Как правильно продать квартиру — подробная инструкция

Как правильно продать квартиру - картинкаВ Советском Союзе нельзя было продать недвижимое имущество, так как понятие «собственность» отсутствовало как таковое. После старта массовой приватизации жилищного фонда в 1991 году большинство граждан стали полноправными хозяевами своих квартир. Это означает, что люди могли не только использовать жилье по назначению, проживая в нем, но помимо прочего получали возможность распоряжаться собственной недвижимостью по своему усмотрению – продавать, дарить или передавать по наследству. О том, как правильно продать квартиру в 2019 году с учетом норм действующего законодательства, поясняется в данной статье.


С чего начать

Продажа квартиры может быть инициирована по разным причинам. Например, владельцы хотят переехать в другой город, сменить имеющееся жилье на более просторное, или же хозяевам просто срочно нужны деньги. Причины могут быть разными, однако начинать продажу квартиры следует с поиска подходящего покупателя. Поиск покупателя можно осуществить одним из указанных способов, либо использовать все методы в совокупности:

  • обратиться в специализированное агентство недвижимости;
  • самостоятельно подать объявление о продаже в местные рекламные газеты;
  • разместить объявление в интернете на профильных ресурсах;
  • поставить в известность знакомых.

Кроме этого можно распечатать объявление и расклеить в районе проживания. Зачастую люди хотят приобрести квартиру именно в конкретном доме, например, чтоб жить поближе к родственникам, поэтому такой способ иногда может быть очень эффективным.

Сбор документов

Несмотря на то, что выписка из ЕГРН является не правоустанавливающим, а правоподтверждающим документом, именно эта справка потребуется в первую очередь при продаже объекта недвижимости. Выписка из ЕГРН пришла на смену более привычным свидетельствам о праве собственности, и, хотя этот документ также не имеет срока действия, для проведения сделки продавцу потребуется получить свежий дубликат выписки, чей срок выдачи не превышает 30 дней. Именно поэтому сбор документов следует начать только после того, как найден потенциальный покупатель на жилье. Кроме свежей справки из Росреестра и документов, удостоверяющих личность, понадобятся правоустанавливающие документы на квартиру:

В ряде случаев это исчерпывающий перечень, дающий возможность продать свое жилье подходящим покупателям. Если квартира находится во владении единственного совершеннолетнего хозяина, обращение к нотариусу не требуется. Покупатель и продавец составляют обычный договор в купли-продажи в нескольких экземплярах, который впоследствии передается в Росреестр для регистрации перехода права собственности. Если сделка осуществляется через агентство недвижимости, риелторы осуществляют ее полное юридическое сопровождение, включая составление договора о купле-продаже. Покупатель может потребовать у продавца следующие документы дополнительно:

  1. Расширенную выписку из домовой книги, чтоб убедиться, что в приобретаемой квартире нет зарегистрированных граждан, которых будет невозможно выписать даже после продажи.
  2. Справку об отсутствии задолженности, либо обходной лист от поставщиков коммунальных услуг, чтоб не купить квартиру с долгами по «коммуналке».
  3. Техпаспорт жилья. Если в квартире была произведена перепланировка, покупатель наверняка захочет убедиться в ее законности.

В случаях, когда собственник не один, перечень документов будет обширнее.

Хозяин состоит в браке

Если собственник жилья находится в законном браке, перед продажей квартиры ему потребуется заручиться согласием на сделку своей второй половинки, даже если второй супруг не имеет доли в продаваемой недвижимости. Согласие должно быть оформлено нотариально. Все дело в том, что по семейному кодексу имущество супругов является их совместной собственность, поэтому даже, когда квартира оформляется на одного из них, распоряжаться ею без согласия другого нельзя. При отсутствии нотариального согласия супруга сделка впоследствии может быть оспорена в суде, поэтому этот документ необходим.

Несколько хозяев

При продаже долевой собственности требуется согласие всех владельцев долей. Это же правило распространяется на комнаты в коммунальной квартире. Если владелец одной из комнат намерен продать принадлежащее ему помещение, ему необходимо получить согласие на сделку от всех своих соседей. Причем соседи имеют преимущественное право покупки комнаты на тех же условиях, что и для покупателей со стороны.

Важно! Договор купли-продажи на долевое имущество может быть оформлен строго в нотариальном порядке, так же, как и в тех случаях, когда собственником жилья является несовершеннолетний.

Хозяин – несовершеннолетний

Намного сложнее продать жилье, если хозяином, либо одним из собственников является ребенок до 18 лет. Помимо необходимости нотариального оформления сделки необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего. При этом нельзя просто продать квартиру, не предоставив ребенку ничего взамен.

Чтоб получить согласие от ООиП необходимо соблюсти основное требование – предоставить юному собственнику равноценное имущество. Таким образом, при продаже жилья, принадлежащего ребенку, законные представители несовершеннолетнего обязаны предоставить ему аналогичное жилье. Приобретаемая квартира не должна быть меньшей площади, чем та, продаваемая. Например, квартира площадью в 60 квадратных метров оформлена в равных долях на мать и сына. Соответственно, ребенку принадлежит 30 квадратных метров. Мать, продавая жилье, обязана купить сыну квартиру площадью не менее 30 квадратных метров. В отдельных случаях допускается перечисление денежных средств от сделки на счет ребенка без покупки равноценного жилья.

Для получения согласия от ООиП продавцу потребуется предоставить целый пакет документов:

  • заявление на получение разрешения на сделку от своего имени;
  • заявление на получение разрешение на сделку от имени ребенка, чей возраст старше 14 лет;
  • заверенные копии технической и правоустанавливающей документации на оба объекта недвижимости (продаваемый и покупаемый взамен);
  • экспертную оценку стоимости обоих объектов недвижимости.

Рассмотрение заявления занимает срок до одного месяца. При получении согласия продавец вправе провести сделку.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Жилье по ипотеке

Ипотечное кредитование является распространенным способом приобретения жилья. Дорогостоящая покупка квартиры за собственные средства под силу далеко не в сем, тогда как ежемесячные взносы по ипотеке немногим больше арендной платы за съем жилья. Именно поэтому многие граждане с готовностью покупают жилую недвижимость в кредит. Учитывая, что ипотечные кредиты выдаются на долгие годы и даже десятилетия, обстоятельства в жизни заемщиков зачастую меняются, вследствие чего может возникнуть необходимость продажи ипотечной квартиры.

 Так как до погашения кредита заемщик не является полноправным хозяином жилья, это накладывает определенные сложности при продаже залоговой недвижимости. Продать квартиру по ипотеке без согласия банка попросту невозможно. Единственно возможный вариант продажи залоговой недвижимости без согласия банка – это досрочное погашение кредита. После того как ипотека будет полностью выплачена, с квартиры будет снято обременение, следовательно, заемщик станет ее полноправным владельцем. Однако при получении согласия от банка квартиру можно продать, не погашая досрочно кредит.

Продажа с разрешения банка

Заручившись согласием кредитно-финансового учреждения, заемщик приступает к поиску подходящего покупателя. Банк дает письменное разрешение на сделку, на основании чего продажа становится возможной. Происходит все следующим образом:

  • в банк подается заявление о намерении продать квартиру;
  • при положительном рассмотрении заявления заключается предварительное нотариальное соглашение;
  • покупатель производит внесение денежных средств в две банковские ячейки одновременно – одна предназначена для погашения остатка по кредиту, а вторая непосредственно для продавца;
  • с квартиры снимается обременение, после чего производится оформление купли-продажи с дальнейшей регистрацией перехода права собственности;
  • продавец и залогодержатель после завершения регистрационных действий получают доступ к ячейкам с денежными средствами.

В данном случае, при получении разрешения на продажу недвижимости от кредитно-финансового учреждения заемщик может заниматься вопросом реализации жилья, как через риэлтора, так и без посредников.

Продажа банком

Когда возникает необходимость продать ипотечную квартиру, заемщик может перепоручить весь процесс самому банку. Однако, это выгодно только кредитору, так как в интересах банка скорейшее получение денежных средств, выданных в качестве кредита. Квартира будет продаваться по сниженной стоимости, при этом интересы самого заемщика учитываться не будут. Не рекомендуется использовать данный способ при необходимости реализации жилья, ввиду того, что заемщик рискует остаться, практически, ни с чем.

Переуступка кредитных обязательств

Еще одним способом продать ипотечное жилье является переуступка кредитных обязательств. Фактически это означает, что покупатель берет на себя полностью обязательства первоначального кредитора. Покупателю необходимо собрать полный пакет документов, который требуется в банке при подаче заявки на ипотеку. При получении одобрения кредитный договор переоформляется на покупателя, а продавцу выплачиваются затраченные денежные средства. К минусам такого способа можно отнести:

  1. Низкую популярность – найдется не так много желающих связываться с покупкой квартиры с обременением в кредит.
  2. Сложность осуществления – если покупатель не будет одобрен банком, переоформление будет невозможность.
  3. Длительность по срокам – не только сам поиск клиента на квартиру, но и оформление бумаг занимает долгое время.

Еще более сложной является продажа ипотечной недвижимости, приобретенной по военной ипотеке, либо с использованием средств материнского капитала.

Уплата налогов

После продажи квартиры владельцу предстоит задекларировать свои доходы, вырученные от продажи недвижимости и оплатить налог в бюджет. При этом если право собственности на жилплощадь наступило до 01.01.2016 года, оплачивать подоходный налог надо при сроке владения менее 3 лет. Если владели квартирой более 3 лет, то оплачивать налог нет необходимости. С января 2016 года этот срок увеличен до 5 лет. Помимо этого, налоги теперь придется оплачивать из расчета кадастровой стоимости жилья. При этом сумма в 1 миллион рублей налогом не облагается. Раньше граждане для уклонения от уплаты подоходного налога указывали сумму сделки, не превышающую один миллион рублей. В настоящее время налогообложение производится на основании кадастровой стоимости жилья, независимо от того, какая сумма будет прописана в договоре купли-продажи.

Подведение итогов

Продажа квартиры является хлопотным и затратным мероприятием, к осуществлению которого нужно подойти взвешенно и рационально. Помимо поиска покупателей на объект недвижимости, хозяину предстоит собрать большое количество документов, причем количество документов напрямую зависит от конкретной ситуации. При покупке недвижимости в большей степени существует риск для покупателя, поэтому заинтересованная сторона может потребовать от хозяев целый ряд дополнительных документов, для того чтобы убедиться в юридической чистоте сделки. Для экономии времени можно перепоручить продажу профессиональным риелторам, однако, чтобы не обманули, следует держать весь процесс под собственным контролем. Успешное и быстрое отчуждение недвижимого имущества во многом зависит от адекватности выставленной стоимости жилья – если цена квартиры соответствует ее состоянию, продать жилье можно буквально в считанные дни.

 

Понравилась статья? Вы можете поделиться ей в соцсетях:

Оставить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector