Обычно покупатели настороженно относятся к приобретению жилья, переданного по наследству.
Купить квартиру, полученную по наследству, зачастую значит столкнуться с длительными судебными разбирательствами с наследниками, которые по каким-либо причинам не приняли наследство в определенный законодательством срок. Тем не менее оградить покупателя от подобных неприятностей все же возможно.
Возможные риски при приобретении унаследованной квартиры
Объекты недвижимости могут быть переданы по наследству на основании предусмотренной законом очереди или согласно положениям завещания.
В первом случае наследное имущество распределяется между родственниками покойного в зависимости от степени родства.
В первую очередь, учитываются интересы супруга умершего гражданина, его детей и родителей. Если нет наследников первой очереди, имущество переходит к претендентам второй очереди.
Бывает, что близкие родственники не сразу узнали о смерти наследодателя и не смогли вовремя заявить о своих правах на его имущество.
При передаче наследства по закону возможны следующие неприятные нюансы:
- покойный жил довольно далеко от родственников или не поддерживал с ними отношения. Те, в свою очередь, не знали, что родственник умер, поэтому вовремя не обратились к нотариусу. Если в суде они смогут подтвердить наличие уважительной причины, то возможно восстановление срока вступления в наследство;
- покойный длительное время не проживал совместно с супругой или супругом, при этом официально брак не был расторгнут. Муж или жена не знали о смерти супруга, поэтому вовремя обратиться к нотариусу не смогли;
- если у наследодателя не осталось наследников первой очереди, и его имущество было передано преемникам второй очереди, хотя свои права могли реализовать его внуки по праву представления, но они не знали о кончине бабушки или дедушки;
- если один из наследников был признан недостойным, то его доля распределяется между оставшимися законными претендентами;
- после смерти собственника может быть обнаружено завещание, которое было составлено давно и о его существовании родственники не знали. В этом случае, наследниками могут стать совсем другие люди;
- неприятные последствия могут возникнуть, если кто-то из наследников по закону решит оспорить завещание, составленное наследодателем.
Это наиболее частые риски при покупке наследной квартиры. Однако могут возникнуть и другие неприятные ситуации.
Покупателю советуют тщательно изучить информацию и подумать, как правильно оформить сделку купли-продажи, или найти другой более подходящий вариант.
Существует категория граждан, которые могут рассчитывать на обязательную долю в наследстве, даже при наличии завещания в пользу иных лиц. Если такие наследники обратятся в суд, то им будет выделена доля в проданной недвижимости.
Если в ходе судебного разбирательства наследник, продавший квартиру, будет признан недостойным, сделка будет аннулирована. При этом возврат денег покупателю останется под вопросом. Вернуть потраченные средства можно будет через суд и судебных приставов, но это займет много времени.
Если гражданин решит продать жилье, полученное им в наследство недавно, то он может попросить указать в договоре стоимость квартиры менее 1 000 000 рублей. Его цель при этом – не платить налог на имущество, которым он владеет менее 3 лет.
Сумма в договоре получается заниженной. Покупатели при этом рискуют, ведь если будет судебное разбирательство и сделка купли-продажи будет объявлена недействительной, вернуть можно будет лишь средства, указанные в договоре.
Завещатель также может обязать своих наследников позволить проживать на территории квартиры определенным лицам. Соответственно, покупатель может приобрести жилье, вместе с этими «обязательными» жильцами. Расторгнуть такую сделку довольно проблематично.
Как минимизировать риски?
Прежде чем подписывать какие-либо документы покупателю рекомендуют получить как можно больше информации о квартире:
- сделать запрос на выписку из ЕГРН. В ней будут перечислены все сделки с указанной недвижимостью, начиная с 1998 г., а также сведения о наличии или отсутствии обременения;
- обратиться к нотариусу, который предоставит информацию о завещательных отказах;
- получить выписку из домовой книги с информацией о гражданах, зарегистрированных на территории этой жилплощади;
- по возможности поговорить с соседями, узнать о наличии супругов, детей и прочих родственников, имеющих права на наследство.
Если обратиться в паспортный стол, то можно получить информацию о самом продавце, наличии или отсутствии у него судимости, подтвердить сведения о смерти прежнего собственника.
Насторожить покупателя должен и отказ продавца представить все необходимые документы и справки. Сделка купли-продажи недвижимости может быть впоследствии признана недействительной, если продавец не получил справку о дееспособности, хотя на момент продажи ему более 70 лет.
Если объект недвижимости переходит по наследству нескольким правопреемникам, то дать свое разрешение на его реализацию должен каждый из них.
В документе купли-продажи также должны быть подписи владельцев всех долей.
Изначально необходимо убедиться в том, что прежний владелец жилплощади действительно умер. Если продавец отказывается предъявить документ о смерти наследодателя, то этот факт должен насторожить потенциального покупателя.
Если недвижимость находится в собственности продавца менее 3 лет
В случае продажи объекта недвижимости, полученного в наследство, в течение первых 3 лет владения наследнику необходимо заплатить налог в 13% от стоимости сделки.
Для того чтобы уменьшить сумму налогового взноса, многие продавцы настаивают на внесении в договор купли-продажи заниженной стоимости. Согласно нормам законодательства налогом не облагается сумма менее 1 000 000 рублей.
Юристы предупреждают покупателей недвижимости, что соглашаться на это нельзя ни при каких условиях.
Если возникнут непредвиденные обстоятельства (объявятся иные наследники, будет оспорено завещание), то покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая установлена в документе. Доказать, что за квартиру заплатили больше, будет невозможно.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Мошеннические действия при продаже наследной квартиры
Среди наиболее распространенных вариантов мошенничества в данной ситуации выделяют:
- подделка завещательного документа. Проверить подлинность завещания может нотариус;
- мошенники также представляют покупателям поддельные договоры купли-продажи или дарственные. Узнать обо всех манипуляциях, которые производились с рассматриваемой недвижимостью, можно, составив официальный запрос в Росреестр;
- завещание могут оспорить иные наследники, если наследодатель на момент его составления был недееспособен, не осознавал своих действий, находился в состоянии наркотического или алкогольного опьянения, на него оказывалось психологическое или физическое воздействие;
- нередки случаи, когда в доверие к пожилому гражданину входят дальние родственники, знакомые или соседи. Они начинают оказывать знаки внимания и обманными путями добиваются составления генеральной доверенности. После смерти собственника квартира оказывается проданной. Покупателя при этом не ставят в известность о наличии законных наследников, которые могут заявить о своих правах на уже проданное имущество. Судебного разбирательства при этом не избежать.
Так называемые «черные риелторы» тоже не редкость. Юристы советуют узнать как можно больше о недвижимости, которую планируют приобрести. Не стоит быстро покупать жилье, полученное по наследству сравнительно недавно.
Прежде чем оформлять договор купли-продажи, покупатель должен сверить все сведения о квартире и ее владельце с информацией, указанной в правоустанавливающих и технических документах.
Опыт судебной практики
В настоящий момент в процессе судебного разбирательства по поводу продажи наследной недвижимости, суд все чаще принимает сторону добросовестного покупателя.
При рассмотрении судья анализирует ситуацию со всех сторон, хотя и защищает права наследников, которым положена обязательная доля в наследстве. При пропуске срока получения наследного имущества по уважительной причине права преемника могут быть восстановлены.
По определению из ст. 302 Гражданского Кодекса РФ добросовестным признается покупатель, который приобрел жилплощадь за определенную плату, однако он не знал, что у продавца не было прав распоряжаться этим имуществом.
Заниженная стоимость квартиры, указанная в договоре, будет свидетельством против покупателя. Сделку можно признать недобросовестной, возврат уплаченных средств будет проблематичным.
На основании положений ст. 1155 ГК РФ наследник, вовремя не принявший наследство, вправе рассчитывать на денежную компенсацию, если вернуть причитающееся имущество в его изначальном виде невозможно, вне зависимости от причин, по которым такой возврат осуществить нельзя.
Стоимость имущества, перешедшего по наследству, устанавливается на момент открытия наследного дела. Таким образом, если после продажи квартиры появляется другой наследник, он может рассчитывать на денежную компенсацию в размере его доли наследства.
Претензии он должен предъявлять не добросовестному покупателю, а наследникам, продавшим наследное имущество.
Для того чтобы свести к минимуму все риски при покупке недвижимости, ранее полученной продавцом по наследству, покупателю рекомендуют проконсультироваться по интересующим вопросам с опытным юристом.
