Земля, на которой мы проживаем, ведем хозяйство, гуляем, в широком смысле, принадлежит всем в одинаковой степени. Имея участок, человек должен понимать, что иногда владение им препятствует реализации естественных прав соседей. Например, порой проход или проезд к своей территории осуществляется лишь через чужой земельный участок. Также в некоторых случаях отсутствует возможность провести инженерные коммуникации напрямую, не затрагивая соседей. Поэтому и появляется термин «сервитут на земельный участок». Он подразумевает собой передачу другому лицу некоторой части прав на землю.
Данное понятие появилось еще во время Римской Империи и в переводе с латыни обозначает «вещь в рабстве». На данный момент применить понятие «сервитут» можно во многих правовых сферах, однако наибольшее распространение оно получило в земельных отношениях.
Основные сведения
Итак, человек, для выгоды которого вводится сервитут, получает право пользоваться некоторыми благами расположенного рядом земельного участка. Однако происходить это может лишь в объеме, удовлетворяющем его хозяйственные потребности. Необходимо, однако, понимать, что данный процесс считается достаточно сложным с юридической точки зрения.
С требованием о сервитуте может обратиться непосредственно собственник участка, а также иные категории лиц, которые обладают землей на основе постоянного пользования, не ограниченного никаким сроком, или на праве пожизненного наследуемого владения.
Если же речь идет о человеке, который просто является арендатором имущества, то он, разумеется, не может претендовать на установление сервитута. Впрочем, такие физические лица вправе предъявить требования, чтобы соседи не препятствовали в проходе, например, на целевой земельный участок.
Отметим, что для обеспечения хозяйственных нужд владельцы соседних участков вправе не устанавливать сервитут, а обратиться к другим видам договорных отношений. Например, заключить письменное соглашение по оказанию услуг по проходу, проезду и пр.
Однако именно сервитут по сути дает больше гарантий правового характера для лица, в пользу которого он создается. В чем выражаются такие гарантии? Прежде всего, в том, что если участок будет каким-либо образом отчужден в пользу другого лица, сервитут остается.
То есть продажа, наследование, иные варианты смены собственника земли не прекращают право на сервитут.
Стоит также знать, что плата за сервитут определяется достаточно четко, в порядке, предусмотренном нормативными актами и судебной практикой. Если же заключить обычное соглашение, то ничто не мешает собственнику соседнего участка искусственно завысить размер платежа.
Классификация
В соответствии со ст.23 Земельного Кодекса РФ сервитут делится на два типа: публичный и частный. Главная разница между ними заключается в способе установления, а также в интересах чьих лиц это происходит.
Сначала рассмотрим: что это такое — публичный сервитут? Для его установления необходимо соответствие определенному перечню оснований. А самая важная характеристика такого ограничения – обеспечение удовлетворения публичных нужд.
Таким образом, установить публичный сервитут может лишь государственный орган или орган МСУ.
В данной ситуации, собственник обременяемого недвижимого имущества вправе будет получить плату за сервитут, только если докажет, что он реально мешает ему пользоваться землей.
Когда подобное ограничение не просто мешает владельцу, но и приводит к полной невозможности использования участка по назначению, предлагается иной вариант.
Собственник вправе требовать выкупа земли у него соответствующими органами с возмещением убытков. Кроме того, ему может быть предоставлен новый, равноценный предыдущему участок.
Итак, каковы же основания установления публичного сервитута? Речь может идти о ловле рыбы или охоте на участке, проведении исследований, выпасе животных, обеспечении прохода или проезда. В общем, они должны быть связаны с общественными нуждами.
Для примера обратим внимание на судебную практику, согласно которой 5 лет назад в Алтайском крае юридическое лицо получило в пользование земельный участок, на который распространялся публичный сервитут. Однако в результате деятельности организации права на доступ граждан к водоему, расположенному рядом, были ограничены. А точнее: был построен контрольно-пропускной пункт с забором, который не позволял людям пройти к реке. После обращения заинтересованных лиц за защитой прав суд постановил, что действия арендаторов являются незаконными, сервитут же остается действующим. Поэтому юридическому лицу придется убрать КПП и забор, а также перестать препятствовать реализации прав гражданами.
Что касается частного сервитута, то им владеет, как видно из названия, физическое лицо. А вопросы, с ним связанные, регулируются положениями гражданского законодательства. Он устанавливается двумя способами: по соглашению или в судебном порядке.
Основаниями в данной ситуации являются любые хозяйственные нужды, для реализации которых необходим доступ на соседний земельный участок.
Процесс установления
Обратим внимание на то, что следует учитывать лицу, планирующему установить сервитут.
Цели
Нужно понимать, что просто так, без обоснования хозяйственных нужд ограничить чужие права пользования земельным участком не удастся. Для этого должна иметься значительная и весомая причина. Итак, зачем же нужен сервитут?
- чтобы обеспечить проход (или проезд) на свой участок через соседний;
- с целью провести электроэнергию, воду, газ или иные коммуникации;
- для иных обоснованных нужд, удовлетворение которых без сервитута невозможно.
Следует отметить, что ограничение накладывается лишь в тех случаях, когда право собственника недвижимости может быть реализовано только таким образом и других вариантов нет. Кроме того, сервитут не должен создавать значимых неудобств для хозяина участка.
Порядок действий
Рассмотрим порядок оформления сервитута. Обычно человек, который претендует на часть прав на соседний участок, должен предложить собственнику указанного объекта заключить особое соглашение.
Образец соглашения можно скачать здесь
В тексте договора собственник – владелец обременяемой земельной территории – берет на себя обязанность предоставлять ее под определенные заранее нужды просителя (владельца соседнего участка). Кроме того, важными условиями являются:
- права и обязанности сторон;
- плата за сервитут;
- сфера его распространения.
Сервитут считается установленным, когда сделка получила законную юридическую силу, то есть прошла регистрацию в ЕГРН.
Случаются ситуации, когда собственник соседнего участка не хочет подписывать соглашение, либо же стороны имеют иные разногласия, как быть тогда?
Единственным удобным вариантом является обращение в судебные органы. Тогда, если решение будет положительным, все равно нужно будет подождать регистрации в ЕГРН, после чего сервитут будет установлен.
Судебный процесс
Если между собственниками соседних участков имеется спор по поводу подписания соглашения об установлении сервитута, то дело будет рассматриваться судом.
В процессе разбирательства истец должен будет доказать, что иными способами, кроме как путем ограничения чужих прав пользования землей, его нужды реализованы быть не могут. Для этого придется предоставить какие-либо бумаги или свидетельские показания. Список документов напрямую зависит от ситуации. Обычно в него входят:
- квитанция об оплате госпошлины;
- заявления лиц, принимающих участие в процессе;
- копии и оригиналы доказывающих обстоятельства документов;
- подтверждение досудебного урегулирования (переписка между сторонами);
- расчет ежемесячного платежа.
Однако, нужно понимать, что суд уполномочен самостоятельно и по своему усмотрению определить все условия сервитута. Например, если спор состоит в организации прохода или проезда, то судебный орган может уточнить маршрут, который является наименее обременительным для владельца (а не только соответствующий интересам истца).
Если же разногласия касаются оплаты, то в большинстве случаев назначается экспертиза, поскольку потребуется определить соразмерную величину стоимости.
Из-за сложностей, связанных с организацией судебного разбирательства, а также его длительности в интересах правообладателей соседних участков самостоятельно разрешить все споры и разногласия и заключить договор.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Платежи
Поскольку сделка о размещении сервитута относится к категории возмездных, за установление обременения одна сторона будет платить другой определенную денежную сумму.
Важно понимать, что стоимость сервитута должна соотноситься с материальной выгодой, которая теоретически могла быть, если бы участок предоставили в пользование третьим лицам (по сути для того же проезда или прохода).
Кроме того, на размер платы влияет характер использования земли лицом, в чьих интересах установлено ограничение, а также его интенсивность.
Разумеется, в состав ежемесячного платежа входят расходы, которые понес собственник обремененного участка, чтобы обеспечить реализацию права другой стороной сделки. Речь идет о поддержании дорожного покрытия в нормальном состоянии для проезда автомобильного средства, либо же обеспечение пропускного режима, а также другие подобные мероприятия.
Причины для прекращения
Обычно сервитут устанавливается на неограниченный период времени, однако иногда стороны договариваются об ограничениях на определенный срок. В указанной ситуации право пользования расположенным рядом участком закончится, когда срок подойдет к концу.
Какие еще есть причины для прекращения ограничения? Среди них:
- взаимное согласие сторон;
- отсутствие дальнейшей необходимости в участке;
- отсутствие возможности пользоваться землей ее законным собственником.
Подведем итоги
Итак, сервитут – это возмездная сделка, заключающаяся в переуступке части прав на участок другому человеку (обычно соседу), если у него имеются определенные нужды, которые невозможно удовлетворить без доступа на указанную территорию. Основание, являющееся причиной оформления сервитута, четко прописывается в договоре. Речь может идти о проезде через соседнюю территорию, проходе, а также проведении коммуникаций.
Следует понимать, что сервитут не подразумевает полноправного владения и распоряжения соседним участком. Так, ни строить на нем, ни закладывать в банк, ни, тем более, сдавать в аренду – категорически нельзя. То есть объем полномочий определяется в письменном соглашении.
