Согласно российскому законодательству любой объект недвижимости в стране можно оценить в денежном эквиваленте, например, квартиру или земельный участок. Если ранее все операции на рынке недвижимости осуществлялись только с учетом инвентаризационной и рыночной цены, то сегодня в данном сегменте важнейшим фактором является кадастровая стоимость.
Многие люди считают, что кадастровые данные не важны, что при совершении сделки можно ориентироваться только на цену, определяемую рынком, однако это не так. Что такое кадастровая стоимость и на что она влияет, вы узнаете из данной статьи.
Что такое кадастровая стоимость
Вся информация, касающаяся недвижимости, подлежит учету, который осуществляют различные специализированные органы, одним из которых является кадастровая палата Росреестра. Так, в государственный реестр вносится часть данных об объекте недвижимости, касающаяся площади, описания границ, вид разрешенного использования и т.п.
Следует знать: Кадастровый учет предназначен не только для регистрационных целей.
Так, основная характеристика, которая подлежит учету — финансовая. Под ней понимается денежный эквивалент стоимости того или иного объекта недвижимости. Данная стоимость устанавливается с помощью оценки лицензированным кадастровым инженером. Эта стоимость, определенная в ходе данной процедуры, признается всеми государственными органами, в том числе и ФНС РФ.
Чаще всего при совершении сделок с недвижимостью граждане в первую очередь ориентируются на рыночную цену, не принимая во внимание кадастровую. Рыночная цена, в отличие от данных, указанных в кадастровом реестре, менее стабильна и более подвержена ростам или падениям в зависимости от тех или иных экономических факторов.
Имейте в виду: Кадастровая стоимость также не является величиной постоянной, однако она изменяется не так часто.
Согласно ст. 11 ФЗ от 3.07.2016 г. N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», такая оценка проводится не чаще 1 раза в три года, но при этом не реже, чем раз в 5 лет.
При этом в городах федерального значения, к которым относятся Москва и Санкт-Петербург, такая процедура должна осуществляться раз в двухлетний период.
Исключение составляют внеочередные процедуры по кадастровой оценке.
Сфера применения
Для чего государству необходимо определение стоимости всех объектов недвижимости, находящихся, в том числе, в частном владении? Прежде всего она необходима для расчета налоговых платежей, которые в свою очередь обеспечивают финансовые потребности государства.
Так, кадастровая оценка производится для следующих целей:
- В качестве налоговой базы для расчета платежей по земельным участкам;
- Для вычисления налога на имущество физических лиц при осуществлении сделок с участием объекта недвижимости;
- При выкупе недвижимости, которая находится в государственной или муниципальной собственности. Так, согласно ст. 34.4 ЗК РФ цена земельного участка, если его отчуждение осуществляется без проведения торгов, не может быть выше его кадастровой стоимости. Если же назначается аукцион, то стартовая цена объекта не должна быть ниже кадастровой;
- При взимании арендной платы при эксплуатации государственного земельного участка;
- При совершении нотариальных действий для расчета госпошлины;
- Нередко требуется при оформлении кредита под залог недвижимости.
Как происходит оценка
Следует отметить, что стоимость квартиры или прочего объекта недвижимости устанавливается с учетом различных характеристик. На определение цены влияют такие факторы:
- площадь участка или квадратные метры недвижимости;
- инфраструктура окружающей территории;
- местоположение земельного участка;
- целевое назначение надела;
- наличие инженерных коммуникаций на участке;
- степень износа дома и дата его постройки;
- экономическая ситуация в регионе;
- средняя рыночная цена на аналогичные объекты.
Как указывалось выше, оценку недвижимости производит инженер-оценщик, имеющий соответствующую лицензию на осуществление данной деятельности, который работает на основании государственного контракта. Требования к лицу, которое может быть допущено к совершению данной процедуры, установлены в ст. 29 ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
Важно отметить, что тот или иной оценщик использует собственный алгоритм оценки.
Как правило, на первом этапе происходит сбор данных и их обработка. При сравнительном подходе оценщик сопоставляет характеристики оцениваемого объекта с аналогичной недвижимостью, присутствующей на рынке.
В отношении квартир учитываются количество комнат, общая площадь жилья, этаж, на котором расположена квартира, а также количество этажей непосредственно в самом здании, год его возведения, наличие балкона и тп.
Отметим, что оценщик при установлении кадастровой стоимости не учитывает некоторые факторы.
Такие, как наличие свежего ремонта или состояние сантехники, на которые практически всегда обращают внимание при определении рыночной стоимости квартиры. Земельные участки для оценки могут группироваться в зависимости от их площади, разрешенного вида использования и сравниваться с аналогичными наделами земли.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость?
Следует отметить, что кадастровую стоимость объекта недвижимости можно оспорить, однако сделать это можно лишь по двум основаниям:
- изначально недостоверные сведения о недвижимости, которые были использованы при осуществлении процедуры оценки экспертом;
- рыночная цена объекта была установлена на ту дату, когда была утверждена его кадастровая стоимость. Нужно учитывать, что резкое падение цены недвижимости, уже после установления кадастровой стоимости, к сожалению, не будет являться основанием для внесения изменений в кадастровый реестр.
С целью пересмотра кадастровых данных и изменения стоимости, заявитель вправе обратиться к заказчику проведения кадастровой оценки с запросом о предоставлении данных, которые были использованы инженером при проведении процедуры оценки. Возможно, оценщик неправильно учитывает условия, влияющие на оценку недвижимости. К таковым относятся целевое назначение объекта, местоположение, его площадь, аварийное состояние объекта и тп.
Данную информацию заказчик обязан предоставить в течение 7 дней.
По результатам пересмотра комиссией кадастровой стоимости, ее величина может быть существенно снижена.
Результаты работы данной комиссии можно увидеть в открытом доступе на официальном сайте Росреестра. Кроме того, оспорить кадастровые данные заинтересованное лицо может в судебном порядке посредством направления искового заявления.
Кадастровая стоимость непостоянна, поэтому перед осуществлением той или иной сделки на рынке недвижимости заинтересованному лицу следует получить новую выписку из Росреестра.
Как узнать стоимость
Сегодня кадастровую стоимость узнать достаточно просто, для этого даже не нужно выходить из дома. Чтобы получить необходимую информацию, достаточно перейти на официальный сайт Россреестра и сделать соответствующий запрос с помощью электронного сервиса. Он позволяет узнать заинтересованному лицу не только кадастровую стоимость интересуемого объекта недвижимости, но и каким образом была определена данная цена.
Необходимый объект можно найти по его кадастровому номеру, в том числе и на публичной кадастровой карте.
Чтобы получить на руки выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости, следует заполнить электронную форму запроса на сайте. Для этого понадобится кадастровый номер или адрес, а также адрес электронной почты лица, направляющего запрос. Результат будет представлять собой ссылку на электронный документ.
Кроме того, стоимость недвижимости можно узнать традиционным способом, обратившись непосредственно в отделение Росреестра. Также запрос можно отправить по почте или через МФЦ.
Резюме
Таким образом, кадастровая стоимость представляет собой обязательный элемент, содержащийся в едином кадастровом реестре. Важнейшей целью, для которой осуществляется процедура оценки недвижимости, является определение размера налогов, которые согласно букве законы обязаны уплачивать все собственники объектов недвижимости.
