Как взыскивается неустойка по договору долевого участия, волнует многих дольщиков. Строительство жилья сам по себе достаточно длительный процесс, и не всегда застройщик завершает проект в запланированную дату, в связи с чем в отечественном законодательстве предусмотрен механизм взыскания неустойки, на которую имеют право лица, не получившие в положенный срок новую жилплощадь.
Как посчитать неустойку
В п. 1 ст. 6 закона № 214-ФЗ установлено, что застройщик обязан выделить дольщику квадратные метры в срок, определенный в ДДУ. Согласно вышеназванному закону, при неисполнении обязательств, за каждый просроченный день с него может быть истребована неустойка, величина которой равняется 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за соответствующий период.
Указанная ставка представляет собой величину годовых процентов, по которым ЦБ РФ кредитует российские банки и прочие кредитные учреждения. Ее размер не постоянный, он зависит от многих факторов, главный из которых текущая экономическая ситуация в стране. Так с ростом инфляции, ставка ЦБ повышается.
Для расчета неустойки лучше всего использовать не автоматический онлайн-калькулятор, который нередко округляет проценты, что приводит к неверным данным, а произвести расчет самостоятельно с помощью несложной формулы.
Н (неустойка) = ЦД (цена договора) × 1/300СР (ставка рефинансирования) × ДП (дни просрочки).
При этом, если неустойку истребует физическое лицо, то в силу п. 2 ст. 6 №214-ФЗ, ее размер увеличивается вдвое.
Например, цена соглашения составляет 5 000 000 рублей. Срок передачи жилплощади дольщику в тексте соглашения, заключенного между ним и застройщиком, установлен на 25 июля 2018 г., а сегодня уже 05.09. 2018 года. По данным ЦБ РФ, ставка рефинансирования на 05.09.2018 г. установлена в 7,25 % годовых. Соответственно просрочка организации по ДДУ в строительстве составляет 42 дня.
Рассчитываем по формуле неустойку:
Н=5 000 000 ×1/300×7,25/100×42 ×2=101 500 рублей.
Таким образом, застройщик обязан выплатить сумму в 101 500 рублей, то есть фактически каждый день просрочки застройщику обойдется в размере 2 416, 66 рублей.
Кроме указанной неустойки дольщик вправе требовать от недобросовестного застройщика возмещение понесенных им убытков. В связи с этим дольщик должен будет доказать, что убытки возникли именно по вине организации.
В случае банкротства застройщика применяется та же формула, однако, дольщик должен рассчитывать период просрочки с момента срыва срока сдачи объекта, до введения процедуры наблюдения. При этом требования о выплате неустойки должны быть выдвинуты дольщиком в течение 30 дней с даты обнародования сведений о банкротстве застройщика.
Досудебная процедура взыскания неустойки
Процесс взыскания с нерадивого застройщика просрочки предполагает обязательное досудебное урегулирование, что соответствует п. 2 ст. 452 ГК РФ. То есть, согласно отечественному законодательству, стороны обязаны попытаться разрешить спор мирным путем, минуя судебную инстанцию.
Для этого дольщик должен направить в адрес застройщика письменную претензию с расчетом неустойки. Данный документ должен быть выполнен в 2-х экземплярах, один из которых отдается застройщику, а другой с его подписью и оттиском печати организации остается у дольщика.
Чтобы претензия имела юридическую силу ее нужно правильно оформить. Прежде всего, в шапке документа указывается наименование и адрес организации, в которую она направляется, далее вписываются сведения о дольщике, в частности его ФИО, паспортные данные и адрес проживания, номер расчетного счета.
Ниже, в центре листа пишется название документа. Под ним излагается суть претензии к застройщику. В частности, дольщик должен сообщить о том, что с ним был заключен ДДУ (при этом указываются реквизиты соглашения и дата его подписания), но обязательства застройщиком выполнены не были и, соответственно, квартира передана не была в срок, установленный в ДДУ. Лучше, чтобы в претензии требования были перечислены со ссылками на нормативные акты. К документу обязательно прилагается расчет неустойки, в котором указывается сумма, подлежащая выплате. На претензии обязательно ставится дата и подпись дольщика.
Претензию можно отнести как лично, так и отправив почтой письмом с уведомлением.
Следует отметить, что если ответ о застройщика не получен в течение 30 дней, что установлено в п. 2 ст. 452 ГК РФ, то это будет являться законным основанием для направления иска в суд.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Взыскание просрочки в суде
Иск об истребовании неустойки с застройщика оформляется согласно нормам гражданско-процессуального законодательства, то есть его форма и содержание должны соответствовать ст. 131 ГПК РФ.
В частности, в иске, заявитель должен указать сведения, о том, что между ним и ответчиком был оформлен ДДУ, при этом ответчик взятые на себя обязательства не выполнил, то есть не передал жилье истцу в срок, прописанный в договоре, в связи с чем, образовалась просрочка. При этом необходимо указать расчеты просрочки и точный размер неустойки.
Будьте внимательны! Следует обязательно указать, что истцом предпринималась попытка урегулировать разногласия до суда, посредством передачи застройщику претензии, которую он в свою очередь проигнорировал.
После изложения сути проблемы, истец указывает требования к суду о взыскании неустойки. При этом истец может просить не только сумму за просроченные дни, но и компенсацию, если по вине застройщика он понес убытки. В конце иска ставится подпись заявителя и дата. Кроме того, в шапке документа истец пишет наименование суда, свои реквизиты, и персональные данные ответчика.
К иску, в силу ст. 132 ГПК РФ, присоединяются приложения, копия ДДУ, копия паспорта истца, претензия и прочие документы.
Чтобы получить неустойку по ДДУ, заявитель может направить иск по своему месту проживания, по адресу возведения объекта недвижимости, а также в суд, расположенный территориально в районе нахождения организации застройщика. Решение суда вступит в силу только по прошествии времени, отведенного на его обжалование. При рассмотрении подобного требования судьи руководствуются, в том числе нормами ФЗ «О защите прав потребителей». Так, нарушив сроки выделения жилья, согласно ст. 28 указанного закона, дольщик вправе потребовать выплату неустойки и возмещение убытков.
При составлении иска следует учитывать, что он будет рассматриваться только в объеме заявленных требований, то есть суд сможет удовлетворить только ту просьбу, которая изложена в заявлении.
Следует отметить, что размер неустойки в отдельных случаях может быть судом изменен, например, если судья сочтет, что ее величина не соответствует размеру реальному ущербу истца. Как показывает судебная практика, судьи снижают неустойку, если ее размер очень большой.
Таким образом, рассчитать неустойку достаточно просто самостоятельно, по приведенной выше формуле. После того, как размер неустойки будет установлен, нужно направить в адрес организации претензию, и только если застройщик не удовлетворил заявленные требования, или проигнорировал их, дольщик может направить иск в суд.
