Заключение договора об оказании услуг с управляющей компанией – самый распространенный способ управления многоквартирным домом. На основании договора УК должна проводить определенные работы, но на практике часто встречаются недобросовестные организации, которые не выполняют свои обязательства должным образом.
Для того, чтобы контролировать качество оказываемых услуг, жильцы должны знать обязанности управляющей компании. В случае выявления нарушений можно требовать снижения размера ежемесячной платы, либо полностью расторгнуть договор с выплатой компенсации.
Что такое управляющая компания
УК – это коммерческая организация, которая согласно положениям ЖК РФ, может заниматься управлением МКД. В перечень предоставляемых услуг входит содержание многоквартирных домов, обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния, благоустройство территории и улучшение качества жизни всех жильцов.
Решение о выборе УК принимается добровольно на общем собрании собственников квартир дома. Жильцы свободны вправе выбора и могут расторгать и заключать договоры неограниченное количество раз (при отсутствии нарушений положений договора).
Если товарищество собственников жилья является внутренней формой управления, когда все обязанности ложатся на самих жильцов, то УК – это внешняя сторонняя организация, которая оказывает услуги за определенную плату.
На сегодняшний день управление домом с помощью УК наиболее распространено по причине сложности организации нормальной работы ТСЖ. Для обеспечения продуктивности ТСЖ важно личное участие каждого жильца, что практически нереально в крупных многоквартирных домах.
Принято разграничивать УК на 3 основных вида, в зависимости от которого меняется сфера ответственности:
- управляющая – самостоятельно обеспечивает содержание общего имущества в надлежащем состоянии и руководит домом по иным вопросам. Такая организация не предоставляет коммунальные услуги, а выступает только в качестве посредника. Для этого заключаются дополнительные договора с более крупными подрядчиками;
- смешанная – крупная организация, способная самостоятельно выполнять все обязанности, возложенные законом. Такие компании не только обеспечивают содержание дома и имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, но и предоставляют услуги коммунального характера;
- эксплуатационные – встречаются редко по сравнению с другими видами. Данная организация напрямую заключает договор с ТСЖ, либо с собственниками квартир. Среди предоставляемых услуг только обеспечение надлежащего технического и санитарного состояния общего имущества МКД.
Полномочия и обязанности УК по содержанию дома установлены целым перечнем нормативных правовых актов. К самым значительным следует относить ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, Постановление Госстроя № 170. Законом предусмотрена возможность дополнительной регламентации на местном уровне, путем издания нормативных актов органами муниципальной власти.
Обязанности управляющей компании по содержанию МКД
Перечень услуг, которые должны предоставляться на основании заключенного договора установлен различными НПА. Все возможные услуги можно разделить на 2 большие категории: управленческие и связанные с нормальной эксплуатацией дома и общего имущества.
Управление многоквартирным домом заключается в следующем:
- проведение регулярных сборов собственников жилых помещений для предоставления отчетов о проделанной работе;
- хранение всей необходимой документации на дом и общее имущество;
- учет своевременной оплаты за предоставляемые услуги;
- своевременное предоставление важной информации;
- оказание информационных услуг по запросам жильцов.
Для нормальной эксплуатации жилого дома и иного общего имущества, УК должна:
- проводить 2 раза в год плановый осмотр всего имущества. При выявлении нарушений, информация вносится в специальный протокол;
- следить за соблюдением общих правил, а также действующих санитарных и пожарных требований, предотвращать возможные нарушения;
- проводить регулярные проверки на работоспособность всего оборудования перед началом нового сезона. Это особенно важно в начале и в конце отопительного сезона;
- осуществлять текущий необходимый ремонт, а также обеспечивать возможность нормального использования имущества;
- обеспечивать регулярную уборку помещений внутри дома, а также придомовой территории;
- организовать централизованный сбор и транспортировку отходов и мусора;
- облагораживание территории, возводить дополнительные объекты, необходимые для удовлетворения потребностей жильцов.
Обязанности управляющей компании ЖКХ, установленные ЖК РФ, не могут быть отменены или сокращены, однако допускается введение дополнительных требований путем принятия нормативных актов муниципальными органами.
Для того, чтобы узнать полный перечень обязанностей УК, необходимо изучить местное законодательство.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Ответственность за неисполнение установленных обязанностей
Вместе с установленными обязанностями УК, предусмотрена различная юридическая ответственность за их нарушение. Согласно ПП № 354, УК может быть привлечена к ответственности за неоказание, либо некачественное оказание услуг.
Поскольку в обязанности управляющей компании входит самостоятельное взаимодействие с другими организациями (подрядчиками) и различными контролирующими органами, она может нести ответственность и перед ними.
Формы ответственности для обеих сторон соглашения предусмотрены в договоре.
Независимо от этого, организация может быть привлечена к административной ответственности за совершенные правонарушения:
- невыполнение санитарных требований по эксплуатации жилого дома и общего имущества;
- нарушение требований по текущему ремонту и общему содержанию;
- нарушение порядка обеспечения жильцов услугами коммунального характера;
- неисполнение предписаний контролирующих органов;
- нарушение правил осуществления деятельности (например, за сбор лишних средств);
- нарушения при сборе и передаче обязательной технической документации.
За незаконное отключение жильцов от электросетей возможно привлечение должностных лиц к уголовной ответственности. На практике наиболее распространена гражданская ответственность, когда УК должны выплатить денежные средства в счет причиненных убытков.
Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, следует составить и направить письменную жалобу на имя руководителя организации. В случае игнорирования, либо отказа в решении проблемы нужно обратиться в контролирующие органы: жилищную инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру. На основании поданного заявления будет принято решение о возможности привлечения организации к административной или уголовной ответственности.
В случаях, предусмотренных ГК РФ, а также заключенным соглашением, возможно расторжение договора в одностороннем порядке. После этого жильцы вправе самостоятельно выбрать, что делать: создать свой жилищный кооператив, либо найти новую организацию.
