Купить квартиру по договору долевого участия – значит приобрести жилплощадь в строящемся многоквартирном доме, вложив при этом необходимые денежные средства до ввода дома в эксплуатацию. Застройщик получает деньги, на него возлагается ответственность по возведению дома на принадлежащем ему участке земли. Дольщики получают право владения недвижимым объектом в соответствии с размером вложенных средств.
Особенности сделки
Ключевое различие между договором долевого участия (ДДУ) и купли-продажи состоит в том, что в первом случае дольщик получает право требования на конкретную квартиру в будущем, после окончания строительства. Предметом сделки по купле-продаже считается непосредственно объект недвижимого имущества – квартира.
При приобретении жилья на основании долевого участия требуется дождаться окончания строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и окончательной передачи квартиры новому владельцу. Это необходимые этапы сделки, позволяющей покупателю оформить свое право собственности на жилье. Договор в обязательном порядке регистрируют в Росреестре. Иначе, он будет считаться недействительным.
Основные плюсы и минусы ДДУ
Среди ключевых преимуществ сделки можно отметить:
- возможность приобретения абсолютно новой жилплощади;
- застройщик связан гарантийными обязательствами;
- у застройщика нет права самостоятельно менять итоговую стоимость жилья, она зафиксирована в документе;
- в тексте договора оговариваются ситуации, при которых сделка может быть расторгнута;
- предусмотрено наложение штрафов при несоблюдении условий контракта;
- дольщик может накопить необходимые средства на покупку мебели, техники и прочих необходимых вещей в период строительства дома.
Отрицательными моментами договора считают:
- существует риск, что застройщик окажется недобросовестным;
- застройщик может быть признан банкротом, когда строительство еще не завершено;
- по разным причинам строительство и ввод в эксплуатацию может затянуться;
- оформление документов отнимает больше времени из-за обязательной регистрации;
- четко установлены сроки выплат, окончательный расчет необходимо произвести до передачи квартиры.
Перед тем как приобретать жилье по ДДУ, важно взвесить все преимущества и возможные риски. Строительство могут заморозить на неопределенный срок, а недобросовестный застройщик исчезнуть вместе с деньгами дольщиков.
Пошаговая инструкция
Для исключения возможных рисков, связанных со сделкой, рекомендуют предварительно проконсультироваться с юристом или опытным риелтором. Они также могут оказать помощь при оформлении необходимой документации.
Долевое участие предполагает несколько стадий:
- выбор компании-застройщика. Советуют тщательно изучить работу всех возможных компаний, рассмотреть все наиболее выгодные варианты;
- определиться с категорией жилого помещения, изучить его технические параметры;
- тщательно изучить условия, которые предлагает застройщик, а также документацию относительно деятельности компании;
- проанализировать информацию о компании, были ли судебные процессы с ее участием, все ли объекты недвижимости были сданы вовремя;
- выбор подходящей банковской организации, если планируется приобрести жилье в ипотеку;
- выбрать компанию, которая будет обслуживать дом после завершения строительства. Впоследствии сменить управляющую компанию проблемно, поэтому важно подойти к этому вопросу ответственно;
- оформление необходимых документов, заключение договора.
Договор долевого участия должен быть обязательно заключен в письменном виде. Он должен соответствовать требованиям ст. 4 п. 3 214-ФЗ. В тексте соглашения устанавливается обязательство застройщика в указанный срок построить многоквартирный дом и передать одно из жилых помещений определенному дольщику. Дольщик обязан произвести все предусмотренные выплаты в установленные в договоре сроки.
Содержание ДДУ
Сторонами подобного соглашения являются соинвестор или дольщик, и застройщик. Физическое лицо может стать дольщиком на любом этапе возведения дома. Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре. Соглашение должно включать следующие данные:
- описание недвижимого объекта, основанное на проектной документации застройщика. Фиксируется будущая планировка помещения, его площадь, этаж, на котором оно будет расположено;
- сроки, в которые дом должен быть возведен, а жилплощадь передана новому владельцу;
- фиксированная стоимость, которая не может быть изменена в одностороннем порядке;
- способ внесения денежных взносов – сумма целиком или в рассрочку;
- права и обязанности обеих сторон могут корректироваться по желанию застройщика и дольщика;
- ответственность, которую несут оба участника соглашения при несоблюдении условий сделки;
- условия, при которых договор может быть расторгнут;
- дополнительные обстоятельства, включая порядок действий в форс-мажорных ситуациях.
К документу прилагается акт приема-передачи, при необходимости указываются выявленные недочеты. Договор подписывают обе стороны, застройщик ставит печать. Если привлекается банковская организация, то необходимо указать ее реквизиты. Представитель банка ставит свою подпись и печать организации. Далее необходимо передать договор в Росреестр. Его регистрация занимает до 5 дней, после чего ставится отметка о государственной регистрации.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Долевое строительство и материнский капитал
В случае с материнским капиталом следует руководствоваться ст. 7 256-ФЗ. Использовать материнский сертификат на долевое строительство возможно при внесении первоначального взноса. В Пенсионный фонд потребуется представить:
- бланк сертификата;
- паспорт матери либо паспорт доверенного лица при наличии доверенности, заверенной нотариусом;
- если в долевом строительстве принимает участие второй супруг, то необходим документ о регистрации брака и паспорт супруга;
- ДДУ, прошедший обязательную государственную регистрацию;
- СНИЛС;
- свидетельства о рождении детей.
Представленные документы рассматриваются представителями Пенсионного фонда в течение месяца. При вынесении положительного решения документы оформляются за 5 дней, перечисляются необходимые средства.
Если дом так и не был сдан в эксплуатацию вследствие мошеннических действий или банкротства застройщика, необходимо расторгнуть договор. При согласовании с пенсионным фондом материнский капитал может быть возвращен на счет матери.
Прочие особенности заключения договора о долевом строительстве
Дольщик считается полноправным собственником квартиры в новом доме после сдачи его в эксплуатацию и соблюдении всех пунктов заключенного соглашения. Основанием для оформления прав собственности станет подтверждение факта ввода дома в эксплуатацию, акт приема-передачи недвижимого объекта.
Если приобретение недвижимости осуществляется на основании соглашения о долевом участии, то гражданин имеет право на имущественный вычет. Право возникает после составления акта приема-передачи должным образом. Дольщик передает заявление в местное отделение ФНС. К нему прилагается бланк соглашения о долевом участии, подтверждение перечисления финансовых средств на счет застройщика, документ приема-передачи.
Если дольщик собирается передать права на жилплощадь другому гражданину, то составляется договор о переуступке недвижимости по договору долевого участия. У частного лица (нового владельца помещения) возникают те же права, что и были у предыдущего участника. Заключить подобное соглашение можно, если:
- имеется согласие застройщика, который обязательно принимает участие в сделке;
- все финансовые взносы уплачены вовремя и в полном объеме;
- если погашение оставшейся задолженности по платежам происходит одновременно с передачей прав иному лицу;
- договор переуступки зарегистрирован в органах государственной регистрации. Только в этом случае он считается действительным.
Нередки случаи двойных продаж квартир. Одна и та же жилплощадь может быть продана нескольким лицам. Во избежание подобных ситуаций советуют рассматривать предложения только с договорами, зарегистрированными в соответствующих государственных инстанциях. Прежде чем заключать подобное соглашение, необходимо тщательно изучить все имеющиеся документы, проанализировать репутацию компании-застройщика.
