Имеет ли обратную силу договор дарения на квартиру

Дарственная подразумевает передачу недвижимости на безвозмездной основе. В отдельных случаях после подписания договора дарения у участников соглашения может возникнуть желание его аннулировать. Имеет ли дарственная на квартиру обратную силу? В гражданском кодексе РФ предусмотрены ситуации, при которых можно оформить отказ от дарения.

Главой 32 ГК РФ предусмотрена возможность отказа от жилого помещения, переданного в дар. Даритель также может выступать инициатором разрыва отношений. Отказ необходимо оформить в письменном виде.

Если инициатором отказа выступает даритель

Дарителю сложнее прекратить сделку, он должен доказать, что вторая сторона совершила в его отношении или в отношении подаренной недвижимости противоправные действия. Возможные причины отказа зафиксированы в ст. 578 ГК РФ:

если одариваемое лицо предпринимало попытки покушения на жизнь и здоровье собственника или членов его семьи;
если второй участник соглашения нанес физические увечья предыдущему владельцу квартиры или его семье;
отменить соглашение могут наследники дарителя, если лицо, получившее имущество в дар, имеет непосредственное отношение к смерти бывшего собственника;
если одариваемое лицо обращается с квартирой ненадлежащим образом или возникла угроза безвозвратной утраты жилья;
отказ возможен, если второй участник ушел из жизни раньше дарителя. Подобный вариант должен быть зафиксирован в тексте дарственной;
если объект недвижимости был передан в дар юридическим лицом в счет финансовых средств, связанных с деятельностью организации, в срок 6 месяцев перед признанием ее банкротом.

В последнем случае дать обратный ход документу могут заинтересованные лица. Им необходимо обратиться в суд. При отмене договора одариваемый обязан вернуть полученное им имущество.

Когда расторгнуть договор может получатель?

Для второго участника проще отказаться от подаренного жилья. Получатель может не аргументировать свое решение вернуть имущество владельцу. Этот вариант установлен ст. 573 ГК РФ. Если дарственная не была составлена по нормам закона, достаточно устного отказа. Законом предусматривается:

отказ от подаренного имущества до передачи его в собственность одариваемого лица;
письменный отказ от полученной квартиры, если дарственная была оформлена надлежащим образом;
обязательная государственная регистрация отказа от имущества, если договор дарения уже прошел регистрацию в Росреестре.

При соблюдении этих требований договор расторгается. Собственник недвижимости может потребовать возместить ему ущерб, причиненный при отказе от передаваемого в дар жилого объекта.

Признание документа недействительным

Согласно ст. 166 ГК РФ недействительные сделки подразделяются на ничтожные и оспоримые, которые нужно обжаловать в судебной инстанции, предъявляя весомые доказательства. Существуют общие положения для признания операций с недвижимостью недействительными:

собственник имущества недееспособен. В момент заключения договора он не контролировал свои действия;
на дарителя оказывалось психологическое или физическое воздействие;
собственнику квартиры не исполнилось 18 лет;
сделка была заключена от имени юридического лица с превышением его правомочий;
доказано участие лиц, которые в силу своих должностных обязанностей не должны принимать ценные подарки – государственные служащие, сотрудники полиции.

При подобных обстоятельствах закон позволяет оспорить сделку дарения заинтересованным лицам. Документ также могут признать ничтожным. Примерами станут такие ситуации:

договор не был зарегистрирован в Росреестре;
даритель признан недееспособным;
владелец имущества младше 14 лет;
сделка притворна. Например, под видом дарения квартиры была заключена сделка купли-продажи объекта недвижимости во избежание обязательной уплаты налогов.

Ничтожным документ признается на основании норм законодательства, признания ничтожности не требуется. Подобные сделки нарушают требования закона при их заключении.

Как правильно оформить отказ?

Дать обратный ход дарственной можно, составив соглашение об ее отмене или оформив новый договор дарения на прежнего собственника квартиры. В первом случае прежний владелец имущества должен знать о намерениях получателя и быть с ними согласен.

Если сторонам не удается достигнуть единого мнения, то вопрос можно решить в судебном порядке. Судебный порядок применяется, если один из участников нарушил договоренность, причинил существенный имущественный ущерб другому лицу.

Для начала необходимо обратиться ко второму участнику договора и уведомить его о своем желании расторгнуть соглашение. После подписания и официальной регистрации дарственной все вопросы решаются совместно участниками соглашения.

Имейте в виду! Для оформления письменного отказа советуют обратиться к нотариусу, который помогал в составлении дарственной. В этом случае можно быть уверенным, что документ будет максимально корректным.

Если сам договор не проходил заверения у нотариуса, но был зарегистрирован, то и отказ заверять у нотариуса не понадобится. Если документы для отмены дарения передаются напрямую в Росреестр, или через МФЦ, необходимо представить:

заявление о решении расторгать договор;
дарственную;
удостоверения личности обеих сторон сделки;
правоустанавливающие документы на жилое помещение;
подтверждение уплаты пошлинного сбора;
документ о числе проживающих в квартире и их письменное согласие на предстоящие изменения;
выписку из ЕГРН.

При необходимости специалист МФЦ могут потребовать и другие бумаги. Подать документы можно, посетив отделение Росреестра, отправив заказное письмо или на электронный адрес. Записаться на приём в МФЦ можно заранее через интернет, это позволит существенно сэкономить время.

Наиболее быстрый способ решить проблему – явиться лично обеим сторонам сделки. Если все бумаги оформлены правильно, то специалист обозначит дату следующего посещения, когда будут готовы документы на нового владельца. Решение принимается в срок около 10 дней.

Если даритель и получатель обоюдно решили прекратить действие дарственной, то для оформления всех бумаг потребуется оплатить пошлинный сбор в пользу государства, заплатить за переделку свидетельства о собственности на квартиру.

Если при этом понадобятся услуги нотариуса, за них также потребуется внести дополнительную плату. Стороны могут зафиксировать в соглашении порядок разделения расходов.

Отказать в принятии заявления о прекращении действия сделки могут, если:

договор не прошел регистрацию в органах государственной регистрации согласно требованиям законодательства;
в соглашении о прекращении сделки имеются ошибки, помарки и недочеты;
подтвержден факт недееспособности одного из участников.

По всем нюансам оформления документов рекомендуют проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Отмена дарственной через суд

Прежде чем идти в суд дарителю или его наследникам необходимо собрать доказательную базу, подтверждающую нарушение пунктов соглашения вторым участником.

Далее составляется исковое заявление по принятой законодательством форме. Правила его оформления можно узнать в суде. В иске указывается требование отмены дарения, и перечисляются причины для его отмены.

Суду также необходимо представить:

удостоверение личности истца или доверенность его представителя;
документальное подтверждение факта, что даритель информировал получателя о принятом решении;
копию договора дарения;
бумаги, служащие доказательной базой по факту нарушения ответчиком условий договора;
чек об оплате пошлинного сбора;
если истцами выступают наследники бывшего владельца квартиры, то им необходимо представить копию свидетельства о его смерти.

Дело рассматривается в суде, постановление считается вступившим в силу через месяц после его вынесения. Независимо от причин, по которым дарственная отменена, после вступления решения суда в законную силу получатель обязан вернуть подаренную квартиру прежнему собственнику. Даритель вправе предъявить требования по возврату только одариваемому лицу, указанному в тексте документа. Если впоследствии объект перешел во владение иными лицами, даритель не может требовать от них возврата.