Земли делятся на категории, каждая из них имеет вид разрешенного использования (далее, по тексту ВРИ). Индивидуальное жилищное строительство – это ВРИ с категорией «земли населенных пунктов». Участок под ИЖС должен отвечать требованиям законодательства. В частности, законом установлена величина размеров участка – минимум и максимум по площади. Кроме того, планируя возведение жилого дома, нужно соблюдать правила застройки.
Размер участка под ИЖС: какой минимум
Любое имущество, за исключением изъятых из оборота вещей, можно приобрести. Земельные наделы не являются исключением из правила. Если гражданин решил купить надел, государство может ему его продать, но с соблюдением со стороны покупателя нормативных правил застройки земли.
Отдельная категория граждан может рассчитывать на государственную помощь. Она выражается в безвозмездной передаче им земли. Но здесь существует определенный нюанс. Государство передает надел, но установив при этом ограничения, связанные с допустимой площадью участка.
Нормативные положения, связанные с габаритами передаваемого участка, установлены законами:
- 9 ст. ЗК РФ;
- 30 ст. (ч.6) Градостроительного Кодекса РФ;
- правовыми актами региональных органов власти.
Размеры предоставляемых гражданам участков разные. При назначении площади, принимаются во внимание следующие факторы:
- возможность безвозмездного предоставления земельного надела льготникам;
- обще число граждан, которые планируют проживать в доме;
- востребованность земельного участка и его спрос среди потребителей;
- количество населения;
- целевое назначение;
- регион и его экономическое развитие.
Минимальный показатель в каждом из регионов свой, но органы власти не могут входить в противоречие с федеральным законодательством.
По общему правилу, минимальный размер земельных участков под ИЖС – три сотки, хотя в отдельных местностях этот показатель более высокий.
Нормы площади в крупных российских областях и городах (в сотках) по минимальному показателю:
Московская область – 4;
Ленинградская область – 3;
Новосибирск – 6;
Краснодар – 4;
Екатеринбург – 4.
Разрешенный максимум
Максимально допустимый размер также определяется на федеральном уровне, но региональные власти могут корректировать этот показатель. При определении цифры учитываются факторы:
- количество земельных участков на территории конкретного региона;
- спрос на наделы;
- порядок их заселения;
- развитие по региону.
Факторы не должны входить в противоречие с правилами застройки. Предельные размеры по регионам разные (в сотках):
Пригороды Москвы – 30;
Пригороды Петербурга – 15;
Новосибирск – 10;
Краснодарский край – 10;
Екатеринбург – 25.
Максимальный размер участка земли, как и минимальный – это ограничения, связанные с тем, что в процессе строительства дома следует учитывать требования целого списка законов и правил:
- ЗК РФ;
- Градостроительный Кодекс;
- N123-ФЗ;
- Правила застройки каждого конкретного региона (ст. 32 ГРК);
- СНиПы.
Максимальный размер участка земли отличается в каждом конкретном субъекте РФ.
Несоблюдение показателей (как минимальных, так максимальных) приведет к негативным последствиям, и регистрация земельного надела в Росреестре будет невозможной.
Для исключения ошибки в площади, покупатель или приобретатель надела на безвозмездной основе обязаны ознакомиться с основными характеристиками надела. В частности, знать ВРИ, категорию земель, ответственность за ненадлежащее ее использование.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Отдельные нюансы строительства
Правила застройки участка под ИЖС – основное, о чем должен знать будущий владелец дома. В основном, они сводятся к триаде требований:
- дистанция между постройками жилого назначения на участках земли, признанными пограничными;
- дистанция от дома до ограждения земельного участка;
- расстояние от дома до улицы.
Все сведения о нормативах содержатся в следующих документах: СНиП 2.07.01-89 – для городских и сельских поселений, СНиП 30-02-97 – для садоводческих (дачных) объединений.
Если человек получил от местных органов власти участок, то при возведении жилого дома он обязан учесть много нюансов:
- Дом не может занимать более 30% общей площади земельного надела. Это означает, что при минимальном размере земли дом не может быть больше 90 кв.м. Таким образом, чем больше участок, тем просторнее жилище.
- Если участок не более 12 соток, на нем можно построить только одно жилое строение. Требование не относится к постройкам хозяйственного назначения.
- Соблюдаем «красную линию». Она означает, что дом не может находиться близко от улицы (не мене 5 м) и 3 метров от проезда (бокового).
- Соблюдаем положения СНиП 30-02-97, которые касаются расстояний:
- между домами жилого назначения, расположенными на соседних участках, должно быть минимум от 6 до 15 метров в зависимости от материала конструкций строения;
- от возводимого строения до участков соседей – не менее 3 метров;
- от строений хозяйственного назначения до границ участка – не менее 1 метра.
ВАЖНО: только при соблюдении этих требований проблем с возведением дома на участке земли и последующей его регистрацией в Росреестре не возникнет.
Документы
Кроме правил строительства, необходимо четко знать, какие разрешительные документы необходимы на возведение дома.
Некоторые застройщики начинают возводить фундамент, дом без разрешительной на это документации. В результате приобретают массу проблем.
Чтобы их избежать, необходимо написать заявление. Его отнести в Управление по архитектуре. Эта инстанция выдает разрешение на строительство дома. К заявлению прилагается список документов.
Если застройщик по правилам оформил участок, и он находится в его собственности, то комплект документов следующий:
- ходатайство от застройщика, поданное на имя главы района;
- постановление, изданное госадминистрацией о разрешении на строительство;
- правоустанавливающие документы на землю;
- ситуационные планы участка и строения, отображающие его размещение вкупе с НП, а также инженерными сетями (энерго, тепло, водо и газоснабжение, канализация);
- генеральный план земельного надела;
- проект строения;
- документы на подключение коммуникаций;
- договор купли-продажи участка;
- планы этажей;
- топографический план участка;
- акт границ надела;
- регистрация объекта в Главгосархстройнадзоре.
Несмотря на то, что перечень более, чем объемный, отдельно подается проект подвала, этажей, система кровли, перекрытий, фундамента. Прилагаются строительные документы, включая смету.
Только после внимательного изучения всех бумаг, государственный орган принимает решение о том, что гражданину будет выдано разрешение на строительство.
Только с этого момента на участке под индивидуально жилищное строительство можно возводить жилой дом.
