Регулированием купли-продажи участков занимается гражданское и земельное законодательство. В оформлении самой сделки нет ничего сложного, однако иногда лучше доверить это юристам, специализирующимся в данной отрасли.
В статье же расскажем, как именно заключается договор купли-продажи земельного участка, какие документы нужны, а также рассмотрим особенности признания соглашений недействительными в соответствии с актуальной судебной практикой.
Процедура сделки
Весь процесс совершения сделки можно условно разделить на несколько этапов. Среди них:
- Поиск подходящего участка, изучение рынка земли.
- Согласование условий, а именно предмета, цены, порядка перечисления денежных средств.
- Составление договора, его подписание. Сделать это можно самостоятельно, предварительно прочитав образец подобного соглашения. Однако рекомендуется все же обратиться за помощью к профессиональному юристу.
- Подача заявления в Росреестр на государственную регистрацию соглашения, а также для оформления перехода права собственности.
- Внесение уполномоченными органами сведений в ЕГРН и получение выписки об имуществе.
Образец варианта составления соглашения вы можете для ознакомления скачать здесь
Оформление сделки
Для правильного оформления сделки купли-продажи между физическими лицами важно предварительно убедиться, что продавец действительно является законным владельцем указанного участка земли.
Для этого от него потребуется определенный список документов:
- Свидетельство о регистрации права собственности или же выписка из ЕГРН. Желательно, чтобы последняя была получена непосредственно перед заключением сделки.
- Документы, на основе которых у физического лица появилось право собственности. Это может быть соглашение о купле-продаже, о дарении, либо же завещание.
После ознакомления с данными документами можно переходить к непосредственному заключению договора купли-продажи.
Если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то это придется сделать до продажи. Перед данным действием следует обязательно провести межевание.
Отдельно стоит сказать, что если на участке расположено жилое строение, то на него придется собирать все документы дополнительно. То есть в БТИ надо будет заказать технический паспорт и поэтажный план постройки.
В целом же список документов, необходимых для продажи достаточно стандартный. Кроме уже упомянутых бумаг, подтверждающих собственность, потребуются:
- паспорта сторон;
- нотариальное согласие на продажу от супруга;
- разрешение от отдела опеки (если в сделке участвует несовершеннолетнее лицо);
- технический и кадастровый паспорт;
- поэтажный план;
- проект межевания участка;
- справка о том, что у продавца нет задолженностей;
- справка об отсутствии арестов и иных обременений на землю.
Письменное соглашение
Существенными его условиями являются предмет и цена. В описании участка необходимо точно указать его адрес, площадь, кадастровый номер, категорию земли, а также варианты использования.
Далее обязательно указывается цена земли и порядок, по которому будут производиться расчеты между продавцом и покупателем.
Само перечисление денежных средств может произойти как до регистрации перехода права, так и после нее.
Порой нужно дополнительно составлять акт приема-передачи, однако можно обойтись и без него, если прописать это в основном договоре. Само же соглашение имеет простую письменную форму и составляется в трех экземплярах (один из них должен быть направлен в Росреестр).
Что касается удостоверения у нотариуса, оно не является обязательным, однако имеются и исключения.
Речь идет о таких случаях, как:
- когда владельцем имущества является несовершеннолетнее лицо, либо же человек, дееспособность которого ограничена;
- когда в результате сделки происходит передача долей общей собственности.
Также закон не требует государственной регистрации соглашения, однако придется зарегистрировать переход права в ЕГРН.
Что еще должно быть в договоре:
- наименования сторон, то есть их личные сведения (имя, адрес, данные паспорта). Если покупатель или продавец является компанией, то нужно указать ИНН, юридический адрес, сведения о генеральном директоре, реквизиты;
- предмет (то есть информация о самом участке, прошедшем кадастровый учет);
- стоимость и порядок оплаты, при этом цена должна быть указана как цифрами, так и прописью. Также в данном пункте может предусматриваться отсрочка оплаты или перечисление денежной суммы по частям. В подобной ситуации к договору должен быть приложен график платежей по месяцам;
- полномочия сторон – обычно это выражается в указании на то, что продавец передает, а покупатель принимает в собственность определенный земельный участок;
- наличие ограничений или обременений (если они есть);
- порядок передачи участка – нужно отметить имеется ли акт приема-передачи или все происходит без него.
После сделки плательщиком земельного налога становится новый собственник.
Однако предыдущий владелец должен понимать, что, если участок был у него менее 3 лет (или 5 лет – по новому правилу), ему придется заполнить налоговую декларацию и заплатить НДФЛ с дохода от продажи.
Земельным Кодексом РФ устанавливаются условия, которые недопустимо вносить в письменное соглашение. Речь идет о правах:
- продавца вернуть себе участок обратно (выкупить его) по собственному желанию;
- на установление ограничений возможных сделок в дальнейшем (нельзя официально запретить покупателю затем сдать участок в аренду или перепродать его);
- ограниченной ответственности продавца.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Судебная практика
Следует строго соблюдать все условия, установленные актуальным законодательством, чтобы впоследствии договор не был признан недействительным в судебном порядке. Оснований для этого не так мало, поэтому кратко рассмотрим дела, с которыми сталкивались судебные органы.
Иск с просьбой признать договор купли-продажи земельного участка недействительным может подать любая из сторон сделки. Иногда среди ответчиков указывают органы, осуществившие государственную регистрацию перехода права, т.е. территориальные отделения Росреестра.
Исковое заявление подается по тому месту, где находится сам участок.
В случае нарушения данного правила, судья вернет данный документ истцу, и дело не будет принято к рассмотрению. Исключением может являться ситуация, когда суть иска состоит не в оспаривании права собственности, а в проблемах самого договора или же неперечислении (полном или частичном) денежных средств.
Если суд установит, что при заключении (подписании) соглашения продавец не понимал значения своих действий, а значит и не мог руководить ими, договор будет признан недействительным.
Однако покупателю могут не вернуть денежные средства. Очень важно доказать их перечисление, для чего порой недостаточно обычных расписок.
Иногда нужно продемонстрировать, что у человека действительно имелось необходимое количество денежных средств на счету, а потом их сняли (или перечислили) на счет продавца.
На каких же основаниях суд может признать соглашение недействительным?
- если одна из сторон хоть и является дееспособным лицом, но при этом не могла понимать и осознавать совершаемых действий. Это можно подтвердить медицинскими документами о каких-либо временных расстройствах психики, свидетельскими показаниями врачей или иных экспертов;
- если продавец или покупатель являются неграмотными, что доказывается предоставлением справки об образовании, либо словами свидетелей;
- спорный земельный участок являлся общей собственностью супругов, а нотариальное согласие одного из них не предъявлялось. Чтобы доказать этот факт, достаточно приложить к исковому заявлению свидетельство о браке, сам договор и выписку из ЕГРН;
- на участок был наложен арест, что подтверждается исполнительным листом, постановлением судебного пристава;
- подписание договора другим лицом. Для доказательства такого факта проводится почерковедческая экспертиза;
- совершение сделки под влиянием обмана, когда ее характер или предмет не соответствует реальной ситуации. Например, когда участок уже был продан другим лицам, но продавец утверждает, что ни у кого из посторонних прав на землю нет.
После признания договора недействительным каждая из сторон возвращает другой все перешедшее имущество в натуре. Если же это сделать не получается, то потребуется возместить эквивалентную стоимость.
Подведем итоги
Для оформления купли-продажи участка требуется письменно составить договор в трех экземплярах.
В него включаются значимые элементы, отдельное внимание уделяется предмету сделки и цене. Если соглашение не содержит наиболее важных деталей или же при его заключении отсутствовали все нужные документы, оно может быть признано судом недействительным.
Оформление продажи участка с домом немного отличается от стандартной сделки с землей, поскольку владельцу придется готовить документы и на строение в том числе. Важно понимать, что нельзя продать жилую постройку без земли, на которой она расположена.
