Приобретать землю в собственность – достаточно дорого, поэтому многие предпочитают брать ее в аренду. В статье рассмотрим особенности, которыми отличается договор аренды земельного участка, а также, что нужно знать сторонам для правильного совершения сделки.
Основные требования
Прежде всего отметим, что порядок заключения соглашения напрямую зависит от того, кто является арендодателем
Арендодателем может быть обычный гражданин, компания, а также орган государственной или муниципальной власти.
Основное отличие заключается в порядке предоставления земли арендатору.
Если речь идет о публичной собственности, то это происходит через проведение аукциона. Обычно органы МСУ охотно идут на подобные сделки, поскольку сдача земли в аренду – одна из основных статей их доходов.
Если говорить о плате, то она также будет ниже рыночной, поскольку определяется на локальном уровне местными актами, основываясь, однако, на Постановлении Правительства РФ. Чаще всего расчет проводится исходя из величины кадастровой оценки.
В некоторых ситуациях, установленных законодательством, возможна передача публичных участков в аренду без проведения торгов или аукциона.
Это происходит, если на землю претендует лицо, относящееся к категории льготников. Так же, если человек хочет вести сельскохозяйственную деятельность, либо когда указанный участок необходим гражданину (или компании), желающему освоить территорию иным, законным путем.
Стороны
Сторонами договора могут выступать абсолютно любые лица, то есть его разрешается заключать между физическими лицами или компаниями. Также арендатором порой является иностранный гражданин или человек вообще без гражданства.
По отношению к соглашению об аренде применяются все стандартные правила, однако имеются и небольшие особенности. Рассмотрим их подробнее.
Когда договор заключается между юридическими лицами, то документ обязательно имеет письменную форму. Исключения невозможны.
При этом если компанию может представлять человек, не имеющий доверенности (однако все равно обладающий документом, подтверждающим его полномочия), то делегировать свои права физическое лицо может лишь на основании доверенности.
Основное правило же заключается в следующем: сдать участок разрешается только тому, кто является его владельцем.
То есть в самом начале он должен будет подтвердить документально свою собственность.
Сроки аренды
По срокам аренды земли законодательством установлены определенные ограничения. Так, если продолжительность сделки не превышает 11 месяцами, то регистрировать соглашение в государственных органах необходимости нет.
Однако сроки также напрямую зависят от цели пользования землями. Например, если участок относится к категории сельскохозяйственного назначения, то минимальная его аренда может составлять от трех лет (максимально – 49 лет).
В случае, когда земля предназначается для выпаса там скота или сенозаготовок, то сдается она не более чем на три года.
В тексте можно совсем не упоминать сроки, однако это будет значить, что участок арендован на максимально установленный период (если таковой имеется в законе).
Что касается прекращения действия договора, то обычно в условиях прописывается, когда и почему это может произойти. Однако если одна из сторон хочет разорвать соглашение, тогда ей придется уведомить другую сторону заранее.
Стоимость аренды
Что касается оплаты, то она может представлять собой:
- фиксированную сумму;
- сумму, расчет которой зависит от определенных факторов. Так, порой в договоре предусматривается привязка стоимости к ставке рефинансирования.
Кроме того, 614-ая статья ГК РФ уточняет возможность пересмотра арендной стоимости в более высокую сторону, однако происходить это должно не более одного раза в 12 месяцев.
Привязка к государственной ставке достаточно удобна тем, что у арендодателя нет нужды в составлении дополнительного соглашения о том, как будет регулироваться оплата и ее расчет. Это будет происходить автоматически.
Нюансы аренды земельного участка
Особое внимание стоит обратить, если участок находится в долевой собственности. В такой ситуации придется получить письменное согласие всех владельцев. Оно обязательно должно быть заверено нотариусом.
Внимательно рекомендуется отнестись к площади земельного участка. Иногда ее величина, указанная в договоре, больше, чем та, что есть на самом деле.
Если так случилось, арендодателя могут привлечь к ответственности, предусмотренной КоАП РФ. Наступает она из-за так называемого самозахвата территории, а также нелегального получения прибыли.
Письменное соглашение обычно содержит пояснение, для чего арендатор планирует использовать участок.
Изменить целевое назначение после подписания договора не получится. Рекомендуется изначально предусмотреть несколько вариантов использования земли.
Порой возникает вопрос, можно ли арендовать не весь участок, а лишь его часть. Ответ на него положительный, что закреплено одной из статей Земельного Кодекса РФ. Договор аренды части земельного участка почти ничем не отличается от обычного соглашения.
Есть, впрочем, и ограничения. Главное из которых заключается в том, что если на земле возведена постройка, владельцами которой являются несколько лиц, сдать в аренду лишь кусок участка – не получится. Кроме того, нельзя делить территории, принадлежащие крестьянско-фермерским хозяйствам.
Если человек хочет арендовать не весь участок, то в договоре должны быть указаны границы той части, на которую он претендует. Обычно это делается при помощи приложения в виде либо кадастрового плана с выделенной территорией, либо обычного схематичного изображения участка с отметками границ.
В последнем случае важно, чтобы был составлен акт, где указывается площадь земли. В конце обязательно проставляется подпись.
Во многих случаях участок требуется человеку, чтобы вести там сельское хозяйство или же заняться фермерской деятельностью. Это возможно делать не на всех территориях, а лишь когда они обладают некоторыми отличительными характеристиками:
- плодородие почвы;
- хорошее географическое местоположение участка, а также климатические условия региона;
- подходящий рельеф.
Важно помнить, что при определенных условия фермерские хозяйства вправе претендовать на участки, принадлежащие муниципалитету, без проведения публичных торгов. Что для этого нужно?
- обоснованно подчеркнуть необходимость участка для ведения указанной деятельности;
- собрать все документы и пройти процедуру регистрации земли в соответствующих государственных органах.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Продление договора
В случае необходимости продления договора сделать это можно так:
- арендатор просто пользуется своим правом снять объект после окончания соглашения. У него есть особое преимущество, предоставленное нормами ГК РФ.
Однако данное правило не будет применяться, если во время пользования землей он систематически или же грубо нарушал условия сделки. Арендодатель уполномочен отказать в заключении нового договора, но тогда он не сможет в течение года сдать указанный участок; - если арендатор после окончания срока сделки продолжает использовать участок по назначению, соблюдая все правила, а владелец не высказывается против этого, то считается, что стороны продлили договор автоматически.
Запрет на подобную пролонгацию возможен, если отдельно вписать его в текст соглашения;
- также разрешается оформить дополнительный договор до истечения основного с указанием четкой даты, до наступления которой он будет действовать.
Расторжение соглашения
Расторжение договора аренды участка обычно происходит по стандартным правилам ГК РФ, действующим по отношению к подобным соглашениям. Однако сам текст также может предусматривать дополнительные причины.
Так, договор расторгается после окончания срока его действия, либо же по желанию одной из сторон, однако об этом надо будет заранее предупредить.
Кроме того, разрешается разорвать соглашение, если:
- арендатор пользуется недвижимым имуществом не в соответствии с целевым назначением;
- обнаружены значимые недостатки участка, о чем владелец не упомянул. Речь может идти о плохой почве, если земля нужна для ведения хозяйственной деятельности;
- арендодатель затягивает процесс передачи участка;
- систематически нарушаются условия и сроки перечисления денежных средств за аренду;
- деятельность арендатор вызывает отрицательные и необратимые изменения, например, земли самого участка.
В целом структура договоров аренды участка и иного другого недвижимого имущества не слишком отличается. В них лишь добавляют описание предмета, в котором должна найти отражение площадь земли, характеристики границ и построек.
Кроме того, потребуется приложить графическое изображение в виде кадастрового плана или же согласованной и завизированной схемы.
Нужно понимать, что сдача в аренду земельного участка считается отличным и крайне широко распространенным способом получения дохода собственником от своих владений. Поэтому арендатор должен осознавать важность предварительного ознакомления со всеми сведениями, внесенными в письменное соглашение, и очень внимательно отнестись к его подписанию.
Иногда лучше заранее уточнить нюансы и подводные камни у юристов и других специалистов указанной области, а также просмотреть образец, чтобы не столкнуться с серьезными проблемами и финансовыми потерями в дальнейшем.
Образец договора можно скачать здесь
