Предлагаем поговорить о самом крайнем этапе, который необходимо пройти, прежде чем приглашать друзей на счастливое новоселье. И если празднование новоселья – это всегда радость и веселье, то завершающий этап, предшествующий этому – требует от покупателя жилья таких качеств, как терпение, собранность, ответственность и здравый смысл. Мы говорим об этапе регистрации купленных метров жилья. А чтобы он прошёл максимально комфортно для Вас, необходимо знать, как правильно оформить покупку квартиры в 2020 году, если она приобретается: в новом доме, на «территории» вторичного рынка, благодаря материнскому капиталу и в рассрочку по ипотеке. Приобретения жилья – это всегда невероятно позитивное и знаменательное событие, но при этом ещё и очень ответственное.
Документы которые скорее всего понадобятся
Чтобы осуществить сделку по приобретению жилья, требуется подготовить солидный пакет с документами, имеющими правоустанавливающие и право подтверждающие характеристики, такие как:
- Информационный документ, на основании которого жильё было приобретено продавцом: приватизационное соглашение, договора мены, дарения, купли-продажи и т.д.
- Информационное свидетельство о праве на собственность (в том случае, когда оно было получено до 07.2016г.), или же выписка из ЕГРН, которая сможет подтвердить факт регистрации прав на собственность.
- Информативные документы из БТИ: это планы экспликации и по этажам.
Важно! Обозначенные выше бумаги обязаны быть на руках у продавца жилья. Помимо них, необходимы паспорта продавца и покупателя: граждане России обязаны предъявить паспорта (военнослужащие – военные билеты) и свидетельства о факте рождения детей, которым не исполнилось 14 лет; иностранцы – вид на жительство в РФ.
На сделку также могут понадобиться следующие документы:
- Информация домовой книги со сведениями обо всех проживающих в квартире;
- Информация о том, в каком состоянии находится лицевой счёт: есть ли долги по коммунальным платежам;
- Согласие от супруга (супруги), нотариально заверенное (лишь в том случае, если жильё находится в общем владении);
- Одобрение сделки инспекторами органов опеки (когда затрагиваются имущественные интересы ребёнка);
- Информационная выписка из ЕГРН, предоставляющая сведения, относительно отсутствия обременения и ареста на квартиру. Данная выписка очень важна. Она выдаётся в течение трёх суток, либо в Росреестре, либо в МФЦ, либо путём запроса у нотариуса (в виде электронной формы, на следующий день от обращения).
Информация! Все бумаги, из данного списка, обязан подготовить и подать гражданин, продающий квартиру. В то время как от покупателя будут требовать лишь паспорт и согласие супруга на покупку (в случае, если нет ипотеки и др.).
На данный момент соглашения по купле-продаже квартиры не нуждаются в государственной регистрации (ст. 558 ГК РФ, ч. 8 Закона № 302-ФЗ). Но потом требуется обязательно осуществлять регистрацию перехода прав на собственность в Росреестре (ст. 551 ГК РФ).
Регистрируя переход прав, сотрудники Росреестра подвергают проверке документы, на факт их подлинности. При возникновении у них малейших подозрений, они вправе вернуть бумаги обеим сторонам сделки, не зарегистрировав переход прав.
Обратите внимание! Списки бумаг для сделки являются открытыми, то есть, в каждом отдельном случае, в зависимости от нюансов сделки: состав сторон, статус объекта и т.д., список необходимых бумаг будет разным.
Покупаем жильё в новом доме
Покупая жильё в новостройке, можно оформить сделку, как будто это: инвестиционный вклад; долевое строительство (ДДУ); вступление в товарищество; взнос пая; переуступка прав требования.
Как бы Вы ни оформили свою сделку, первым делом необходимо подписать предварительное соглашение на куплю-продажу. Но до момента этого подписания, требуется осуществить тщательную проверку документов от застройщика, а именно:
- выданное постановление и разрешение от власти города на стройку;
- документы на землю под строительство (на аренде или в собственности);
- соглашение на привлечение материальных средств;
- ознакомиться с инвестиционным контрактом.
Важная информация! После того, как строительство дома закончится, составляется акт приёма-передачи жилища, и лишь затем ставятся подписи на основном документе купли-продажи.
Чтобы осуществить регистрацию права собственности на квартиру, в новостройке, надо предоставить следующие документы:
- Соглашение о долевом участии в стройке, инвестировании либо купли-продажи (зависит от того, какой договор был заключён).
- Паспорт обладателя квартиры.
- Акт приёмки и передачи квартиры.
- Экспликация и план квартиры.
- Квитанция с оплаченной пошлиной.
- Если участвует доверенное лицо владельца, то нотариальная доверенность от собственника.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Оформляем «вторичку»
Вторичный рынок жилья – сродни «бермудскому треугольнику»: так же опасен, непредсказуем и полон рисков. Покупая жильё на вторичном рынке, Вы рискуете столкнуться с такой проблемой, как оспаривание договора купли-продажи третьими лицами.
Причиной для возникновения подобных ситуаций могут служить давние конфликты между бывшими наследниками квартиры, прежними супругами и т.д. Проблема может заключаться в недееспособности прежнего владельца жилья; в неожиданном появлении ранее зарегистрированных лиц, вышедших из тюрьмы, либо давно пропавших и многое другое.
Для того чтобы максимально уменьшить подобные риски, помимо документов правоустанавливающих и подтверждающих право собственности, необходимо осуществлять проверку на отсутствие каких-либо притязаний на квартиру со стороны сторонних лиц, путём получения (ст. 62 ФЗ – 218) следующих бумаг:
- Расширенной выписки из домовой книги, в котором зафиксирован перечень всех проживающих по регистрации граждан.
- Информационной выписки из ЕГРН (следует её брать перед проведением сделки, чтобы иметь самую достоверную информацию).
Обратите внимание! В том случае, когда жильё приватизировалось до 1998 года и затем с жильём не было совершено никаких сделок купли – продажи, тогда информация по жилью в базу ЕГРН могла и не вноситься. Поэтому покупка данной квартиры максимально прозрачна.
Покупка жилья на деньги материнского капитала
По действующему закону России, разрешается покупать жильё (это может быть квартира, дом и любой самодостаточный жилой объект) на средства материнского капитала (Постановление РФ № 862).
Документом, подтверждающим право на использование суммы данного капитала для покупки жилья, является именной сертификат. В тексте соглашения купли-продажи квартиры на этот сертификат должна быть сделана обязательная ссылка.
Для осуществления сделки по приобретению жилья с материнским капиталом должно быть обязательное согласие со стороны продавца, так как деньги будет перечислять Пенсионный Фонд, причём по безналу, на отмеченный продавцом личный счёт. Более того, между тем, как будет подписан договор и моментом, когда продавец сможет получить свои деньги, проходит примерно пара месяцев.
Имейте в виду! Покупая квартиру с использованием денег материнского капитала, необходимо выделить и оформить в нём долю на ребёнка. Иначе такая сделка не осуществится.
Покупка жилья по ипотеке
В том случае, если квартира приобретается при помощи банковских средств (ипотеки), то порядок регистрации прав на данный объект является стандартным, но покупаемая квартира будет являться залоговой.
Важно! Собственник сможет получить права на полноценное распоряжение своим жильём лишь после окончания всех выплат банковской организации и полного расчёта с ней.
До этого счастливого момента, купленное жильё будет под обременением, и его невозможно выставить на продажу и сдать в аренду, не спросив на это разрешение у банка.
Для оформления в собственность квартиры, находящейся под ипотекой, в Росреестр, помимо основного пакета документов (договора купли-продажи, квитанции об оплате пошлины, справок, выписок, согласий и пр.), придется предоставить еще и отчет об оценке объекта недвижимости, ипотечный договор и закладную.
Оформление в Росреестре
Соглашение на куплю-продажу и все необходимые документы Вы можете подавать лично в Росреестр, либо через МФЦ, а также с помощью почты, или в электронном виде (через единый портал государственных услуг).
За регистрацию берётся пошлина, в размере 2.000 рублей (пп.2 п.1 ст. 333.33 НК РФ). Если Вы будете оформлять через портал, тогда будет применён коэффициент 0,7 и цена услуги составит 1400 рублей. При этом можно не предоставлять квитанцию об оплате, так как информация о проведении платежа имеется в общей государственной информационной системе, в существующем разделе о государственных и муниципальных оплатах.
Имейте в виду! Получив пакет документов на регистрацию, Вам выдают расписку. Процесс регистрации занимает от 6 до 10 рабочих дней. Если обратиться через нотариуса – то в течение 3 суток.
Документом, который подтверждает регистрацию нового права собственности (переход права), является выписка из ЕГРН (в бумажном, либо электронном виде).
Резюме
Подготовка и осуществление сделки по купле-продаже квартиры – это сложный и крайне ответственный процесс. Выполнить его возможно как собственными силами, так и с помощью профессиональных юристов, имеющих большой опыт работы.
Полагаем, что подготавливая и проверяя документы на жильё, экономить на профессионалах всё же не стоит: ведь от того, насколько тщательно будет проведена эта проверка, настолько здоровее будут Ваши нервы и тем быстрее случится долгожданное новоселье.
