Для обсуждения на нынешней повестке дня у нас стоит актуальный и во многом злободневный вопрос: налог на сдачу квартиры в аренду.
Большинство людей, не имеющих «лишних» квартир для сдачи в аренду, искренне завидуют тому меньшинству, которое имеет такую счастливую возможность. Особенно если эти «квадратные излишки» находятся в Москве, в Петербурге, либо в других крупных городах-миллионниках. Этому извечному «противостоянию» есть разумное объяснение: сдавая квартиру в аренду, собственник не думает о ежемесячной квартплате, получает стабильный доход, и уверенно смотрит в будущее.
А если «лишних» квартир у Вас несколько?! Тогда в жизни наступает эра «личного коммунизма», к которой шло всё наше общество в целом, но дошли лишь избранные. И Вы – в их числе.
Но, наряду со сладкой возможностью получения дохода от сдачи квартиры, присутствует и заметное горькое послевкусие – это налоги!
Первые действия, обязательные для арендодателя
Итак, у Вас есть свободное жильё, и Вы готовы сдать его в аренду. Прежде всего, Вам следует определиться с основным вопросом: каким образом Вы желаете платить налог с прибыли за сдачу этого жилья?
У Вас два варианта ответа на этот вопрос. Выбор любого из них полностью зависит от Вас:
- Можно сначала стать индивидуальным предпринимателем, зарегистрировав ИП, и либо купить патент на сдачу жилья в аренду, либо оформить работу по упрощенной системе налогообложения. «Упрощенка» предполагает налог в 6% от полученной суммы дохода, либо налог в 15% от разницы доход минус расход.
- Или же в конце каждого календарного года Вы должны сдать налоговую декларацию и выплатить «Налог на доходы физических лиц (НДФЛ)». Это составляет на сегодняшний день 13% от полученного годового дохода.
Патент: учимся сдавать жильё и платить налоги
Прежде всего, ответим на вопрос: что такое патент? Патент – такая схема налогообложения, которая создана специально для индивидуальных предпринимателей.
Она функционирует по следующему прозрачному принципу: государство самостоятельно устанавливает величину приблизительного годового дохода, который предприниматель, якобы, должен иметь от своей деятельности (в нашем случае, сдача жилья). Это так называемая налоговая основа.
Цена такого патента составляет 6% от суммы установленного государством годового дохода. Надо понимать, что для разных регионов и размеров сдаваемого в аренду жилья эта сумма будет различна. При этом от всех прочих налогов, в том числе, «Налога на недвижимость», бизнесмен полностью освобождается.
К примеру, в столице сумма такого патента целиком зависит:
— от метража сдаваемой в аренду квартиры;
— от района нахождения сдаваемой квартиры.
Для того чтобы вычислить сумму патента, Вы можете использовать удобный сервис, расположенный на сайте ФНС. Узнать стоимость патента.
В случае если система патента удобна и наиболее выгодна, тогда Вам остаётся совершить, всего лишь, несколько коротких действий:
- Зарегистрировать ИП.
- Приобрести патент.
- Подписать «Договор найма».
- Если есть необходимость, то зарегистрировать договор в «Росреестре».
Важно понимать, что выбирая именно патентную систему налогообложения, Вы освобождаетесь от трёх видов налоговых выплат:
— на НДФЛ;
— на имущество физических лиц;
— на добавленную стоимость (НДС).
Искренний «привет» арендодателю от НДФЛ
Знакомая всем аббревиатура НДФЛ: что это? Это налог, который должен уплачивать каждый гражданин в казну государства абсолютно с любого своего дохода.
Когда Вы сдаёте в аренду квартиру, то НДФЛ необходимо выплачивать самостоятельно. Цифра имеет фиксированную природу и составляет 13% от суммы всего Вашего дохода за год. Вам следует задекларировать свой доход: подать налоговую декларацию по утверждённому формату 3-НДФЛ, а, уже затем, заплатить подоходный налог.
В том случае, если Вам удобнее и выгоднее именно такая система налогообложения, то следует совершить несколько коротких действий:
- Заключить «Договор найма», предварительно подписав его.
- По возможности, зарегистрировать этот договор в «Росреестре».
- Заполнить и предоставить в ФНС налоговую декларацию.
- Заплатить соответствующую сумму налогов (НДФЛ).
Важно помнить и знать, что если Вы сдаёте квартиру и получаете от этого материальный доход, то Вы обязаны оформить декларацию и заплатить налог самостоятельно.
Собственник с юридическим лицом (ООО)
Квартиры в аренду сдают не только физические лица, но и многие компании, у которых имеются жилые помещения в собственности.
Когда жилое помещение сдаёт юридическое лицо (фирма), договор аренды заключается в обязательном порядке. Это необходимо сделать, прежде всего, для того, чтобы поступившие в бюджет компании доходы были грамотно отражены бухгалтерией и верно подсчитан налог на прибыль.
В том случае, если юридическим лицом используется «упрощёнка» (УСН), то уплачивать налоги оно будет точно так же, как это делает ИП. А если фирма использует общую систему налогообложения, то уже необходимо выплачивать «Налог на прибыль».
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Учимся грамотно заключать «Договор аренды»
Если Вы сдаёте своё жильё в аренду, то Вам просто необходимо понимать, что такое договор аренды, для чего и как он заключается.
«Договор найма» может заключаться с физическими лицами, а «Договор аренды» – с юридическими лицами.
Такой договор может быть оформлен в свободной форме, но при этом он обязательно должен быть составлен письменно. В нём следует максимально чётко прописать все нюансы, которые были достигнуты арендодателем и арендаторами в период их устных переговоров.
Вот десять основных пунктов, которые необходимо прописать в подобном договоре:
- ФИО и данные из паспорта обеих сторон;
- детальное описание сдаваемого в аренду объекта, это: адрес, метраж, число комнат, этаж и общая этажность дома. Также, это информация о документах, которые гарантируют право собственности арендодателя на сдаваемую квартиру (помещение).
Не лишним будет приложенный к договору фотоотчёт, подробно отражающий качество ремонта в сдаваемом помещении; - сумма, которая будет выплачиваться арендатором каждый месяц, и возможные условия для её изменения, а именно: количество изменений в год и основания для этого;
- оплата квартплаты;
- количество и частота визитов арендодателя в квартиру, с целью инспекции качества её состояния;
- фиксирование назначения аренды, то есть: указание факта, что данная квартира сдаётся именно для проживания в ней, а вовсе не для субаренды либо иных нужд;
- список тех лиц, которым разрешено проживать на постоянной основе вместе с основным арендатором;
- перечень оснований для преждевременного прерывания договора;
- срок, на который квартира сдаётся;
- любые иные частности и важные для собственника нюансы.
«Договор поднайма»: когда он нужен?
Возможно такое, что Ваша квартира не находится у Вас в собственности, а находится лишь в социальном найме. Тогда при сдаче её Вам будет необходимо заключить «Договор поднайма». Но, для его заключения, необходимо запастись согласием со стороны всех, кто проживает в сдаваемой квартире и, в первую очередь, собственника – это «Департамент городского имущества».
Для оформления такого договора следует предоставить:
— паспорта нанимателя и свидетельства рождения всех зарегистрированных детей;
— документ на предоставляемое в поднаём жильё;
— подлинник «Договора социального найма»;
— нотариально заверенное согласие всех взрослых граждан, которые прописаны в этом помещении;
— нотариально заверенное согласие всех законных представителей детей, прописанных в этом помещении.
Ответственность за неуплату налогов
Следует понимать, независимо от того, что налоговики всеми силами желают отыскать злостных неплательщиков, которые, сдавая жилье, не оплачивают налоги, сделать это, в реальности, совсем не просто.
Поэтому такие выявления случаются крайне редко, и арендодатели зачастую задаются вопросом: «Каким образом в налоговой инспекции смогут узнать, что я сдаю квартиру?»
Как показывает статистика, часто информацию о сдаваемой незаконно квартире доносят до налоговиков «добрые» соседи по этажу, либо прошлые квартиранты, которые остались недовольны своим выселением из квартиры и скандальным разрывом с арендодателем.
Сдавая квартиру без уплаты налогов, стоит понимать, что это является прямым нарушением существующего закона и влечёт за собой серьёзные санкции.
Помните, в том случае, если Вы заключили «Договор аренды» на период 12 месяцев и больше, то его необходимо регистрировать в Росреестре. Таким образом налоговики узнают о Вас очень быстро.
Правда, все понимают, что существует любимая народом практика заключения договора сроком на 10 — 11 месяцев включительно, с целью получения денег без какой – либо регистрации договора.
На сегодняшний день, есть упрямая статистика: порядка 75% арендодателей не желают оплачивать налоги в казну государства и сдают свои квартиры, нарушая закон.
Закон стоит на страже и может наказать
Как мы выяснили, реалии сегодняшнего дня неутешительны: подавляющее множество квартирных метров сдаётся нелегально. Но всё же существует небольшой процент арендодателей, предпочитающих, для собственного же спокойствия, выстраивать с государством максимально прозрачные взаимоотношения.
Но какие же санкции предусмотрены государством в отношении недобросовестных арендодателей, при их выявлении? ФНС потребует незамедлительного погашения всех долгов. При этом к основным долгам будут тут же присоединены:
— штрафы за невыплату в сумме 20% от недоимки. Если же будет доказано, что Вы не платили сознательно, то сумма штрафов вырастет на 40%;
— штраф за не предоставленную декларацию в сумме 5% за каждый месяц просрочки;
— пени за просроченный налоговый платёж. Он рассчитывается за каждый день, начиная с последней даты уплаты и вплоть до даты фактического погашения.
А в случае, если Ваша прибыль от нелегальной аренды начинается от суммы 2 млн. рублей в год, то есть шанс сесть в тюрьму сроком на целых 3 года.
Всем ясно, что поймать за руку «чёрного» арендодателя очень трудно. Но в случае, если это произойдёт, наказание будет суровым.
Выводы: как проще и выгоднее поступить
Делая выводы из нашего полезного разговора, следует сказать: мы выявили для себя, облагается ли налогом сдача квартиры в аренду, кому и в какое время следует платить налог, как грамотно заключать «Договор аренды» и поднайма, зачем его следует заключать. Мы также выяснили, какие меры наказания предусмотрены государством за нарушение закона в этом вопросе.
Специалисты в сфере недвижимости считают, что наиболее удобным и беспроблемным вариантом является оформление ИП на патентной основе налогообложения или УСН в 6%.
А на прощание хочется напомнить громкую фразу из известного рекламного ролика: «Заплати налоги и спи спокойно!»
