каждый гражданин в казну государства абсолютно с любого своего дохода.

Когда Вы сдаёте в аренду квартиру, то НДФЛ необходимо выплачивать самостоятельно. Цифра имеет фиксированную природу и составляет 13%  от суммы всего Вашего дохода за год. Вам следует задекларировать свой доход: подать налоговую декларацию по утверждённому формату 3-НДФЛ, а, уже затем, заплатить подоходный налог.

В том случае, если Вам удобнее и выгоднее именно такая система налогообложения, то следует совершить несколько коротких действий:

  1. Заключить «Договор найма», предварительно подписав его.
  2. По возможности, зарегистрировать этот договор в «Росреестре».
  3. Заполнить и предоставить в ФНС налоговую декларацию.
  4. Заплатить соответствующую сумму налогов (НДФЛ).

Важно помнить и знать, что если Вы сдаёте квартиру и получаете от этого материальный доход, то Вы обязаны оформить декларацию и заплатить налог самостоятельно.

Собственник с  юридическим лицом (ООО)

 Квартиры в аренду сдают не только физические лица, но и многие компании, у которых имеются жилые помещения в собственности.

Когда жилое помещение сдаёт  юридическое лицо (фирма), договор аренды заключается в обязательном порядке. Это необходимо сделать, прежде всего, для того, чтобы поступившие в бюджет компании доходы были грамотно отражены бухгалтерией и верно подсчитан налог на прибыль.

В том случае, если юридическим лицом используется «упрощёнка» (УСН), то уплачивать налоги оно будет точно так же, как это делает ИП. А если фирма использует общую систему налогообложения, то уже необходимо выплачивать «Налог на прибыль».

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам по телефонам, указанным наверху страницы, или через онлайн-форму.

Учимся грамотно заключать «Договор аренды»

Если Вы сдаёте своё жильё в аренду, то Вам просто необходимо понимать, что такое договор аренды, для чего и как он заключается.

«Договор найма» может заключаться с  физическими лицами, а «Договор аренды» – с юридическими  лицами.

Такой договор может быть оформлен в свободной форме, но при этом он обязательно должен быть составлен письменно. В нём следует максимально чётко прописать все нюансы, которые были достигнуты арендодателем и арендаторами в период их устных переговоров.

Вот десять основных пунктов, которые необходимо прописать в подобном договоре:

  1. ФИО и данные из паспорта обеих сторон;
  2. детальное описание сдаваемого в аренду объекта, это: адрес, метраж, число комнат, этаж и общая этажность дома. Также, это информация о документах, которые гарантируют право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру (помещение).
    Не лишним будет приложенный к договору фотоотчёт, подробно отражающий качество ремонта в сдаваемом помещении;
  3. сумма, которая будет выплачиваться арендатором каждый месяц, и возможные условия для её изменения, а именно: количество изменений в год и основания для этого;
  4. оплата квартплаты;
  5. количество и частота визитов арендодателя в квартиру, с целью инспекции качества её состояния;
  6. фиксирование назначения аренды, то есть: указание факта, что данная квартира сдаётся именно для проживания в ней, а вовсе не для субаренды либо иных нужд;
  7. список тех лиц, которым разрешено проживать на постоянной основе вместе с основным арендатором;
  8. перечень оснований для преждевременного прерывания договора;
  9. срок, на который квартира сдаётся;
  10. любые иные частности и важные для собственника нюансы.

«Договор поднайма»: когда он нужен?

Возможно такое, что Ваша квартира не находится у Вас в собственности, а находится лишь в социальном найме. Тогда при сдаче её Вам будет необходимо заключить «Договор поднайма». Но, для его заключения, необходимо запастись согласием со стороны всех, кто проживает в сдаваемой квартире и, в первую очередь, собственника – это «Департамент городского имущества».

Для оформления такого договора следует предоставить:

— паспорта нанимателя и свидетельства рождения всех зарегистрированных детей;

— документ на предоставляемое в поднаём жильё;

— подлинник «Договора социального найма»;

— нотариально заверенное согласие всех взрослых граждан, которые прописаны в этом помещении;

— нотариально заверенное согласие всех законных представителей детей, прописанных в этом помещении.

Ответственность за неуплату налогов

Следует понимать, независимо от того, что налоговики всеми силами желают отыскать злостных неплательщиков, которые, сдавая жилье, не оплачивают налоги, сделать это, в реальности, совсем не просто.

Поэтому такие выявления случаются крайне редко, и арендодатели зачастую задаются вопросом: «Каким образом в налоговой инспекции смогут узнать, что я сдаю квартиру?»

Как показывает статистика, часто информацию о сдаваемой незаконно квартире доносят до налоговиков «добрые» соседи по этажу, либо прошлые квартиранты, которые остались недовольны своим выселением из квартиры и скандальным разрывом с арендодателем.

Сдавая квартиру без уплаты налогов, стоит понимать, что это является прямым нарушением существующего закона и влечёт за собой серьёзные санкции.

Помните, в том случае, если Вы заключили «Договор аренды» на период 12 месяцев и больше, то его необходимо  регистрировать в Росреестре. Таким образом налоговики узнают о Вас очень быстро.

Правда, все понимают, что существует любимая народом практика заключения договора сроком на 10 — 11 месяцев включительно, с целью получения денег без какой – либо регистрации договора.

На сегодняшний день, есть упрямая статистика: порядка 75% арендодателей не желают оплачивать налоги в казну государства и сдают свои квартиры, нарушая закон.

Закон стоит на страже и может наказать

Как мы выяснили, реалии сегодняшнего дня неутешительны: подавляющее  множество квартирных метров сдаётся  нелегально. Но всё же существует небольшой процент арендодателей, предпочитающих, для собственного же спокойствия, выстраивать с государством максимально прозрачные взаимоотношения.

Но какие же санкции предусмотрены государством в отношении недобросовестных арендодателей, при их выявлении? ФНС потребует незамедлительного погашения всех долгов.  При этом к основным долгам будут тут же присоединены:

— штрафы за невыплату в сумме 20% от недоимки. Если же будет доказано, что Вы не платили сознательно, то сумма штрафов вырастет на 40%;

— штраф за не предоставленную декларацию в сумме 5% за каждый месяц просрочки;

— пени за просроченный налоговый платёж. Он рассчитывается за каждый день, начиная с последней даты уплаты и вплоть до даты фактического погашения.

А в случае, если Ваша прибыль от нелегальной аренды начинается от суммы 2 млн. рублей в год, то есть шанс сесть в тюрьму сроком на целых 3 года.

Всем ясно, что поймать за руку «чёрного» арендодателя очень трудно. Но в случае, если это произойдёт, наказание будет суровым.

Выводы: как проще и выгоднее поступить

Делая выводы из нашего полезного разговора, следует сказать: мы выявили для себя, облагается ли налогом сдача квартиры в аренду, кому и в какое время следует платить налог, как грамотно заключать «Договор аренды» и поднайма, зачем его следует заключать. Мы также выяснили, какие меры наказания предусмотрены государством за нарушение закона в этом вопросе.

Специалисты в сфере недвижимости считают, что наиболее удобным и беспроблемным вариантом является оформление ИП на патентной основе налогообложения или УСН в 6%.

А на прощание хочется напомнить громкую фразу из известного рекламного ролика: «Заплати налоги и спи спокойно!»

 

Понравилась статья? Вы можете поделиться ей в соцсетях:

Телефоны бесплатной горячей линии
Высококвалифицированные специалисты в области права проконсультируют Вас и ответят на все Ваши вопросы: Гражданское право, Недвижимость, Корпоративное право, Трудовое право, Автомобильное право, Страхование, Уголовное право, Семейное право, Наследство, Защита прав потребителей, Интеллектуальная собственность.
Можете задать свой вопрос на сайте онлайн: СПРОСИТЬ ЮРИСТА

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector