Ипотечный кредит — это обязательство на многие годы. Поэтому перед тем как приобретать квартиру в ипотеку следует понимать, что ежемесячно, на протяжении, как правило, 15—20 лет, придется отдавать половину своей зарплаты банку. Спланировать свою жизнь на такой отрезок времени достаточно сложно, так как в будущем может ждать потеря работы, дорогостоящее лечение или другие финансовые проблемы, в результате которых существует риск потерять жилье. Если же гражданин взвесил все за и против и решился на кредит, то он должен знать порядок покупки квартиры в ипотеку и нюансы, на которые стоит обратить особое внимание при заключении сделки с банком и выборе подходящего жилья. Чтобы без проблем получить недвижимость в ипотеку, следует руководствоваться нижеизложенной инструкцией.
Сравнение банковских предложений
После принятия решения о необходимости покупки квартиры в ипотеку, первое, что необходимо сделать, это ознакомиться с предложениями жилищных кредитов в разных банках и выяснить, какое банковское учреждение предлагает наиболее выгодные условия для оформления ипотеки.
Чтобы выбрать подходящий продукт, заинтересованное лицо должно выяснить следующие моменты:
- процентные ставки;
- размер ежемесячных взносов;
- сумму, которую может выдать банк;
- величину первоначального взноса, обычно она устанавливается в пределах 15—20%;
- срок кредитования;
- обременения;
- штрафные санкции за просрочку платежей;
- условия страхования.
На сегодняшний момент, для различных категорий людей существуют следующие программы:
- ипотека по программе господдержки семей, имеющей несколько детей;
- нецелевой кредит под залог недвижимости, имеющейся в собственности у клиента;
- ипотека с материнским сертификатом;
- ипотека для военнослужащих.
Кроме того, следует обратить внимание на то, взимает ли банк плату при досрочном погашении займа, чтобы на этапе выбора кредитного предложения оценить затраты в случае досрочного расчета по ипотеке.
Обычно, текущие предложения банков можно проверить, не выходя из дома, так как в настоящее время каждое банковское учреждение имеет онлайн калькулятор на своем официальном сайте. После дистанционного отбора следует лично посетить банк и получить консультацию по ипотеке, в ходе общения специалист расскажет обо всех особенностях покупки жилья, что в итоге может повлиять на выбор той или иной кредитной программы.
К выбору банка следует подойти с особой тщательностью, так как обязательства перед ним будут существовать достаточно длительный период времени.
Требования к заемщикам
Чтобы получить ипотеку, важно соответствовать требованиям, которые предъявляет банк к заемщикам, как правило, стандартные условия сводятся к тому, что клиент должен:
- иметь постоянную регистрацию;
- гражданство РФ;
- общий стаж работы от года, в том числе 6 месяцев на текущем месте трудоустройства;
- минимальный возраст для выдачи займа от 21 года;
- максимальный возраст возврата по ипотеке 65 — 75 лет.
Кроме того, для банка всегда важна кредитная история потенциального заемщика, размер его доходов, размер суммы, которую он готов внести в качестве первоначального платежа. Увеличить сумму ипотеки может привлечение созаемщиков, требования к ним аналогичны. Соответствие перечисленным требованиям влияет на условия кредитования, которые может предложить банк.
Также принятие решения может зависеть от наличия или отсутствия судимости клиента, а также от имеющихся у него иных обязательств перед кредиторами.
Подача заявки
Следующим этапом покупки квартиру в ипотеку является подача заявления в банк. Многие банки предоставляют возможность подать заявку на кредит онлайн, без визита в организацию, однако, сделать это лучше посетив банковское учреждение лично, так как будет возможность проконсультироваться по всем не понятным вопросам у специалиста по ипотеке. Для посещения банка и заполнения заявления-анкеты на ипотеку понадобится следующая документация:
- общегражданские паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей;
- документ, подтверждающий семейное положение, например, свидетельство о браке;
- трудовая книжка;
- брачный договор, если таковой был заключен;
- справки о заработной плате;
- если существуют текущие кредитные обязательства, то выписки по оставшимся долгам и графики выплат.
Кроме тога, помимо паспорта банки могут требовать дополнительный документ, подтверждающий личность заемщика, им может быть военный билет, загранпаспорт, водительское удостоверение, удостоверение личности военнослужащего.
Если ипотека оформляется под залог недвижимости, то необходимо предоставить на нее правоустанавливающие документы.
Заявление следует заполнять внимательно и правдиво, несоответствие указанных данных действительности может отрицательно повлиять на выдачу кредита.
Заявление на кредит лучше оставлять в 2-3 банках сразу, чтобы иметь поле для маневра, так как не исключено, что та или иная организация откажет в выдаче кредита. Тем более что подача такой заявки не влечет за собой каких-либо обязательств.
Обычно решение о предоставлении кредита принимается после тщательной проверки предоставленной документации, в течение недели. Только после одобрения ипотеки, заемщик должен преступать непосредственно к выбору подходящего жилья.
Поиск подходящего жилья
Далее можно приступить к поиску жилья. Выбор жилплощади должен соответствовать условиям ипотеки, которую одобрил банк, несмотря на то, что большинство сделок совершаются на вторичном рынке, многие семьи предпочитают приобретать квадратные метры в новостройке. Кредитная программа по ипотеке нового жилья имеет свои особенности, нередко застройщики, с которыми сотрудничает банк, предоставляют определенные скидки.
Чтобы банк одобрил жилье, оно должно соответствовать стандартным критериям, а именно оно должно быть:
- оснащено отдельным входом;
- иметь санузел и кухню;
- не иметь несогласованных перепланировок и деревянных перекрытий;
- здание в целом не должно быть изношено более чем на 70 %.
Квартира должна соответствовать установленным техническим и санитарным нормативам и быть жилым объектом недвижимости.
При выборе жилья следует исходить не только из банковских требований, но и личных предпочтений. Необходимо принимать во внимание метраж жилплощади, количество комнат, функциональное размещение кухни и санузала. Для некоторых граждан важно наличие у здания лифта и пандуса. Также необходимо учитывать окружающую инфраструктуру, она должна отвечать потребностям покупателя, например, иметь удобную парковку магазины, банк, аптеку, больницу, школу.
Если квартира покупается на первичном рынке, следует убедиться, что застройщику можно доверять. Банки всегда предъявляют к застройщикам собственные требования, в числе которых. Отсутствие задержек при сдаче объекта в эксплуатацию, срок деятельности на рынке недвижимости, отсутствие процедуры банкротства и т.п.
При выборе квартиры необходимо заранее ставить в известность собственника о том, что оплата при ее покупке будет производиться с участием банковского займа. Многие продавцы отказываются от подобных сделок.
После выбора квартиры и согласования с собственником условий купли-продажи, потребуется оценка объекта недвижимости, так как фактически до исполнения кредитного договора, ипотечная квартира находится в залоге у банка. Для оценки, как правило, используются оценщики, которые имели положительный опыт взаимодействия с банковским учреждением. После процедуры оценки, отчет предоставляется в банк.
Перечень документов в банк
При оформлении квартиры в ипотеку, заемщик должен принести в банк документы. Прежде всего, понадобится заявление-анкета которую можно подать непосредственно на официальном сайте банка, либо заполнить непосредственно при личном посещении. К ней прикладываются копии документов, примерный перечень которых выглядит следующим образом:
- общегражданский паспорт;
- справка 2 НДФЛ;
- копия трудовой книжки, предварительно заверенная;
- свидетельство о браке или разводе;
- брачный контракт, при его наличии;
- свидетельство о рождении детей.
Помимо данного перечня документов, заемщик приносит в банк договор купли-продажи квартиры, правоустанавливающий документ собственника жилплощади и копию его паспорта, выписку из ЕГРН, а также прочие документы, свидетельствующие о наличии или отсутствии каких-либо обременений у данного жилья, согласие супруга, удостоверенное нотариально, техническую документацию на квартиру. В зависимости от конкретного банка, могут потребоваться дополнительные справки и выписки.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Процедура и нюансы заключения договора
После этапа одобрения ипотеки и выбора жилья, начинается этап заключения кредитного договора с банком. Перед тем, как поставить подпись на соглашении, клиент должен внимательно изучить документ, проверив наличие скрытых комиссий, для того, чтобы заемщик мог установить реальную величину ипотеки.
Также следует обратить внимание на возможность изменения процентов по займу. Существуют банки, которые прописывают в кредитном договоре возможность изменения процентов в одностороннем порядке, то есть без согласия заемщика.
Кроме того, необходимо выяснить содержится ли в соглашении условие, позволяющее погасить кредит досрочно без каких-либо процентов. Бывает, что банки устанавливают дополнительные комиссии за досрочное исполнение сделки, например, может взиматься 1 % от общей суммы кредита.
Нюансы сделки купли-продажи
После заключения кредитного договора наступает очередь совершения сделки купли-продажи квартиры. Для этого покупатель передает продавцу денежные средства в счет уплаты объекта недвижимости. Порядок оплаты предварительно указывается в тексте договора. Можно произвести передачу денежных средств на руки продавцу, непосредственно перед передачей документации в Росреестр или же перечислить на банковский счет. Нередко для оплаты используют банковскую ячейку.
Часто кредитные средства выдаются банком только после регистрации в Росреестре, при таких обстоятельствах в договоре следует прописать условие отсрочки платежа. При этом банк должен подтвердить заключение кредитного договора. Обычно после регистрации в Росреестре, денежные средства выдаются без задержек.
Передача квартиры в ипотеку и процедура страхования
Завершающим этапом покупки квартиры в ипотеку является прохождение обязательной процедуры страхования жилья от возможной утраты и повреждений, а затем передача его в залог.
Нередко сотрудники банковских учреждений стремятся уговорить заемщика заключить договор страхования жизни или здоровья. В данном случае, гражданин может отказаться от предлагаемой услуги.
После заключения договора страхования, заемщик приносит страховку в банк, а затем оформляет закладную и ипотечный договор, который в свою очередь регистрируется в Росреестре. В результате заемщик получает на руки экземпляр договора с отметкой о регистрации, а закладная передается в банк. После внесения записи в реестр, жилье считается обремененным банковским залогом, соответственно банк получает возможность передавать право требования по данному залогу.
В дальнейшем любые сделки с данным объектом недвижимости могут осуществляться только с дозволения банковской организации, до полного исполнения кредитного договора.
Резюме
Как мы видим, приобретение квартиры в ипотеку, это достаточно сложный и многоэтапный процесс. Так как жилищный кредит выдается на несколько лет и даже десятилетий, перед тем как решаться на ипотеку, следует взвесить свои возможности по ежемесячной оплате долговых обязательств. Если ипотека является единственным шансом приобрести жилье в собственность, необходимо со всей ответственностью подойти к выбору подходящего жилья и кредитной программы.
