Считается, что предварительный договор купли продажи земельного участка призван урегулировать правоотношения путем реализации интересов обеих сторон соглашения и предотвратить ситуации отказа от исполнения обязательства. В теории это очень удобно и правильно, поскольку к приобретению любой недвижимости всегда необходимо подходить с подготовкой. Однако на практике данный институт имеет спорное значение, так как теория расходится с судебной практикой.
Подобные соглашения призваны защитить права покупателя, не нарушая при этом интересы продавца. Но для того, чтобы договор имел желаемые юридические последствия, он должен быть составлен в строгом соответствии закону.
Предварительный договор купли-продажи земельного участка: нюансы и особенности
В статье 429 Гражданского кодекса РФ указано, что рассматриваемый договор относится к отдельной категории, в связи с чем обладает определенными особенностями:
- главная цель заключается в обеспечении исполнения будущего соглашения, которое не может быть заключено в данный момент. Для покупателя это гарантия, что участок не будет продан другому лицу, при этом права собственника в остальном никак не ограничиваются;
- обстоятельства заключения соглашения могут быть любыми, не противоречащими закону:
- форма всегда аналогична той, что обязательна для основного, несоблюдение этого требования влечет признание его ничтожным;
- условия, порядок и иные обстоятельства должны быть конкретизированы во избежание неверного толкования в дальнейшем;
- при отсутствии в тексте указания на рамки заключения главного соглашения, оно должно быть достигнуто в течение года.
В зависимости от вида приобретаемого объекта, заключаемый договор будет иметь те или иные существенные условия.
Стоит учитывать, что заключаемое предварительное соглашение не может противоречить основному, а также требованиям, устанавливаемым нормами ГК РФ.
Особенности договора продажи недвижимости
Правовые нормы, регулирующие отношения, связанные с продажей земли закреплены в следующих закона и иных НПА: ГК РФ, ЗК РФ, ПП Верховного Суда РФ № 10, 25. Продавать земельный участок необходимо с обязательным соблюдением всех установленных требований, поскольку при их несоблюдении зарегистрировать недвижимость на нового собственника будет невозможно.
В статье 550 ГК РФ указано, что сделка оформляется в виде единого общего документа с подписями обеих сторон и после оформляется в органе государственной власти.
Несоблюдение формы является основанием для признания соглашения недействительным.
Сделки по отчуждению любого недвижимого имущества подлежат регистрации в уполномоченном органе государственной власти.
Основной договор, равно как и предварительный должен отвечать обязательным требованиям ГК РФ и содержать в себе следующую информацию:
- сведения, по которым можно будет точно определить объект недвижимости, подлежащий отчуждению;
- информацию о цене.
Иных требований законом не устанавливается, в связи с чем указание на них остается правом сторон.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Предварительный договор как способ обеспечения обязательств
Толкование гражданского законодательства в рассматриваемом вопросе создает большое количество вопросов, из-за чего отсутствует единая судебная практика.
Для начала необходимо рассмотреть два схожих термина, использующихся в ГК РФ: аванс и задаток.
Аванс – это средства, который передаются до момента выполнения условия соглашения Аванс не признается способом обеспечения обязательств, поэтому может быть возвращен без каких-либо санкций.
Задаток – это платеж, который один участник передает другому в счет исполнения дальнейшего обязательства. Задаток должен быть оформлен в письменной форме, а в случае несоблюдения одной из сторон условий соглашения, она лишается права требовать его назад.
Если исходить из Постановления Президиума ВАС № 13331, то предварительный договор не порождает обязанностей на передачу имущества в дальнейшем у собственника. Такие обязанности возникают после подписания сторонами основного соглашения.
Согласно положениям ГК РФ, задаток может обеспечивать денежное обязательство, однако по предварительному соглашению оно не возникает. Таким образом, использование задатка в таком случае не имеет смысла.
Однако это не означает, что на практике такой способ применять нельзя. Обычно информация о платежах вносится в бланк предварительного договора купли-продажи земли и призвана показать намерение стороны на исполнение основного обязательства в дальнейшем. Подобные платежи необходимо расценивать как средства в счет цены основного соглашения, заключаемого в будущем.
Правила составления предварительного договора
В составленном документе необходимо как можно более подробно указать на все важные обстоятельства. Примерная форма бланка должна содержать в себе следующую информацию:
- место и дату составления договора;
- стороны соглашения, информацию о них;
- объект заключаемого соглашения – конкретный земельный участок. Важно, чтобы его можно было легко идентифицировать;
- условия заключаемого соглашения, стоимость участка земли;
- сведения о правоустанавливающем документе на земельный участок;
- срок, до истечения которого участники договариваются заключить основное соглашение. Если он был нарушен, договор теряет свою юридическую силу.
Необходимо учитывать, что приведенная информация является общей и обязательной, без которой заключение соглашения невозможно. В настоящий договор по усмотрению сторон может включаться любая другая информация, не противоречащая закону. Например, о порядке одностороннего расторжения, об ответственности сторон за нарушение установленных положений.
Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка можно по этой ссылке
