Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Эту статью уместно было бы назвать «Цена имеет значение». И с этим названием было бы сложно не согласиться. Для любого собственника большое значение имеют ценность и ликвидность его имущества. Если же вести разговор о таком объекте имущества, как земельный участок, то определение его адекватной стоимости приобретает особое значение для любого владельца: ведь от суммы оценки земельного участка напрямую зависят объём арендной платы и величина налоговой пошлины на владение землёй. Именно поэтому всем хозяевам земли следует учиться умению отстаивать свои интересы и настойчиво защищать свои права. А в случае завышенной и необъективной оценки, каждый собственник должен знать, что имеет законное право на оспаривание  кадастровой стоимости земельного участка и обязательно воспользоваться им.

Рассчитываем цену: зачем переплачивать?

Начиная с 2016, владельцы земли обязаны осуществлять выплату налоговой пошлины в строгом соответствии с её кадастровой ценой. Поэтому необходимо умение рассчитать эту стоимость, чтобы исключить какое-либо завышение в пользу государства. Если этого не сделать, то есть опасность понести существенные материальные затраты.

Разберёмся, каким же образом следует владельцу земли пересматривать результативность государственной оценки в том случае, когда он не готов с ней согласиться.

Существуют два вида оценки земельного участка:

1. Рыночная оценка.
2. Кадастровая оценка.

Рыночная оценка определяется на конкретный отрезок времени, а кадастровая – это оценка государственная. Обе эти оценки часто сходны по сумме.

Важно! Приказ Минэкономразвития № 358 говорит о том, что цена по кадастру никак не должна быть выше рыночной. Но, в реальности, этот приказ часто нарушается и приходится самостоятельно добиваться её снижения.

Кто определяет цену по кадастру?

Эту цену определяет Росреестр. Оценка происходит в следующем, строго установленном порядке:

• Выходит региональное постановление о требовании по изменению земли, относящейся к региональному ведению.
• Росреестр подготавливает перечень необходимых для оценки земельных участков. В перечне указаны все особенности этих участков, адрес их нахождения, наличие/отсутствие строений, метраж.
• Приглашается профессиональный оценщик. Он определяет удельные нюансы относительно любого вида использования.
• По итогам оценки регионы выпускают нормативные акты.
• Результат заносится в Росреестр.

Вычисляем цену по кадастру

Цена определяется по кадастровому номеру и отображается на карте. Она вычисляется, согласно особенностям каждого из наделов, с оглядкой на региональные рыночные цены.

Для вычисления, используется уравнение:

 Узнаём кадастровую цену

Получить информацию о цене на землю удобно, воспользовавшись сайтом, либо посетив местное отделение Росреестра. Ведь именно там регистрируются права владения на земельный  участок и осуществляется его внесение в кадастровую базу.

Получить информацию возможно двумя путями:

1. Сделав электронный запрос посредством сайта государственных услуг либо Росреестра.
2. Обратившись с заявлением, при личном присутствии, в МФЦ и Росреестр.

Когда гражданин обращается лично, ему выдают выписку ЕГРН с информацией о характеристике и праве на земельный объект. В этой выписке обозначается информация не только лишь о земле и её владельце, но и указывается чёткая цифра кадастровой цены.

«Могущественная» кадастровая оценка земли

Оценка по кадастру даёт возможность определения истинного объёма налоговой пошлины, позволяет сделать расчёт этой пошлины и высчитать наследственный налог.

Помимо этого, кадастровая оценка влияет на сумму либо кредита, либо платежей, которые связаны с коммерческой реализацией или дарением земли; на цифру арендной суммы за использование этой земли.

Важно! Надо понимать, соотношение кадастровой и рыночной цен. Вся расчётная база исходит из кадастровой суммы. Поэтому, различие бывает существенным, и оно напрямую влияет на цифру налогового бремени, зависящую от кадастровой стоимости.

Кадастровая оценка: когда сроки поджимают!

Переоценить сумму земельного участка закон позволяет не чаще, чем раз в три года. Хотя, есть  максимальный период, равный одному разу в пятилетку.

Совершенно иные временные рамки установлены законом для Москвы, Петербурга и Севастополя: осуществить переоценку земли здесь позволяется не чаще, чем один раз за два года.

При этом необходимо знать, что региональная власть имеет право производить переоценку гораздо более часто, нежели один раз в пятилетку.

Самой популярными причинами для такой переоценки, могут служить:

• Перемена в метраже объекта, происшедшая из-за разделения его, либо объединения и др.
• Процесс межевания.
• Перемена в категории пользования земельным участком.
• Ввод в использование достроенного объекта недвижимости.
• Развитие местечковой социальной среды: если проведена удобная трасса, открыт торговый центр и др.
• Переменились современные цифры рыночных показателей.

Из всего вышеперечисленного несложно сделать вывод, что даже незначительная перемена в рыночных показателях может быть веской причиной для местных руководителей, чтобы произвести очередную, внеплановую переоценку земельного участка. И, как следствие, владельцы земли получат платёжные извещения с существенно увеличенной цифрой налоговой пошлины.

Имейте в виду! Владельцы тоже имеют право осуществлять переоценку земельного участка неограниченное число раз, но  в том случае, если произошли существенные перемены в его характеристике. Собственник имеет право, по своему желанию и необходимости, информировать об этом Росреестр.

«Рецепт» по оспариванию кадастровой цены.

С целью уменьшения кадастровой суммы земельного надела, можно пойти двумя путями:

1. Подать заявление на имя главы комиссии, действующей на базе Росреестра.
2. Подать исковое заявление, с целью подтверждения своих и обжалованию решений, принятых прошлой инстанцией.

Имейте в виду! Владелец имеет право лично выбирать, куда именно ему обращаться с целью защиты своих интересов. Он не должен непременно обращаться лишь в специальную комиссию. Можно сразу же подать претензию в суд. Но обязательный досудебный порядок работает исключительно для компаний, имеющих статус юридических лиц.

«Спорная» комиссия

На базе Росреестра, во всех регионах РФ, созданы комиссии. Они принимают решения по факту жалобы при категорическом несогласии собственников с установленной кадастровой ценой на их землю. Эти комиссии работают в рамках упрощённой системы принятия решений, в сравнении с классическим судебным заседанием.

Следует подавать запрос вместе с документальным подтверждением, а затем набраться терпения и ожидать решения комиссии в течение тридцати дней. За это не берут государственную пошлину.

Важно! В том случае, когда вынесенное решение комиссии абсолютно не устраивает обратившегося собственника земли, он имеет законное право обжаловать его в суде.

Какие бумаги просит комиссия

Когда заявитель предъявляет запрос на внесение изменений в реестр, ему необходимо доказывать тот факт, что имеются вполне законные основания для проведения такого пересчёта.

Комиссия требует следующие бумаги:

• заполненное грамотно заявление;
• справку из кадастра;
• документы, свидетельствующие о наличии права владения землёй (соглашение купли/продажи, дарственная);
• подтверждение о праве обладания участком (в случае наличия такого подтверждения);
• задокументированный результат работы независимой экспертизы, который подтверждает факт завышенной цены по кадастру;
• экспертное заключение относительно рыночной стоимости;
• факт документального подтверждения технических либо кадастровых неточностей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Заявления требуют времени

По закону для проверки требуется тридцать рабочих дней. Они начинают свой отсчёт с момента подачи в комиссию необходимых бумаг и заявления.

Члены комиссии через неделю сообщают своё решение  не только собственнику, но и в органы муниципалитета.

Комиссия имеет право на принятие решения, лишь при реальном присутствии при рассмотрении заявления более 50% членов своего состава.

Результат после рассмотрения

Комиссия имеет право на отклонение заявления в случае, если информация признаётся полностью соответствующей реальности. Во всех иных случаях, происходит пересмотр данных по земельному участку, ранее внесённых в базу реестра.

Важная информация! Также у собственника имеется возможность оспорить установленную цену в суде в том случае, если его заявление комиссия отклонит. При этом темой судебного заседания будет именно оценка земли по кадастру, а вовсе не качество деятельности комиссии.

Идём в суд: оспариваем кадастровую цену

Областной суд – это первая инстанция по обжалованию кадастровой стоимости. Такое обращение — обычная судебная практика, где в роли ответчика выступает местный орган Росреестра вместе с председателем комиссии, основанной при нём.

Необходимо, чтобы заявитель лично выявил и сумел доказать ошибочность произведённых вычислений. Ведь понизить цену возможно лишь в случае документального доказательства несправедливой оценки.

Важная информация! Установлен определённый временной интервал, когда возможно оспорить кадастровую цену: это пять лет с того момента, как изменена запись в реестре. Когда прошлая цена была пересмотрена до обращения, тогда её нельзя оспорить. Время рассмотрения – 60 дней с регистрации иска. Если ситуация окажется непростой, то судебное рассмотрение продлят ещё на 30 дней.

Суд требует тот же список бумаг, что и комиссия, плюс четыре дополнительных:

• информационная памятка о передаче заявления комиссии;
• оплаченная пошлина;
• нотариальная доверенность на представителя истца (в случае его отсутствия);
• в случае с юридическим лицом: информация, подтверждающая соблюдение досудебного порядка.

В случае удовлетворения иска, в текст резолюции судебного определения заносится новая сумма кадастровой оценки. Она обязательна для переноса в базу реестра.

А в случае отрицательного решения суда, его можно оспорить, подав  апелляцию далее, в Верховный суд. Сделать это необходимо строго в течение тридцати дней.

Граждане и организации имеют абсолютно одинаковые возможности для того, чтобы снизить кадастровую цену своей земли. Главное – это знать реальные показатели стоимости и осуществить подачу заявления с требованием внести их в официальную базу.

Резюме

Помните, что из суммы кадастровой оценки складывается объём всех будущих материальных затрат собственника, а именно: объём ежегодной налоговой пошлины, цена при продаже/аренде земли и т.д. Поэтому необходимо строго контролировать и знать объективный уровень такой оценки, чтобы стремиться к нему.

Не забывайте, что переоценить кадастровую стоимость земли закон позволяет не чаще, чем раз в три года. Хотя есть  максимальный период, равный одному разу в пятилетку.

При этом сама региональная власть имеет право производить переоценку гораздо чаще, нежели раз в пять лет.

На базе Росреестра, во всех регионах РФ, созданы специальные комиссии, которые обязаны рассматривать жалобы собственников на завышенную кадастровую стоимость их участков. Для обращения в комиссию необходимо собрать нужные бумаги.

Собственники имеют право оспорить решение комиссии в зале суда, предъявив, практически, те же документы, что требовались для комиссии. Первой ступенью для такого обращения является Областной суд. Ответчиком на суде выступают Росреестр и председатель оценочной комиссии при нём.

Эта статья рассказывает, прежде всего, о том, что в наше непростое время человеку необходимо знать свои права и свои возможности, чтобы уметь грамотно их защищать. Особенно если это касается цепочки сложный отношений собственник – собственность – государство.