Ситуация в российском законодательстве такова, что в правовых нормах не содержится отдельной дефиниции для объекта незавершенного строительства. Однако оно точно входит в круг помещений, определяемых как «недвижимое имущество». Значение регистрации государственными органами объекта неоконченного строительства очень велико. Прежде всего, потому что без нее у физического лица, являющегося дольщиком, отсутствует какая-либо возможность распоряжаться судьбой этого «недостроя», например, путем продажи. В данной статье рассмотрим, каким образом право собственности на объект незавершенного строительства признается и фиксируется государством.
Органы, осуществляющие процедуру признания
Верховный Суд в 2015 году одним из своих Определений уточнил, что незавершенное строительство дома не может забирать у человека возможность защищать свои гражданские права путем признания собственности. Он же постановил, что эта процедура осуществляется исключительно судебными органами. Поэтому начать нужно с составления искового заявления. Это можно сделать как самостоятельно, так и обратившись к специалистам юридической конторы. Заявление подается, разумеется, тем, кто претендует на получение права собственности.
Есть и важный момент, касающийся раздела совместно нажитого имущества супругов. Еще в 2014 году ВС РФ вынес Определение, что даже при отсутствии кадастрового паспорта может быть признано право собственности на недострой. Поэтому логично, что это помещение будет подлежать разделу между супругами, если они хотят развестись и ведут имущественный спор.
Прежде чем составлять исковое заявление, нужно разобраться с формулировками. До окончания постройки квартиры (в юридическом смысле) не разделяются на отдельные помещения. Иск составляется, опираясь лишь на долю участия человека в строящемся доме.
Незавершенность строительства подразумевает под собой невозможность сдать объект в эксплуатацию, выдать ключи и заселить людей в жилые помещения. Суд обязательно будет опираться на степень готовности дома: практика знает случаи, когда положительное решение было принято, например, при 70%. Однако такие ситуации встречаются нечасто. Обычно судебные органы становятся на сторону истца, если готовность составляет 90% и выше. Естественно, это связано с тем, что только на последних этапах строительства возможно четкое и точное выделение положенной человеку доли. В случаях, когда готовность здания ниже, можно обратиться в суд с другим иском, например, о нарушении установленных договором сроков. Такое заявление направлено не на юридическое оформление и признание права собственности на помещение, а для того чтобы взыскать неустойку, получить денежную компенсацию. Кроме того, регулируется данный вопрос не Гражданским Кодексом, а ФЗ «О защите прав потребителей».
Порядок действий
Если строительство близко к завершению, но по каким-то причинам сроки пропущены или затягивается оформление, а человек решил, что он хочет получить право собственности на свою долю, то он должен придерживаться такого порядка:
- Обратиться к застройщику, получить от компании письменное объяснение причин задержки, а также техническую документацию и справки о готовности постройки.
- Подготовить и собрать пакет документов и нужных доказательств (о них подробнее скажем ниже), желательно проконсультироваться с юристом, чтобы не упустить ничего важного.
- Подать исковое заявление в районный суд, территориально находящийся по месту расположения новостройки.
В течение пяти суток судебный орган должен принять решение, будет ли вестись производство по иску. Если заявление принято, то назначается дата и место слушания.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Что указать в исковом заявлении
Особое внимание нужно уделить составлению и написанию искового заявления. В нем обязательно указываются сведения о физическом лице, подающем его (адрес, контактная информация), а также об ответчике, то есть застройщике (наименование компании, место нахождения и контакты), который, например, нарушил сроки сдачи дома в эксплуатацию. Что еще должно иметься в иске:
- полное наименование суда, в который он подан;
- краткое описание ситуации;
- указание на стоимость квартиры по договору и то, что она была полностью выплачена;
- отметка о том что, в срок помещение не было передано истцу, а сама стройка не завершена (с указанием степени ее готовности в процентном соотношении);
- жилой дом зарегистрирован в реестре, дата, когда это было сделано, и учетный номер объекта;
- изложение претензий и сути проблемной ситуации;
- требования и их основания;
- цена иска – на ее основе рассчитывается величина госпошлины;
- перечень документов, прилагаемых к заявлению.
Если между истцом и ответчиком был не договор инвестирования, а предварительное соглашение о купле-продаже, тогда ссылаться нужно на то, что в указанный в нем срок не был заключен основной договор (вместо предварительного).
Не стоит забывать, что нужно будет оплатить государственную пошлину. Ее размер определяется в соответствии с положениями Налогового Кодекса РФ. Так, необходимо обратиться к оценщику, чтобы он определил текущую стоимость жилого помещения (недостроенного). После этого посчитать размер пошлины, опираясь на указания ст. 333.19 НК РФ. Например, при цене квартиры в 1 000 000 рублей, придется уплатить в бюджет 13 200. Не стоит забывать также и то, что судом в ходе процесса может быть проведена собственная оценка недвижимости. Если эксперт установит, что стоимость квартиры выше, чем было указано истцом, последнему придется доплатить госпошлину.
Имейте в виду! В иск можно включить требование о взыскании судебных издержек и расходов с ответчика. Обычно это происходит, если было вынесено решение в пользу заявителя.
Документы для доказательства права
Чтобы суд вынес положительное решение, истец обязан приложить к своему заявлению все возможные документы, доказывающие его права на недостроенный объект. Итак, что потребуется подтвердить:
- Истец заплатил за квартиру в полном объеме. В этом случае можно приложить квитанции, чеки или платежные поручения. Также разрешается в качестве доказательства использовать письменное заявление на перевод денежных средств застройщику или соглашение о зачете требований.
- Строительство еще не закончилось, дом не сдан в эксплуатацию. Для этого нужно получить кадастровый паспорт, где будет отмечено, что объект еще не возведен, а также указана степень его готовности.
- Жилой дом зарегистрирован в адресном реестре зданий и сооружений. Человеку будет необходимо обратиться в территориальное отделение БТИ и получить там такую справку.
- Уплату госпошлины, без нее исковые требования рассматриваться не будут.
- Право на строящееся жилое помещение никем не оспаривается. Для этого прикладываются ответы и данные, полученные из Управления Росреестра.
Обратить внимание нужно на пятый пункт: на основании его возможно вынесение судом отрицательного решения. Например, несколько лет назад жительница Тюмени приобрела квартиру в строящемся доме. Она заключила предварительный договор, внесла всю необходимую сумму и ждала окончания возведения строения. Однако на каком-то этапе компания-застройщик обанкротилась. Вскоре появился конкурсный управляющий, который подписал соглашение с ЖСК, в соответствии с которым кооператив обязался достроить дом и ввести его в эксплуатацию. Истица хотела приобрести право собственности на недостроенную квартиру, районный суд с ее доводами согласился, однако областной судебный орган посчитал по-другому. Решение основывалось на том, что женщина никак не доказала, что на жилье не претендуют никакие третьи лица. Впрочем, впоследствии истица оспорила это постановление в Верховном Суде, который встал на ее сторону. В Решении было сказано, что смена застройщика никак не влияет на дольщиков. При этом бремя доказательства отсутствия притязаний со стороны других людей все же лежит на лице, подающем исковое заявление.
Если какие-то документы отсутствуют, можно ходатайствовать об истребовании их у ответчика. Такое случается, когда компания-застройщик избегает контактов с дольщиками и не идет навстречу. Также допустимо внести в список требований оцененный материальный ущерб, например, если семья вынуждена продолжать проживать в арендованном помещении, хотя уже должна была заселиться в собственную квартиру.
Ключевой аспект иска заключается в правильном и четком оформлении своих требований, грамотном изложении оснований, в соответствии с которыми суд должен стать на сторону истца и разрешить ему считаться собственником недостроенного помещения.
Положительное решение является заменой акта приема-передачи. На его основе человек может обратиться в Росреестр и зарегистрировать свои права на владение недвижимостью.
Резюме
Вкладывая деньги в новостройку, не каждый может предвидеть потенциальные трудности. Так, бывает, что дома не сдаются в определенный соглашением срок, иногда требуются дополнительные денежные средства, отсутствующие у дольщика. Иными словами, возникают ситуации, разрешить которые получается лишь тогда, когда покупатель является собственником. Признание права собственности на недостроенную квартиру или иное помещение – нелегкая процедура, поскольку требует сбора пакета документов и подготовку доказательств. Однако сделать это возможно, если знать все юридические правила, тонкости, а также судебную практику.
