Передача ключей от квартиры покупателю означает, что жилье окончательно переходит к новому хозяину, и можно начинать обживаться. Несмотря на то, что приобретение жилплощади новостройке имеет массу преимуществ перед «вторичкой», есть и существенный минус – покупку квартиры в новострое можно назвать «котом в мешке». Нельзя заранее наверняка оценить добросовестность застройщика, поэтому прежде, чем принимать квартиру в новостройке, следует самостоятельно все перепроверить, чтоб убедиться в отсутствии недочетов.
Как происходит приемка
Обычно застройщик самостоятельно оповещает участников долевого строительства о передаче квартир владельцам, после того как здание было внедрено в эксплуатацию. Как правило, строительная компания направляет клиентам письмо почтой. Отдельные организации могут дополнительно прозвонить дольщикам, либо проинформировать смс-сообщением. На всякий случай следует мониторить официальный сайт строительной компании, либо страничку в социальных сетях, где обязательно будет опубликовано объявление о дате проведения собрания дольщиков.
Визит к застройщику
В офис строительной организации необходимо явиться с идентифицирующими документами. Когда в договоре долевого участия (далее ДДУ) прописано несколько человек, необходимо присутствие каждого. В тех случаях, когда кто-то из участников долевого строительства не может явиться на встречу с застройщиком самостоятельно, необходимо оформить доверенность на одного из совладельцев, который будет представлять интересы отсутствующего участника.
Не стоит подписывать приемку жилья и забирать ключи от квартиры в офисе строительной организации. Предварительно необходимо обследовать передаваемое помещение в присутствии представителя застройщика, и лишь после этого можно начинать подготовку к новоселью. Следует согласовать дату и время осмотра помещения с застройщиком. Желательно выбрать дневное время, для того чтобы имелась возможность детально осмотреть квартиру при естественном освещении.
Как подготовиться к осмотру
К осмотру необходимо подготовиться заранее, чтобы наверняка знать, на что обратить внимание. Купленная квартира является дорогостоящим объектом, да и покупается жилье на длительный период для проживания, либо с целью вложения денежных средств. Чтобы деньги не пришлось вкладывать в буквальном смысле в само жилье из-за оплошностей, допущенных при строительстве, важно максимально серьезно отнестись к осмотру помещения перед приемкой. Перед тем как отправиться осматривать жилище, нужно подготовить необходимый инвентарь. Понадобятся следующие предметы:
- блокнот, тетрадь или несколько листов бумаги;
- исправная пишущая ручка;
- маленький фонарик (при отсутствии встроенного в мобильном телефоне);
- линейка, рулетка, строительный уровень, при наличии – лазерный нивелир;
- обычная лампочка и индикатор напряжения.
Не все могут похвастаться наличием индикатора напряжения, поэтому при его отсутствии сгодится любой бытовой прибор типа бритвы или эпилятора. Можно взять зарядное устройство с телефоном, при условии, что мобильный телефон не дорогой, и, что если «мобильник» сгорит от перенапряжения, владельца это особо не расстроит.
Совет! Отправляясь осматривать новую квартиру, не стоит надевать мягкую обувь типа кроссовок. Такая обувь приглушит шаги и не позволит определить качество стяжки пола (наличие пустот).
Прибытие на место
Первое, на что следует обратить внимание по прибытию на место, так это состояние подъезда. Подъезд при сдаче дома должен быть с отделкой, но ее вид и качество обычно не прописывается в договоре с дольщиком, так как закон к этому не обязывает. Обычно отделка мест общего пользования фигурирует только в рекламных проспектах строительной компании, поэтому, если в тех же рекламных проспектах был обещан подъезд, выложенный плиткой, а на деле лежит линолеум, это должно как минимум насторожить. Также необходимо обратить внимание на общее состояние в подъезде, исправность входной двери, качество настенных покрытий. Если местами осыпается штукатурка, это повод обратиться к застройщику с претензией, так места общего пользования относятся к совместной собственности жильцов, и в дальнейшем именно собственникам предстоит нести расходы по содержанию общедомового имущества.
В самой квартире
Приступая к осмотру непосредственно квартиры, начинать следует со входной двери. Если конструкция установлена правильно, приоткрытая дверь не будет самопроизвольно открываться или закрываться. Также не должно быть щелей и зазоров между дверной коробкой и прилегающей стеной, а монтажная пена должна быть равномерно распределена. Кроме этого стоит самолично проверить исправность дверных запирающих механизмов. Когда предполагается сдача квартиры с ремонтом, и по договору предусмотрены межкомнатные двери, необходимо проверить и их на предмет качественности произведенной установки. Если кажется, что двери были установлены не ровно относительно стены, перепроверить это можно с помощью строительного уровня, а при его отсутствии с помощью вертикального отвеса. Отвес легко изготовить своими руками, привязав небольшой груз, вроде гайки или болтика, на нитку. Если осмотр дверных конструкций не вызывает нареканий. Можно продолжить детальное знакомство с новой квартирой. Обратить внимание нужно на:
- пол, стены, потолок;
- системы инженерных коммуникаций;
- окна;
- вентканалы, дымоходы.
Кроме перечисленного потребуется проверить электрику (разводку, напряжение в сети), а если в сдаваемой квартире установлена сантехника, необходимо также убедиться в ее исправности. При выявлении каких-либо неисправностей следует отмечать недочеты в блокноте или на принесенном листе бумаги, после чего составить дефектный акт, где отобразить все выявленные в ходе проверки недочеты.
Здесь можно скачать примерный образец дефектного акта
Внутренние поверхности помещения
По мере передвижения по квартире можно исследовать стяжку на полу. Как было сказано выше, для этого не подходит мягкая обувь, которая приглушает шаги. Отсутствие неровностей легко проверить с помощью строительного уровня. Трещины на полу являются недопустимыми, однако не стоит их путать с деформационными швами – специальными зазорами, которые оставляют на стыке со стенами на случай незначительного сжатия или расширения стяжки при перепаде температур.
Помимо пола следует внимательно и придирчиво осмотреть стены, особенно если в помещении выполнена отделка. Вертикальные отклонения можно проверить все теми же строительным уровнем или отвесом. При наличии незначительного отклонения в пределах одного сантиметра потребуется значительная работа на исправление дефекта с большим расходом материалов. Неровности по горизонтали поможет выявить обычная линейка.
Если потолок без отделки, необходимо убедиться в отсутствии открытых межпанельных швов. Такое возможно в кирпичных и панельных домах, тогда как в монолитных зданиях межплитовые стыки отсутствуют. При обнаружении на потолке зазоров между плитами, можно не акцентировать на этом внимание, если владельцы планируют устанавливать гипсокартонные, подвесные или пластиковые потолки на решетке, так как в этих случаях межплитовых швов видно не будет.
Особенно бдительно следует осмотреть стены и потолок в так называемых мансардах, расположенных непосредственно под крышей. Наледь, трещины, признаки протекания говорят о том, что строительные работы были проведены ненадлежащим образом.
Инженерные коммуникации
При сдаче жилья все инженерные коммуникации должны быть проведены в квартиру. Следует внимательно осмотреть все трубы, стояки, радиаторы отопления, а также запорные вентили. Если жилье оборудовано сантехникой, необходимо убедиться в ее исправности. Современные жилые объекты недвижимости все чаще строятся без централизованной системы отопления, что существенно удешевляет затраты на строительство – жильцам просто выдается разрешение на монтаж индивидуальной отопительной системы. Если же в квартире установлены радиаторы и отопительные стояки, необходимо убедиться в правильности установки и отсутствии визуальных дефектов. Если приемка помещения происходит не в отопительный сезон, проверить исправность работы отопительной системы не удастся, однако если дом сдается в зимний период, есть хорошая возможность удостовериться, что все отопительные элементы прогреваются равномерно и нигде не присутствует течь.
Окна
Кроме того, что оконные конструкции должны быть установлены ровно относительно стен, пола и потолка, необходимо убедиться, что сами окна исправны, надежно загерметизированы, запорные механизмы работают, а стекла не повреждены и не разбиты. Чтоб не столкнутся в дальнейшем с проблемами по ремонту, все окна следует несколько раз открыть и закрыть самостоятельно, проверив поворотные и откидные механизмы при наличии.
Вентиляция
Вентканалам по незнанию покупатели обычно не уделяют должное внимание. На самом деле очень важно убедиться, что вентиляционная система не засорена строительным мусором и исправно функционирует. Отсутствие нормальной тяги воздухоотвода в санузле приведет к образованию плесени, а нефункционирующая вентиляция на кухне при наличии газового оборудования в доме и вовсе смертельно опасна. Чтоб убедиться в исправности вентканалов, достаточно поднести к отверстию лист бумаги.
Важно! Ни в коем случае не следует проверять тягу в дымоходах с помощью зажигалки – существует вероятность возгорания при скоплении газа в дымовой трубе. Такой способ проверки подходит только для зданий без газового оборудования.
Электрика
Если в квартире уже произведена полная разводка с установкой розеток и цоколей, необходимо убедиться в исправности системы. Для этого следует включить подачу тока в помещение на щитке, после чего проверить напряжение с помощью индикатора. При отсутствии индикатора напряжения можно просто включить электроприбор вроде электробритвы или телефонной зарядки. Наличие света можно проверить, вкрутив принесенную лампочку, которая должна гореть ровно, не искрясь и не мигая.
Первый и последний этаж
Владельцам первых и последних этажей не лишним будет совершить экскурсию в технические помещения здания, такие как чердак и подвал. Отказ строительной компании в предоставлении доступа к техническим помещениям должен серьезно насторожить владельца. Если никаких погрешностей нет, представитель застройщика без лишних вопросов проведет жильцов на чердак, либо в подвал. Если строители плохо обустроили кровлю дома, на чердаке будут заметны следы протекания, что в будущем грозит жильцам последних этажей залитием квартиры. Что касается подвала, необходимо убедиться в отсутствии воды, сырости, канализационного запаха в техническом помещении, в противном случае владельцы жилья на первом этаже столкнутся с массой проблем, начиная от плесени и заканчивая насекомыми.
Срок годности
Как пояснялось выше, не стоит торопиться подписывать акт приема-передачи до детального ознакомления с предоставляемой застройщиком квартирой. При обнаружении недочетов необходимо составить дефектный акт и обратится в строительную организацию с претензией. В разумные сроки все нарушения должны быть исправлены застройщиком, либо стоимость дополнительных расходов компенсирована владельцу квартиры. Учитывая, что не все граждане обладают специализированными знаниями в строительстве, на осмотр жилплощади можно пойти со специалистом, который будет оснащен всем необходимым оборудованием для детальной проверки жилого объекта.
У новостроек имеется, своего рода, срок годности, равный пяти годам. Если в течение обозначенного периода в процессе проживания жильцами будут выявлены какие-то неисправности или дефекты в квартире, застройщик обязан будет устранить их безвозмездно. Кроме этого, согласно Федеральному закону № 261-ФЗ, всем новостройкам в обязательном порядке присваиваются классы энергоэффективности, подтверждать которые необходимо каждые 5 лет. От присвоенного уровня энергоэффективности будет напрямую зависеть размер оплаты за коммунальные ресурсы жильцов. Поэтому, если после проверки выявится, что класс энергоэффективности не соответствует заявленному, собственники квартир вправе подать на застройщика в суд.
Собственники квартир в новостройках освобождаются от оплаты коммунальных платежей в фонд капитального ремонта на пятилетний период.
