Оформить наследство по ДДУ (договору долевого участия в строительстве) возможно согласно положениями Федерального закона № 214-ФЗ. Наследники в таком случае не только получают недвижимость, но и обязаны будут выплатить остаток денежных средств по договору.
Правовые аспекты
На основании положений ст. 1112 Гражданского кодекса РФ в качестве наследства могут выступать не только права на какую-либо собственность покойного, но и его обязанности.
Долевое участие предполагает финансирование возведения объекта недвижимости. Соответственно, за свои материальные вложения гражданин получает жилое помещение после того, как строительство будет завершено и дом введен в эксплуатацию.
После смерти дольщика его права и обязанности по договору наследуют правопреемники, застройщик не может чинить им какие-либо препятствия.
Наследство при этом оформляют по тем же правилам, что и в стандартных ситуациях наследования недвижимости. Отличия возникают при процедуре регистрации прав в отношении конкретного лица после фактического вступления в права наследования.
Если у покойного несколько наследников, то они совместно получают имущество по ДДУ. Обязательства и правомочия по договору входят в общедолевую собственность.
Наследники могут вместе распоряжаться имуществом и выполнять обязанности умершего дольщика на основании соглашения. Соответственно, в договоре в качестве дольщика будут указаны несколько человек.
Если было составлено завещание в пользу одного лица, то все права и обязательства в отношении собственности наследодателя переходят к нему одному.
Процедура оформления наследства
Отказаться от обязанности вносить финансовые средства по договору долевого участия можно только при официальном отказе от всего наследного имущества. Частичное наследование недопустимо.
Для вступления в права наследникам придется пройти несколько этапов:
- получить документ о смерти наследодателя в отделе ЗАГС;
- передать этот документ и заявление о принятии наследства нотариусу, который должен проверить, оставил ли умерший завещание или нет;
- нотариус открывает наследственное дело и собирает заявления от всех возможных наследников в течение 6 месяцев;
- если имеется завещательный акт, то полномочия умершего по ДДУ переходят упомянутым в нем лицам. Свои права также могут предъявить граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве;
- если завещание составлено не было, то наследование производится в порядке очереди, предусмотренной законом;
- через полгода все наследники получают свидетельства о принятии имущества;
- представить документ застройщику и оформить с ним дополнительное соглашение об изменении участника договора. Эту бумагу регистрируют в Росреестре. Закон не требует обязательного заключения такого соглашения, однако судебная практика показывает, что у правопреемников, не составивших соглашения к ДДУ, возникали трудности при получении объекта недвижимости;
- если на финансирование строительства жилья умерший оформлял кредит в банке, то наследникам перейдут обязательства по выплате этого кредита. При наличии страховки долги погашаются за ее счет. После получения документа о правах на наследство рекомендуют обратиться в банковскую организацию за уточнением условий кредита. Иногда банк предлагает перезаключить договор на имя наследника на более выгодных условиях;
- если умершим не была выплачена полная сумма по договору, то оставшиеся средства вносят его наследники в соответствии с долями;
- если по договору была внесена полная сумма за будущий объект недвижимости, то расчет государственной пошлины будет произведен, исходя из размера внесенной суммы;
- если строительство еще не завершено, то будут рассматриваться степень готовности жилья, размер уже перечисленных финансовых средств и прочие факторы.
Далее, наследникам необходимо оформить приобретенные права по договору участия в Росреестре. Присутствие застройщика необязательно.
Законодательство не устанавливает строгих сроков перерегистрации прав на недостроенные объекты. Юристы советуют сделать это до передачи квартиры. Иначе, у застройщика не будет точной информации, кому передать жилплощадь.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Как зарегистрировать права собственника?
После передачи квартиры застройщиком необходимо зарегистрировать право собственности на нее.
Передача объекта недвижимости происходит на основании акта приема-передачи. Следует тщательно проверить качество проведенных строительных работ, при необходимости отразить в документе все имеющиеся недочеты. На нашем сайте вы также можете узнать о том, как принимать квартиру в новостройке.
Какие-либо дополнительные соглашения застройщика с наследником необходимо регистрировать в Росреестре. Однако регистрация прав собственности на жилье возможна и при отсутствии таких соглашений, если дом уже был введен в эксплуатацию и у наследника есть на руках акт приема-передачи квартиры по ДДУ.
Этот акт обязательно предъявляют в органах госрегистрации.
Если застройщик отправляет уведомление о готовности объекта долевого строительства на имя умершего гражданина до получения наследником документа о принятии наследства, то наследник обязан в кратчайшие сроки известить застройщика о переходе прав по ДДУ другому лицу и представить всю необходимую документацию. В передаточном акте должно быть указано имя наследника.
Иногда наследники хотят получить права на строящуюся квартиру, но при этом не желают выплачивать ипотечный кредит, оставшийся от покойного. В такой ситуации они могут вступить в права наследования с условием дальнейшей продажи права на недвижимый объект.
Этот вариант актуален до подписания акта приема-передачи с застройщиком.
При оформлении перехода права требования на жилплощадь на третье лицо важно составить с ним соглашение о передаче ему долговых обязательств по ДДУ.
Если объект недвижимости был принят, то реализовать его наследник вправе после регистрации права собственности.
Для того чтобы избежать конфликтов между наследниками и корректно оформить документацию на недвижимость, рекомендуют обратиться к квалифицированному юристу.
