Пожалуй, никто, будь то физическое или юридическое лицо, не станет покупать объект земельной недвижимости, не имея планов на строительство на нём жилого дома, производственного здания или иных способов благоустройства по своему усмотрению. Но не всякий объект может подойти для реализации целей.
Для того чтобы быть уверенным в возможности претворения в жизнь запланированного, ещё до покупки подходящего по параметрам объекта следует проверить наличие и снять обременение с земельного участка. В противном случае покупатель будет вынужден отказаться от намеченных планов, лишиться потраченных денежных средств и самого участка.
Обременение земли — что это?
Субъекты, получившие в пользование определённый земельный участок на определённый временной отрезок или на бессрочной основе, приобретают вместе с тем право использовать её согласно целевого назначения. Это означает, что площадь, отведённая для осуществления сельскохозяйственных работ, может быть использована исключительно для возделывания на нём сельскохозяйственных культур и подобных целей.
При этом закон допускает ограничение прав землепользователей. Различные виды ограничений могут возникнуть как результат принятых договорных обязательств, а также по итогу разбирательства в судебном порядке.
Выделяют следующие виды отягощений, устанавливаемых на объекты недвижимости:
- Аренда. Земельный надел находится во владении арендатора на основании договора, определяющего длительность ограничения равную сроку действия такого договора.
- Ипотека. Объект является залоговым обеспечением денежного займа, которое получено собственником, т.е. любые операции с ним возможны лишь с согласия кредитора. Отягощение снимается после выполнения всех ипотечных обязательств.
- Сервитут, публичный или частный. Согласно судебному решению третьи лица имеют право пользоваться данным участком (например, осуществлять перемещение по его территории). Снимается данное ограничение также в результате судебного разбирательства.
- Концессия. Земельная площадь передана для использования без приобретения права собственности. Такое возможно в случае оформления участка в пользование под ведение строительных работ.
- Арест. В случае возникновения имущественных или финансовых споров на объект налагается данный вид отягощения, категорически препятствующий передачи права собственности кому бы то ни было (исключение составляет переход прав в результате наследственной трансмиссии). Правом снимать обременение данного вида обладают судебные учреждения либо ФССП.
- Запрет на отчуждение. Отягощение связано с тем, что участок находится в долевом владении и распорядиться им можно только с официального согласия всех совладельцев.
- Право требования. Данное отягощение может иметь место, когда несколько землепользователей имеют претензии на земельную площадь (например, в случае желания участников долевого строительства приобрести права на спорную землю). Раздел опять же может быть осуществлён только судом.
Помимо перечисленных видов ограничений запреты могут быть наложены в связи с наличием специального статуса у зданий и сооружений, находящихся на данном участке. Так, расположение на земле культурных и исторических памятников влечёт за собой автоматический запрет.
Поэтому перед покупкой земли лучше произвести проверку действующих в отношении неё ограничений.
Как получить информацию об обременении
Знать об имеющихся ограничениях и запретах на пользование земельным объектом необходимо, так как они препятствуют свободному распоряжению данной собственностью со стороны владельца.
Обременение оказывает влияние на следующие аспекты права собственности:
- возможность продажи или сдачи в аренду земельной площади;
- возможность эксплуатации участка в соответствии с закреплённым целевым назначением;
- необходимость сохранения действующего режима отягощения вплоть до тех пор, пока не прекратится срок действия или судебное учреждение не примет решение в отношении данного факта.
Обременение начинает действовать с момента официальной регистрации в органах кадастрового учёта соответствующей фактической информации.
Узнать обременения земельного участка, зафиксированные в ЕГРН, может любой гражданин или юридическое лицо. Субъекту достаточно обратиться в местную службу кадастра или территориальный МФЦ, чтобы получить интересующие данные. Также об имеющихся отягощениях можно узнать онлайн, зайдя на официальный сайт госуслуг.
Подавая запрос, следует указать учётный номер земельной территории или точный адрес её расположения. Воспользовавшись обращением через интернет, можно найти информацию об участке по графической карте РФ.
Такой способ узнать данные, доступный любому заинтересованному лицу, позволяет проверить наличие обременений и убедиться в юридической чистоте совершаемой сделки до её заключения.
Наличие отягощений, не влияющих на возможность распоряжения землёй, тем не менее снижает привлекательность территории для покупателей и неизбежно отражается на стоимости.
Ввиду того, что информационная база ЕГРН постоянно обновляется, выписку следует брать не ранее дня оформления передачи прав собственности. Это позволит уменьшить возможные риски.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Снятие обременения
Любой субъект, имеющий права владения земельным участком, заинтересован в том, чтобы записи о наличии отягощения в Росреестре были аннулированы.
Описанные выше виды ограничений и запретов можно снять путём совершения различных действий:
- добиться, чтобы правоустанавливающий акт, в связи с которым наложено ограничение, был отменён;
- разорвать договорные правоотношения, в соответствии с которыми возникло отягощение;
- дождаться истечения срока действия договорных правоотношений, в соответствии с которым было установлено отягощение;
- полностью исполнить принятые обязательств, в связи с которыми органы кадастрового учёта зарегистрировали обременение;
- получить на руки положительное решение о прекращении действия отягощения, вынесенное судом.
В ряде случаев для снятия обременения и изменения соответствующих кадастровых записей достаточно будет прекращения действия срочного договора, в связи с которым запрет был зарегистрирован.
В то же время, договор аренды или соглашение о частном сервитуте подлежат расторжению на основе взаимного согласия сторон. Для этого достаточно, чтобы субъекты свободно изъявили волю прекратить правоотношения на основе взаимного согласия или же суд принял решение о прекращении таких правоотношений по обращению одной из сторон.
Договор может быть расторгнут в принудительном порядке:
- при нарушении условий договора (например, несвоевременная оплата за использование спорной территории, учинение препятствий для пользования землёй и прочее);
- нарушение законодательных норм при принятии решений о наложении запрета, зафиксированных в соответствующих актах;
- устранение условий, из-за которых действие обременения сохранялось.
При возникновении описанных ситуаций землепользователю необходимо обратиться в органы судебного регулирования с просьбой снять обременение с земельного участка. После вынесения судом решения и получения соответствующего акта, записи Росреестра о наложенных на землю запретах аннулируются.
Собственник, полностью погасивший долговые обязательства (в том числе, по условиям договора ипотечного кредитования), обязан представить в управление Росреестра платежное поручение и выписку с банковского счёта, подтверждающие данный факт. Такого одностороннего обращения вполне достаточно для аннулирования соответствующих кадастровых записей.
Аресты, установленные решением суда или постановлением представителя Службы судебных приставов, могут быть сняты при соблюдении следующих условий:
- по иску, в связи с которым запрет был наложен, было вынесено положительное решение в пользу правообладателя;
- суду или ФССП предложен в качестве обеспечения другой объект, соответствующий по стоимости тому, с которого снимают ограничения;
- были допущены нарушения процессуального характера при его наложении (например, когда собственником участка фактически является другое лицо либо территория находится в долевой собственности у нескольких субъектов).
После того, как будут внесены изменения в кадастровые записи землепользователь восстанавливается в правах собственности и может в полной мере распоряжаться объектом в рамках целевого назначения.
