Покупка квартиры в новостройке — пошаговая инструкция

Покупка квартиры в новостройке - картинкаКупить квартиру в новостройке – значит получить самые разнообразные преимущества. Гражданину выдается жилье, которое никогда ранее не реализовывали. То есть, ранее жильцов в нем не было. Новая квартира не имеет хозяев, документальной истории, а это исключение вероятности разбирательств в суде с прошлыми собственниками. Известные, имеющие солидную репутацию застройщики занимаются возведением крепких домов, с помещениями комфортной планировки, с территорией благоустроенного типа. Кроме того, такая квартира может обойтись куда дешевле, нежели жилье на вторичном рынке – если купить его в самом начале строительного процесса.

Но речь идет далеко не о каждом возводимом в России многоэтажном здании. Отечественный рынок пестрит и мелкими, и крупными компаниями, занимающимися строительством домов с несоблюдением правовых норм. Таким застройщикам все равно, есть ли прилегающая территория – то есть, они не обращают внимания на законодательные положения. Допустим, приведем следующий пример: человек приобретает квартиру, чуть позднее становится известно, что к дому не проведены те или иные коммуникации. Либо же в доме реально тончайшие перегородки между жилыми помещениями – соседи слышат даже малейший шорох друг у друга.

Само собой, все эти моменты могут быть учтены при поиске наиболее оптимального варианта квартиры. Далее нами будет приведен порядок действий, благодаря которому можно исключить самые разные ошибки в ходе процесса покупки жилья в новостройке.


Пошаговая инструкция

Подготовительная стадия включает в себя поиск оптимального района, вычисление характеристик будущего жилого помещения – то есть, таких показателей, как его метраж, число комнат, существование балкона либо лоджии, размер кухни. Обязательно продумайте, на каком этаже Вы хотите купить жилье.

Практически всегда жилье в новостройке покупают еще до того, как дом будет сдан в эксплуатацию – то есть, пока идет строительный процесс. При совершении подобной покупки гражданин обязан осознавать, что настоящие временные рамки вероятного въезда довольно условны. Первое – скорее всего, застройщик не сдаст жилье к обозначенному дню, второе – необходимо еще и время на проведение ремонтных работ (как правило, продажа таких квартир не предполагает наличие в них отделки).

Чтобы сделать грамотный выбор, исключить вероятные сложности с застройщиком, придерживайтесь таких действий:

  1. Детально изучите объект.
  2. Оформите соглашение с застройщиком.
  3. Получите ключи и жилье по акту приема-передачи.
  4. Оформите жилье в собственность, пропишитесь в ней.

Изучение дома, проверка документации

Наиболее дешевый вариант (но он же относится и к самым рискованным) – приобретение жилья на этапе котлована. Покупка квартиры в помещении, к возведению которого еще даже не приступали – это экономия примерно 30-35%, если сравнивать с ценами после постройки. На данной стадии возможно и обсуждение с застройщиком планировки жилого помещения, его квадратуры.

При этом никто и никогда не гарантирует Вам сдачу такого дома: компания-застройщик может банально стать банкротом, либо ей не дадут разрешения на строительные работы (такое порой происходит и после постройки двух – трех этажей). В конечном счете, произойдет заморозка процесса. Возможно, на какой-то временной период, возможно – окончательно.

Для заморозки работ по дому, находящему на этапе окончания строительных работ, также могут быть использованы самые разные причины. Так что человек, принявший решение о приобретении жилья в новостройке, сначала должен детально изучить весь проект, осуществить проверку репутации застройщика. Но и это не дает 100% гарантии избавления от вероятных сложностей.

Чтобы не обманули, сперва проводим интернет-проверку. Осуществляем поиск информации, статей с упоминанием застройщика. Вероятно, какие-то сведения могут быть предоставлены социальными сетями, форумами, людьми, пострадавшими от не самых честных застройщиков.

Существует и нестандартный метод проверки – обращение в кредитную организацию с просьбой о выдаче займа на приобретение жилья в новостройке. Финансовые учреждения точно и досконально просматривают репутацию и стаж застройщика и выдают заем лишь при регистрации дома (и наличии полной комплектации документов на него).

Есть вариант с обращением к специалисту – для проверки последним всей документации застройщика: сведений об объекте, проектной декларации, финансовой и иной документации, разрешения на проведение строительных работ, права собственности на землю. Самостоятельная проверка при отсутствии специального образования практически невозможна.

Оформление соглашения

Если с документацией проблем нет, застройщик обладает солидной репутацией, человеку нравится, где расположен дом, стоимость, планировка, возможно составление договора. Но, лучше всего, привлекать к этому делу специалиста со стороны.

Квартира в новостройке может быть куплена следующими способами:

  1. По соглашению уступки права.

Заключение этого соглашения возможно в том случае, если жилье покупают у соинвестора либо экс-владельца, осуществляющего перепродажу квартиры. За регулирование этого процесса отвечают разные правовые акты, так что весьма вероятно возникновение споров. В такой ситуации сторонами может быть заключена сделка, согласно которой можно купить готовую квартиру в будущем. Возможен вариант и с долевым участием в процессе осуществления строительных работ. В последнем случае потребуется обязательная государственная регистрация. Покупателю должны выдать соглашение переуступки, доказательства того, что был совершен расчет, согласие застройщика, акт передачи документации.

  1. По соглашению участия в долевом строительстве (его заключают конкретно с самим застройщиком).

Никогда не стоит давать согласие на заключение так называемого предварительного договора долевого участия, противоречащего ФЗ.

Даже сам факт подобного предложения должен навести покупателя на мысли о том, что компания не может оформить соглашение с соблюдением законодательных норм. То есть, у нее сложности с разрешительными документами, она не желает брать на себя ответственность. Несмотря на то, что застройщики гарантируют в такой ситуации предоставление существенных скидок, давать на это согласие не стоит: наиболее оптимальный вариант – это полноценное соглашение участия в долевом строительстве.

  1. По соглашению с жилищно-строительным кооперативом (ЖСК).

Создание данного кооператива возможно на базе договора потенциальных хозяев жилого помещения. Для приобретения жилья платится пай, процесс не нужно регистрировать. То есть, это довольно приличный риск, несмотря на всю законность данного варианта.

Оплачивают лишь после того, как заключают соглашение, официально его регистрируют (при выборе одного из двух первых вариантов). Сначала может быть выдана не вся сумма, а лишь часть. Оставшееся платится поэтапно.

Чтобы оформить договор, необходима такая документация:

  • соглашение участия в долевом строительстве;
  • декларация по проекту;
  • свидетельство о наличии права собственности на застраиваемую землю;
  • удостоверения личности сторон договора;
  • заявления сторон договора;
  • кадастровый план (обязательно – в оригинале);
  • план объекта (с фиксацией адреса);
  • этажность;
  • число комнат;
  • разрешение на осуществление строительного процесса (его выдают государственные органы).

В некоторых ситуациях может понадобиться и иная документация.

Важный момент: подписывая соглашение, обязательно смотрите на отраженные временные рамки завершения строительного процесса и передачи жилья и документов для проведения регистрационного процесса. Отслеживайте, на каких основаниях может быть расторгнут контракт, каковы обязанности участников сделки (и какова ответственность за их невыполнение). Обязательное положение в соглашении – необходимо прописать пункты о конкретной стоимости квадратного метра жилого помещения.

Получение ключей и жилого помещения

Со времени сдачи помещения в эксплуатацию до заключения акта приема-передачи порой проходит несколько месяцев. Застройщик обязан получить техпаспорт, договориться о планировке с БТИ. До подписи соглашения требуется произвести тщательный осмотр помещения. При выявлении определенных недочетов, отклонений от реальной планировки необходимо попросить, чтобы застройщик устранил нарушения либо заплатил компенсационный вычет. То же самое и с инженерными сетями: если они не функционируют, акт приема подписывать до разрешения проблем не нужно.

Как только акт приема-передачи подписан, ключи получены, владелец обязан начинать оплату коммунальных платежей.

Исходя из законодательных положений, оплата коммунальных услуг возможна лишь после появления ТСЖ либо заключения соглашения с управляющей фирмой. Как правило, на это требуется какой-то временной период, поэтому сперва расходы должен нести застройщик. То есть, жильцам приходится оплачивать ЖКХ на пару месяцев вперед.

Переезд в новую квартиру и проведение ремонтных работ возможны лишь после того, как будет получено свидетельство о собственности. Сперва возможен осмотр здания специалистами БТИ. При выявлении несоответствий с первоначальным состоянием помещения после сдачи в пользование у них есть право требовать возвращения жилью первоначального вида.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Оформление права собственности, прописка

Оформление квартиры в собственность возможно в самостоятельном порядке – с посещением многофункционального центра (МФЦ). Это – самый дешевый вариант, хотя лучше все же воспользоваться услугами специалиста – чтобы он рассказал Вам, как правильно оформить все документы. Нужен будет акт приема-передачи, решение о передаче в пользование. Как только получена выписка из ЕГРН, можно тут же оформить прописку в жилом помещении (посредством обращения в МФЦ). Необходимо посетить офис центра с паспортом, выпиской из ЕГРН, заявлением на прописку и выписку из прошлого места проживания.

Вероятные сложности

При покупке жилья в строящемся доме любого человека могут поджидать вполне конкретные сложности. Часть из них проявляется вследствие неаккуратности либо юридической безграмотности гражданина, но иногда проблемы имеют совершенно другой характер – если их не в состоянии предсказать даже юрист – профессионал.

Главными рисками являются:

  • подписание соглашения без отражения обязанностей застройщика;
  • оформление соглашения на жилье, уже реализованное иным гражданам;
  • заморозка строительных работ помещения;
  • длительный процесс строительства здания;
  • невысокий уровень качества жилого помещения.

Юридические рекомендации

Для исключения разных проблем специалисты рекомендуют оформлять любую сделку с привлечением нотариуса. Да, потребуется заплатить, но так можно исключить разные серьезные проблемы.

Общие рекомендации:

Не нужно торопиться выбирать застройщика и приобретать квартиру. На сегодняшний день рынок недвижимости хоть и не отличается стабильностью, но он не имеет признаков хаотичности. Граждане нередко переживают о существенном росте цен, хотя такой процесс редко когда бывает стремительным. Кроме того, подъем очень часто сопровождается падением расценок. Лучше реально оценивать собственные силы и возможности, осуществить выбор района, застройщика (с предварительной проверкой его репутации).

Проверить застройщика за один день невозможно. Если в сети интернет отсутствуют отрицательные отзывы, это еще не значит, что ему можно доверять. Вероятно, компания является недавно созданной либо подставной, не собирающейся исполнять все законодательные требования. Если даже с документами у фирмы полный порядок, не нужно ее выбирать при предложении о заключении предварительного договора долевого участия. Это прямое нарушение положений федерального закона.

Лучше не проводить перепланировку комнат, пока не получен акт о праве собственности, иначе придется возвращать все в первоначальный вид по запросу БТИ. Такой момент: замеры комнат работниками БТИ могут стать причиной споров с застройщиком. Например, гражданин оплатил жилье площадью 70 кв.м. А специалистами было насчитано еще 5 метров. В такой ситуации нужно будет доплатить застройщику. Вероятно, у людей не будет этих денег на руках, так как они не были готовы к таким расходам. Кому-то лишние метры вообще не нужны. И начнутся разбирательства с застройщиком.

Купить жилье в строящемся доме можно и в ипотеку. С этой целью необходимо подать обращение в кредитную организацию, где для человека выберут наиболее оптимальный вариант. Но и эту покупку лучше проводить с осторожностью и учетом особых нюансов. Так что всегда лучше воспользоваться помощью профессионала – юриста (чтобы не наделать лишних ошибок).

Таким образом, из нашей статьи Вы узнали о том, каким образом можно купить квартиру в новостройке, какими особенностями обладает эта процедура. Надеемся, эта статья оказалась для Вас полезной!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector