Специалисты в сфере недвижимости уверяют, что рынок жилья прочно «встал» еще в 2018 году, и в ближайшее время «двигаться» явно не намерен. Поэтому, факт продажи квадратных метров, вопреки неутешительным прогнозам риелторов, можно сравнить, разве что, с неожиданным получением Олимпийского золота: когда хочешь, стремишься, но до конца не веришь. Поэтому, если Вам удалось продать недвижимость, получив медаль из рук «госпожи удачи», то зачисляя себя в чемпионы, не забывайте при этом уплатить налог с продажи квартиры. Предлагаем всесторонне обсудить особенности налогообложения, после реализации жилья.
Законы 2016 / 2020: сходства и различия
С начала 2016 года, в России заработал закон, касающийся интересов граждан, продающих квартиру и получающих за это прибыль. Основной смысл закона в том, что гражданин, продавший недвижимость, обязан выплатить в казну государства 13% от цены совершённой им коммерческой сделки.
В году 2020 налоговый сбор 13% на реализацию жилого помещения совсем не изменился: он такой же, каким был в 2016 году.
Изменился временной порог обладания недвижимостью, позволяющий не выплачивать эту сумму: он повысился до пяти лет включительно.
Раньше этот период, установленный государством, насчитывал ровно 3 года. Являешься собственником жилья не меньше трёх лет – не платишь 13% налогового сбора в казну государства!
С 2016 года, чтобы полностью освободиться от выплаты налога, продавец обязан владеть недвижимостью уже не менее пяти лет.
Новый закон облагает налоговым сбором не общую цену квартиры, а лишь ту стоимость, что изменилась с того самого момента, когда покупатель принял решение её приобрести.
Для большего понимания приведём пример:
Гражданин, в своё время, приобрёл жильё за 7 млн. рублей, а продал его уже за 8 млн. Согласно статье нового кодекса, налог на объект составит 130000: платить надо будет 13% от миллиона.
Минимальная цена указана заранее.
Законом определена минимальная цена продаваемой квартиры. Это сделано, чтобы свести к минимуму возможность занижения цены по сделке для невыплаты налогов.
Согласно ст. 217 кодекса о налогах, цифра суммы продажи квартиры не должна быть ниже 70% от её стоимости в кадастре на начало года, когда она реализована.
Занимаемся математикой: расчёт кадастра
В том случае, когда стоимость продажи не превышает сумму приобретения, не требуется выплата налога. При этом ФНС имеет право изучить объективность суммы, что указана в договоре, с целью обнаружения эпизодов с умышленно заниженной стоимостью.
Имея задачу выявления реальной цены на недвижимость, налоговики используют информацию о кадастровой стоимости объекта. В случае, когда прибыль после реализации квартиры не превышает 70% от определённого стоимостного показателя, налоговики используют вовсе не цену, указанную в договоре, а специальное математическое соотношение:
| Формула | Расшифровка |
| Д = КС х 0,7 | |
| «Д» | — это прибыль продавца, предназначенная налогообложению |
| «КС» | — это показатель стоимости кадастра продаваемого объекта, утверждённый на момент 01 января именно того года, когда произошла сделка |
| «0,7» | — это означает 70% от стоимости кадастра |
«Игра в прятки» с ФНС
Причиной для выплаты налога 13% считается декларация и прочие документы, умеющие доказать факт обладания и последующей реализации жилища. Закон строго устанавливает временной порог, до наступления которого эти документы должны быть предоставлены налоговикам для анализа – это 30 апреля следующего за годом отчётности.
Для примера: по факту реализации либо приобретения жилья, состоявшегося в 2019 году, необходимо отрапортовать налоговикам до 30 апреля 2020 года включительно.
Предоставить декларацию по продаже – это законная обязанность каждого гражданина. «Потеряться» и «спрятаться» никак не получится: ФНС будет автоматически информирована о Вашей сделке в момент перехода собственности в системе «Росреестра».
Надо заметить при этом, что налоговая инспекция не узнает, получен ли Вами доход от совершённой сделки, или нет: нередки ситуации, когда платёж производится с отсрочкой по времени.
Но будьте уверены в том, что налоговики будут информированы о Вашем заработке, как только купивший Вашу квартиру обратится к ним с целью оформить для себя налоговый вычет.
Купля-продажа квартиры: две цифры 3 и 5
Не выплачивая налоги, государством разрешено продавать квартиру, которая является объектом собственности, когда:
- Срок 3 года – при продаже квартиры, приобретенной до января 2016 года, либо полученной по наследству, в дар, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.
- Срок 5 лет — приобретенное жильё, с правом владения, зарегистрированным позже 01.01.2016 г.
Таким образом, период собственности на квартиру служит основанием для осуществления расчёта налога с её продажи. Но есть и исключение из этого.
Следует отметить, что свою недвижимость человек имеет право реализовать, когда захочет: закон не устанавливает в этом никаких рамок.
Поэтому, продажа квартиры – это право каждого. Срок устанавливается лишь с одной целью: обеспечить налоговые обязательства для тех граждан, которые занимаются покупкой-продажей жилья как бизнесом, с целью получения дохода. Предполагается, что для личного пользования жилье приобретается на более долгий срок.
Дата владения квартирой
Продавая квартиру, следует знать: владение жильём начинается непосредственно с момента, когда внесена запись в ЕГРН. Надо учитывать ряд нюансов:
- Владение имуществом, полученным по наследству, исчисляется строго с момента открытия наследства, то есть – с момента кончины наследодателя.
- В случае, когда природа строительства «паевая», период обладания квартирой берёт своё начало с числа, обозначенного информацией акта приёма-передачи.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Квартиру на продажу – налог на уменьшение
В этом вопросе важно понимать: считается ли резидентом страны продающий жильё человек?
Дело в том, что НДФЛ с реализации квадратных метров для физических лиц, являющихся резидентами страны – составляет 13%, а нерезиденты – платят целых 30%. Люди, имеющие статус нерезидента, не могут надеяться на какие-либо вычеты, реализуя жильё, которым они обладали как собственники больше трех или пяти лет.
Для большей наглядности приведём таблицу о том, как уменьшить налоговое бремя, при реализации своего жилья.
| Для резидентов — 13% при продаже жилья | Для нерезидентов — 30% при продаже жилья |
| Как можно уменьшить налоговое бремя при реализации жилья: | |
| 1. Владеть жильём больше 3-х лет при оформлении в собственность строго до 01 января 2016 г. С 2016 года – больше 5 лет. | Невозможно |
| 2. Подтвердить расходы на приобретение объекта. Налог возьмут лишь с ценовой разницы между суммой приобретения/реализации. | Невозможно |
| 3. Оформить имущественный налоговый вычет. Единожды в 365 дней налоговое бремя (прибыль от сделки) реально снизить на миллион. | Невозможно |
Закон даёт плательщикам реальные способы уменьшения налогового бремени, по факту реализации жилья:
- Налоговый вычет. Это такая льготная суммарная цифра в миллион рублей, установленная государством. На неё, один раз за отчётный период, можно уменьшить налоговое бремя.
- Расходы на покупку. Это рациональный вариант, который даёт продавцу возможность оплатить лишь налог с суммы своей прибыли. В данном случае, надо знать список «оправдательной» документации:
- договор купли-продажи;
- акты сданных работ от фирмы подрядчика;
- смета покупки строительных материалов с квитанциями.
Обратите внимание! Реализовать жильё, находящееся в собственности менее 3 лет, без необходимости выплачивать налоги, можно в том случае, если расходы на его приобретение и ремонт равны или превышают прибыль от его продажи.
Продавец жилья — пенсионер
Закон не даёт для пенсионеров каких-либо поблажек в вопросе уплаты налогов при реализации собственного жилья.
Это означает, что абсолютно все граждане, получившие прибыль, должны заплатить налоги независимо от возрастного ценза и пенсионного статуса.
Пенсионеры имеют возможность воспользоваться правом реализации имущественного вычета. Как и прочие граждане, они должны предъявлять декларацию по доходам в том случае, когда обладали недвижимостью меньше периода времени, который принят государством. Иначе пенсионеры тоже будут оплачивать штрафы.
Долю продали – налог оплатили.
Налоговый сбор с продаваемого жилья взымается в независимости от того, продаётся ли оно целиком, либо реализуется лишь часть его. Продаваемая доля имеет соответствующую цену. Именно с этой цены и уплачивается налог.
При реализации доли в жилом помещении, надо учитывать период эксплуатации этой доли.
Для большей ясности, приведём пример:
Человек покупает жильё в 2011 году в совместную собственность и обладает ½ доли в помещении. Совладельцем его является мать. Спустя два года после покупки, мать умирает, и её доля передаётся сыну в качестве наследства. Тогда, при реализации, следует признать началом периода обладания – время завладения первой долей.
Выгодный налог: рассчитываем и выбираем
Надо уметь грамотно рассчитать цифру налогового сбора с реализации жилья.
Когда период обладания жильём ниже установленного законом, следует применять любой из двух вариантов по уменьшению суммы налога:
- Снижаем цифру прибыли с реализации — на миллион.
- Снижаем цифру прибыли — на итог затрат по покупке.
Любой из этих вариантов выбирает налогоплательщик сам, исходя из того, где цифра налогового бремени окажется ниже.
Для большей наглядности, приведём пример:
Жильё приобретено в 2014 году за 800000 рублей, продано оно в 2017 за 1.300.000. Стоимость кадастра – 1300000. В таком случае, имущественный вычет составит налоговую сумму: (1300 — 1000) х 13%. В результате мы получим сумму 39000 руб. Это при расчёте в первом варианте, позволяющем снизить налоговую базу.
Если же производить расчёт, используя второй вариант, то мы получим: (1300 – 800) х 13% = 65000 рублей. Данная цифра гораздо значительнее и невыгодна для плательщика.
Резюме
Мы разобрались во многих тонкостях и прояснили актуальные вопросы, касающиеся налогов на продажу жилой недвижимости, а именно: какие документы нужны, кто и когда освобождается от оплаты и каковы сроки, согласно действующему законодательству 2020 года.
Обладая в полной мере этой полезной информацией, мы сможем, реализовав своё жильё, высчитать налоговую выплату с учётом наибольшей выгоды для себя.
