Несмотря на то, что в последнее время наблюдается повышенный интерес к долевому строительству, абсолютное большинство сделок осуществляется на вторичном рынке. Покупка жилья представляет собой многоэтапный и трудоемкий процесс, в связи с чем, не все обыватели знают, как правильно купить квартиру на вторичном рынке и не стать жертвой мошенников, сведя к минимуму все существующие риски.
С чего начать?
Планируя покупку квартиры, прежде всего, нужно заранее определиться с основными моментами, которые сузят границы поиска жилья. Изначально следует решить, стоит ли покупать квартиру через риелтора, или лучше сделать это самостоятельно. Специалист по рынку недвижимости сможет сориентировать по ценам, преимуществам и недостаткам того или иного варианта, рассказать о том, какие способы приобретения жилья существуют.
Независимо от того, покупается квартира через риелтора или без посредников, перед оформлением сделки нужно обратить внимание на метраж жилья, количество комнат, состояние квартиры, а именно, комнат и здания в целом. Решающую роль может иметь местоположение жилья относительно центра города, степень развития окружающей инфраструктуры. Исходя из личных потребностей, некоторым гражданам важно, чтобы вблизи квартиры располагалась школа, садик, поликлиника, зеленая зона, отсутствовали оживленные трассы и промышленные предприятия, другим же необходима хорошая транспортная развязка и парковка, наличие банка и отделения почты.
Кроме того, рассматривая варианты жилья, потенциальный покупатель должен учитывать финансовые средства, которыми он располагает и в состоянии потратить на покупку объекта недвижимости.
Планируя бюджет, гражданин должен учитывать, что траты не ограничатся только ценой жилплощади. Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости, потребуются если необходимы различные справки из БТИ или если в квартире проведена незаконная перепланировка, расходы на оформление которой лягут на плечи нового собственника. Также придется заплатить сумму за нотариальное удостоверение сделки, госпошлину за регистрацию в Росреестре, комиссию риелтору, если сделка заключалась с его участием.
Способы приобретения вторичного жилья
Наиболее популярные способы приобретения вторичного жилья следующие:
- За наличные средства. Хозяин жилья обычно заинтересован получить денежную сумму перед передачей квартиры, а покупатель, наоборот, желает сначала получить жилье, а уже после передать деньги. Согласно ст. 486 ГК РФ, оплата может производиться как до, так и после заключения сделки. В связи с чем, порядок произведения оплаты необходимо изложить в договоре купли-продажи.Покупателю лучше всего передавать деньги, не до, а после прохождения регистрации в Росреестре. Лучше, чтобы передача суммы осуществлялась при наличии свидетелей и в безопасном месте, например, в банке. Кроме того, деньги можно положить в арендованную банковскую ячейку, а после подписания договора купли-продажи, продавец сможет их забрать.
- Оформление ипотеки. Не всегда гражданин имеет в наличии всю сумму, поэтому жилье может приобретаться с помощью заемных банковских средств, например, в ипотеку. Если лицо собирается взять ссуду, ему необходимо заранее посетить банк, где вычислят его кредитоспособность и расскажут о существующих программах финансирования. В настоящее время некоторые банки предлагают специальные программы для семей, имеющих несколько детей.Преимуществами таких предложений являются сниженные процентные ставки в льготный период до 6 %, а также возможность привлечения созаемщиков. Обычно ипотека оформляется на срок до 30 лет, с первоначальным взносом от 20 %. При этом, в зависимости от региона проживания, величина займа ограничивается определенной суммой, например, в Сбербанке для российских регионов предельная величина равняется 3 млн. р., а для городов федерального значения 8 млн. рублей.
- Применение материнского капитала. Сертификат выдается после рождения второго ребенка. На сегодняшний день его сумма составляет 453026 рублей. Несмотря на то, что эти деньги можно потратить на образование ребенка, материнскую пенсию, чаще всего его используют для решения жилищной проблемы. Сертификат можно использовать в качестве недостающей суммы при оплате стоимости квартиры, а также в качестве первоначального взноса и текущих выплат по ипотеке. При этом сертификат можно использовать сразу, не дожидаясь пока ребенку исполнится 3 года. Осуществление сделки купли-продажи жилья с сертификатом осуществляется с участием Пенсионного фонда. Перевод денежных средств материнского капитала осуществляется в течение 40 дней.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Процедура покупки квартиры
После того, как гражданин остановил свой выбор на подходящем объекте недвижимости, согласовал с продавцом стоимость жилья и все существенные моменты сделки, например, то, каким образом будет осуществляться платеж, будет ли использоваться материнский сертификат или ипотека, стороны приступают к юридическому оформлению купли-продажи жилья. Пошаговая процедура состоит из четырех этапов и выглядит следующим образом:
- Проверка документов.
Кроме технического состояния квартиры, покупатель в обязательном порядке должен проверить документы. Прежде всего, нужно выяснить правовой статус объекта недвижимости, так как для проживания можно использовать только жилое помещение. Важно выяснить является ли продавец собственником квартиры, получить информацию о наличии зарегистрированных по данному адресу лицах, которая содержится в выписке из домовой книги. Проверить наличие сособственников и обременений, можно сделав соответствующий запрос на сайте Росреестра или получив выписку ЕГРН. Правоустанавливающие документы можно взять непосредственно у продавца, ими могут являться договор мены, дарения, купли-продажи.
Также следует получить техпаспорт из БТИ и посмотреть проводилась ли перепланировка помещения, незаконные перепланировки придется оформлять за свой счет. Кроме того, нужно поинтересоваться существуют ли долги по коммунальным услугам. Если в сделке участвует представитель продавца, то он должен иметь нотариальную доверенность. Семейное положение продавца также имеет значение, так как при наличии супруга, требуется его письменное согласие на продажу жилья.
Нередко, перед заключением сделки, стороны подписывают соглашение об авансе или задатке.
- Заключение договора.
После проверки и сбора необходимой документации, стороны приступают к подписанию договора купли-продажи. Заключение договора должно происходить при участии каждой стороны сделки или их представителях. Документ может оформляться непосредственно у нотариуса, хотя нотариальное удостоверение для купли-продажи недвижимости не обязательно. Однако он проверяет законность сделки, в частности, юридическую чистоту документов, личности и дееспособность сторон.
В содержании договора следует прописать, в какой срок должно произойти освобождение жилплощади, чтобы покупатель мог в нее въехать, а также порядок передачи денежных средств.
- Оформление перехода права собственности.
После составления и подписания соглашения, стороны должны прибыть в отделение Росреестра для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Подать документы можно также через МФЦ.
Для этого, покупатель должен написать соответствующее заявление и приложить к нему документы, в число которых входит:
- копия общегражданского паспорта;
- договор купли-продажи;
- квитанция об оплате госпошлины;
- техпаспорт на квартиру.
За регистрацию с физических лиц взимается пошлина в размере 2000 рублей. После чего покупатель получает расписку за прием документации с датой их возврата и получения Свидетельства о собственности. В назначенный день покупатель приезжает в Росреестр за правоустанавливающим документом.
- Передача жилья.
Сделка будет считаться состоявшейся только после полной передачи объекта недвижимости покупателю и подписания акта приема-передачи. Поэтому, перед тем как составлять данный документ, следует еще раз осмотреть жилплощадь и ее состояние отразить в документе, также указать на отсутствие претензий, передачу денежных средств за квартиру продавцу и получение ключей.
На что обращать внимание
Так как сделка купли-продажи жилья имеет «подводные камни», то покупатель должен уделять внимание при заключении договора следующим моментам:
- если вместо продавца сделку заключает представитель, то он должен иметь нотариальную доверенность. Покупателю следует проверить, не вышел ли срок ее действия и полномочия, которые в ней перечислены;
- наличие обременений. Квартира не должна быть предметом судебных споров, находится под арестом, залогом, иметь других сособственников;
- наличие перепланировки. Перед покупкой необходимо убедиться, что перепланировка была оформлена, иначе это придется делать за свой счет;
- являются ли сособственниками квартиры несовершеннолетние дети;
- если владелец получил объект недвижимости по наследству, нужно проверить имеются ли другие наследники, претендующие на данную жилплощадь.
Таким образом, покупка квартиры на вторичном рынке имеет множество особенностей, незнанием которых пользуются мошенники. Чтобы проверить юридическую чистоту сделки лучше всего обратиться для ее оформления к нотариусу, несмотря на то, что действующее законодательство не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи квартиры.
