Споры с застройщиками не являются редкостью. К сожалению, многие граждане сталкиваются с некачественными работами, затягиванием сроков сдачи объектов и многим другим. Как следует действовать в подобных ситуациях гражданам – участникам долевого строительства, а так же досудебная претензия, написание иска, взыскание неустойки с застройщика – все это рассмотрим далее.
Какая компенсация дольщику предусмотрена законом
Необходимо понимать, что разрешение ситуации с застройщиком, затянувшим строительство, может быть разным.
В случаях, когда сдача недвижимости не происходит, сроки постоянно передвигаются, а в действиях застройщика усматриваются существенные интересы, людям следует искать защиты и справедливости в судебной системе и других регулирующих органах.
Если застройщик не имеет возможности и ресурсов закончить строительство, и он признан банкротом, то компенсация обманутым дольщикам регулируется статьей 13 Федерального Закона № 218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства».
Согласно вышеуказанному нормативному акту восстановление прав граждан – участников строительства может производить несколькими способами:
- Передача имущества собственнику после сдачи объекта Фондом строительства вместо застройщика.
- Выплата рыночной стоимости недвижимости.
В последнем случае расчет производится путем умножения площади квартиры (не более 120 квадратных метров) на рыночную стоимость квадратных метров на текущий период, а также на коэффициент оплаты по договору (если дольщик оплатил часть цены квартиры).
Если проблемы застройщика носят лишь временный характер, то можно и нужно пробовать урегулировать вопрос о компенсации в досудебном порядке.
Это не обязательно должна быть денежная выплата. Можно согласовать дополнительные скидки, например, на паркинг. Или согласовать выполнение чистовой отделки в квартире.
Если строительная компания не идет на переговоры, а сроки сдачи квартиры давно в прошлом, то переходим к “плану Б”. А именно к направлению письменной претензии застройщику с просьбой выплатить неустойку (пени) за нарушение сроков строительства.
В ней указывается размер ожидаемой выплаты. А именно 1/150 от цены договора, умноженной на ставку рефинансирования и на количество дней задержки строительства.
Направление претензии застройщику
В первую очередь при возникновении конфликта необходимо направить в строительную компанию письменную претензию. Основанием для направления этого документа являются:
- нарушение сроков строительства;
- споры, касающиеся подписания акта приема-передачи недвижимости;
- существенное увеличение или уменьшение метража квартиры;
- сданный объект имеет существенные недостатки, плохого качества и так далее.
Другими словами, любые спорные моменты, касающиеся работы застройщика или качества предоставляемого жилья, рассматриваются по заявлению дольщика.
В случае, когда идет нарушение сроков, указывается ссылка на пункты ДДУ, где зафиксирован срок передачи недвижимости дольщику.
Необходимо запомнить, что претензия – это досудебная форма урегулирования конфликта. Но в 99% случаев застройщик не среагирует на нее должным образом, и разбирательства в судебной инстанции становится неизбежным.
В этом случае досудебная претензия станет важным пунктом в вашу пользу в суде. Ознакомьтесь с примером претензии, составленной адвокатом высочайшего уровня.
Претензию лучше всего отправить заказным письмом с описью вложений на официальный адрес организации.
Почему чем раньше, тем лучше
Согласно общим правилам, срок исковой давности для заявления своих требований, составляет 3 года. Гарантийный же период на объект не может быть меньше 5 лет. Однако же не рекомендуется тянуть до последнего. Чем раньше человек заявит о своих требованиях, тем больше шансов, что они будут удовлетворены.
Если возникает задержка передачи недвижимости, направлять заявление можно уже через 2 недели после пропуска. Разумеется, если изменение сроков строительства не были согласованы дополнением к основному договору. Кстати, если Вы еще не приняли квартиру — жмите сюда.
В претензии укажите разумный срок для предоставления ответа, например, 10 дней. Если он не поступит, заявитель может рассчитывать на начисление пени по текущей ставке рефинансирования Центробанка.
Чем раньше вы обратитесь в суд, тем раньше документы о взыскании неустойки передадут приставам в исполнительное производство. Если на момент вынесения судом положительного решения вам квартиру еще не передали, то “будущая” неустойка так же будет включена в требования.
Если у вас еще остались сомнения по этому поводу – заполните форму ниже для бесплатной консультации с юристом.
Как проверить застройщика и его финансовое положение
Проверить застройщика на надежность достаточно просто, поскольку вся необходимая информация размещается в свободном доступе. Основные документы, на которые следует обратить внимание это:
- лицензия;
- декларация;
- постановление о выделении участка под строительство.
Для проверки можно воспользоваться выпиской из ЕГРЮЛ, которая формируется в онлайн режиме и является совершенно бесплатной.
Кроме того, для спокойствия стоит «пробить» данные о застройщике через сайт Арбитражных судов на наличие или отсутствие судебных процессов, а также через сервис ФССП на возбужденные исполнительные производства.
Посмотрите, есть ли еще объекты в продаже?
Попросите юриста оценить вероятность выплаты после суда.
Дополнительные соглашения с застройщиком, нужны ли
Максимально надежным документом является договор долевого участия в строительстве. Так как указанный документ регистрируется государственным органом, соответственно двойные продажи или иные махинации исключены.
Что касается дополнительных соглашений, то они чаще всего заключаются между сторонами в определенных обстоятельствах.
Наиболее частой причиной для заключения дополнительного соглашения, является нарушение сроков сдачи имущества. Соответственно, застройщик обращается к собственнику с просьбой о переносе. Если этого не сделать фирме грозит взыскание неустойки по ДДУ.
Соответственно, именно человек, участвующий в совместном строительстве, решает нужно ли ему подписывать данный документ или нет. Обязанности подписывать подобные соглашения нет. Кроме того, при официальном согласовании переноса сроков строительства получить неустойку за этот период не представляется возможным.
По статистике около 80% дольщиков потом жалеют о подписании каких-либо дополнительных соглашений с застройщиком.
Однако вы можете подписать этот документ, если строительная компания предложит равную компенсацию за задержку строительства, и она вас будет устраивать
Подготовка иска и анализ судебной практики
Иск о взыскании неустойки и защите нарушенных прав собственника следует подавать после направления досудебной жалобы. Разумеется, если организация не удовлетворила требования в добровольном порядке.
Как показывает практика, застройщику зачастую выгодно затягивать дело до суда, поскольку далеко не каждый человек на самом деле захочет пойти в суд.
В данном случае помощь дольщику может оказать опытный юрист, который составит заявление, подготовит необходимый пакет документов и будет представлять интересы истца в суде.
Расчет неустойки по ДДУ производится в соответствии с п. 2 ст. 6 ФЗ № 214. Но следует понимать, что согласно Гражданско-процессуальному кодексу суд имеет право уменьшить заявленную сумму неустойки при заявлении соответствующего ходатайства ответчиком. Опять же, исходя из судебной практики, это происходит достаточно часто.
В любом случае, требовать неустойку с застройщика нужно, а также возмещения всех понесенных судебных расходов (по делам о защите прав потребителей госпошлина не оплачивается).
Направлять иск можно в суд по месту нахождения ответчика или по месту проживания истца. В последнем случае суды стараются возвращать пакет документов, но это является неправомерным.
На что еще может претендовать истец, так это на штрафные санкции в соответствии с законом о защите прав потребителей. При положительном исходе, суд дополнительно назначает 50% штрафа от удовлетворенной суммы в пользу истца.
Представительство в суде и судебное разбирательство
Даже если истец самостоятельно составил и направил исковое заявление в суд, найти юриста по взысканию неустойки с застройщика все же нужно. Одна из проблем заключается в том, что данные гражданские процессы могут тянуться несколько месяцев, и не каждый человек может присутствовать на заседаниях в рабочее время.
Заявить об участии представителя (юриста) можно заранее в письменной форме или же в устной на заседании.
Первая встреча в зале судебного заседания отводится на подготовку. Как правило, судья задает интересующие его вопросы или же просит представить дополнительные документы.
Второе заседание ведется и фиксируется в протоколе и аудиозаписью. Заслушиваются показания и позиция сторон. Требование о снижении неустойки, согласно законодательным нормам, должно мотивироваться и обосновываться. Однако на деле, суды часто уменьшают ее без видимых на то причин.
В зависимости от количества необходимых процессуальных действий, рассмотрение вопроса может затягиваться. Нередко разбирательства между дольщиками и застройщиками тянуться по 6 и более месяцев. После окончания дела стороны, если не довольны вынесенным решением, могут его обжаловать. Срок для подачи апелляции составляет 30 дней с момента вынесения мотивированного решения.
Исполнительный лист и взыскание по нему
На основании окончательно принятого судебного решения, истец имеет право получить исполнительный лист для дальнейшего, принудительного взыскания.
После подачи заявления о выдаче в канцелярию суда лист изготавливается (3-5 дней), а после выдается на руки истцу.
Далее его можно направить в службу судебных приставов или же послать в отделение банка, в котором открыт счет застройщика. И в том и в ином случае удержания должны происходить, однако, как показывает практика, через банк дольщик получает свои деньги значительно быстрее.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Каких ошибок стоит избегать
Ошибки, которые стоит избегать заключаются в следующем:
- Отсутствие досудебной претензии. Этот документ – обязательное условие. Судом не будет принято исковое заявление без добровольной попытки урегулирования конфликта.
- Иск после получения ключей. Не стоит затягивать с судебным разбирательством. Если строительная компания не идет на досудебное урегулирование, следует сразу же подавать иск.
- Необдуманное подписание каких-либо документов. Если предлагается подписание дополнительного соглашения, следует внимательно ознакомиться с ним и с ситуацией в целом. Очень часто данное действие – это не более чем оттягивание момента и снижение последующей неустойки.
- В суд самостоятельно. С юристом процесс будет идти однозначно быстрее.
Заключение
Разбирательство между дольщиками и застройщиками – это далеко не простой и быстрый процесс. Тем не менее, отказываться от борьбы не стоит. Требовать положенное по закону и договору – это грамотный и уважительный подход к решению данного вопроса
