Купля-продажа объекта недвижимости по своей юридической природе считается двусторонним договором. То есть, права и обязательства контрагентов по такому соглашению являются взаимными. В частности, продавец берет на себя обязанность передать квартиру покупателю, который в свою очередь должен уплатить за нее оговоренную сумму. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно при несоблюдении условий двусторонней сделки по добровольному соглашению или волеизъявлению одной из сторон посредством обращения в суд.
По каким основаниям расторгается договор
Расторжение договора купли-продажи осуществляется на основании норм гражданского законодательства, в частности, при рассмотрении иска суд руководствуется ст. 450 ГК РФ. Так, гражданин может обратиться в суд если считает, что второй участник сделки нарушил ее условия. При этом, такое нарушение, согласно отечественному законодательству, должно быть существенным.
Оно выражается в том, что участник договора лишается в значительной степени того, на что он рассчитывал при его заключении. В виду этого, к таким нарушениям относятся:
- существенное ухудшение качества жилплощади;
- отказ продавца от выселения с жилплощади и снятия с регистрационного учета.
Наиболее частой причиной расторжения договора является отказ от перечисления денежной суммы за квартиру.
Кроме того, основанием расторжения соглашения могут послужить непредвиденные обстоятельства.
Так, в силу ст. 451 ГК РФ, такой причиной может быть наличие обременений в виде прав третьих лиц, о которых покупатель не знал в момент совершения сделки, если бы знал, то купля-продажа бы не состоялась.
В судебной практике нередки случаи, когда освободившийся из мест лишения свободы родственник продавца, ранее зарегистрированный и проживающий в данной квартире, через суд добивается права пользования таким жильем.
Расторжение договора по взаимному согласию
Расторжение договора должно происходить в той же форме, что и его заключение, а значит, оно оформляется в письменном виде. Если стороны по собственному волеизъявлению удостоверяли договор нотариально при его заключении, то соответственно, соглашение о его расторжении тоже должно быть удостоверено нотариусом.
Следовательно, если стороны пришли к консенсусу, что договор должен быть расторгнут по той или иной причине, то они составляют соглашение о расторжении договора, на основании которого объект недвижимости возвращается продавцу, а деньги покупателю. Таков порядок, если расторжение сделки происходит до регистрации перехода прав собственности.
Если к моменту заключения соглашения документы были переданы на регистрацию в Росреестр, то стороны должны прийти в госорган и заполнить заявление о прекращении регистрации. После чего вносится соответствующая запись в ЕГРН.
Если вторая сторона будет против аннулирования сделки, то лицо вправе обратиться в судебную инстанцию.
Расторжение договора по соглашению сторон возможно в том случае, если недвижимость не зарегистрирована в Росреестре, то есть переход права собственности не состоялся и при этом не выполнены в полном объеме обязательства по передаче денег за квартиру.
Расторжение договора в суде
Если в досудебном порядке урегулировать разногласия и расторгнуть договор не удалось, то заинтересованная сторона вправе направить в суд исковое заявление. Данный документ должен соответствовать требованиям, установленным в ст. 131 ГПК РФ, иначе он может быть возвращен или оставлен без движения.
Кроме стандартных реквизитов истца и ответчика, наименования суда и названия документа, заявитель должен изложить в тексте иска причину, по которой договор должен быть расторгнут. Также истец помимо расторжения купли-продажи должен потребовать возврата имущества, так как решение принимается только в рамках заявленных требований. Наряду с этим заявитель вправе потребовать принять обеспечительные меры, чтобы ответчик не мог распорядиться квартирой и продать ее.
Чтобы иск приняли в производство, к нему, согласно ст. 132 ГПК РФ, должны прилагаться соответствующие документы. В данном случае, примерный перечень документации следующий:
- копии иска по числу сторон;
- копия общегражданского паспорта;
- копия доверенности, если полномочия переданы другому лицу;
- доказательства нарушения ответчиком условий договора;
- копия договора купли-продажи жилплощади;
- копия передаточного акта;
- квитанция за оплату пошлины.
После того, как суд вынесет судебное решение, у сторон будет месяц на его обжалование в порядке апелляции.
Расторжение договора после регистрации
После того, как произошел переход прав собственности на жилье, и соответственно, была внесена запись в ЕГРН, расторгнуть договор будет нельзя, так как в соответствии со ст. 408 ГК РФ, договорные отношения, участники которых исполнили свои обязательства, прекращаются.
Расторжение договора купли-продажи после регистрации возможно, если одна из сторон не выполнила взятые на себя обязательства, например, покупатель не передал деньги за квартиру продавцу.
В том случае если договор завершен, существует два пути расторжения сделки:
- Стороны по обоюдному согласию вправе вновь заключить сделку купли-продажи квартиры;
- Заинтересованное лицо в одностороннем порядке при наличии веских оснований может направить иск в суд о признании договора недействительным.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Основания признания договора купли-продажи недействительным
Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным по причинам, перечисленным в ГК РФ. Отечественное законодательство предъявляет к сделкам ряд требований, несоблюдение которых может повлечь их недействительность. В частности, в иске пострадавший может ссылаться на следующие основания:
- сделка противоречит нормам нравственности;
- договор является притворным;
- участником соглашения являлось недееспособное лицо или ограниченное в дееспособности;
- договор заключен в то время, когда лицо не отдавало отчета своим действиям;
- одна из сторон заблуждалась в природе сделки;
- договор подписан под влиянием угрозы, обмана или насилия;
- соглашение является кабальным, то есть крайне невыгодным для участника договора, ставящим его в тяжелое материальное положение.
В том случае, если сделка, нарушающая действующее законодательство будет признана судом недействительной, то она не влечет за собой соответствующие правовые последствия. Если договор был объявлен судом недействительным, стороны в порядке реституции возвращают друг другу те блага, которые получили при его заключении.
Расторжение договора с участием материнского капитала
Согласно отечественному законодательству, по взаимному согласию и в судебном порядке расторгается только действующий договор. Если сделка уже завершена, то документ расторгнуть нельзя. На практике нередки случаи, когда после заключения соглашения о покупке жилплощади с материнским сертификатом, которым оплачивается часть недостающей суммы, ПФР по тем или иным причинам отказывает в перечислении денежных средств продавцу. Так как оплата поступает не полностью, договор не считается завершенным и, соответственно, продолжает действовать. В связи с чем, стороны по обоюдному согласию могут составить необходимый документ и подать его на регистрацию в Росреестр, предварительно оплатив госпошлину. Направить заявление в регистрирующий орган вправе лично участники договора, или же их представители, действующие на основании доверенности.
Резюме
Таким образом, расторгнуть гражданско-правовой договор достаточно сложно, так как не каждый его участник пойдет на добровольную отмену купли-продажи, а судебная тяжба может оказаться достаточно долгим, сложным и дорогостоящим процессом. Проще всего расторгать сделку до регистрации в Росреестре. Если все обязательства по договору выполнены, то сделка считается завершенной, в одностороннем порядке расторгнуть по обоюдному соглашению и в судебной инстанции ее не получится, поэтому заинтересованное лицо, при наличии достаточных оснований, может попытаться оспорить ее действительность в суде. Если суд примет положительное решение и оно не будет оспорено в порядке апелляции, то стороны вернут имущество друг другу в порядке реституции.
