Законодательно предусмотрено, что жильцы вправе самостоятельно выбрать способ управления многоквартирным домом. Для содержания МКД и общего имущества в нормальном состоянии, а также для эффективного расходования общих денежных средств необходимо выбрать оптимальный способ управления. От этого во многом зависят условия, в которых предстоит проживать все жильцам данного дома.
Правовое регулирование
Жилищное законодательство регламентирует все возможные способы управления, а также общие требования, предъявляемые к такой деятельности. В ЖК РФ закреплены способы управления многоквартирным домом:
- самостоятельная деятельность собственников и других лиц по руководству общим имуществом. Данная форма разрешена, если количество квартир не превышает 30 штук;
- организация ТСЖ, либо другого кооператива (потребительского);
- привлечение УК, с которой заключается соглашение об оказании услуг.
В любом из приведенных вариантов руководство должно соблюдать требования, установленные статьями ЖК РФ:
- создание безопасных условий для проживания в МКД;
- содержание принадлежащего имущества в надлежащем состоянии;
- соблюдение прав граждан, обеспечение равных возможностей для всех жителей;
- выполнение законных требований по обеспечению безопасности и надежности МКД.
Организовать управление МКД должны сами жильцы, поэтому никто не может ограничить их в этом праве. По одобренному жильцами решению, изменение формы возможно в любое время (однако расторжение заключенного договора с УК в одностороннем порядке допускается только в установленных законом случаях).
Одновременно с этим, выбор формы – это обязанность, поскольку законом предусмотрены требования по содержанию имущества в надлежащем состоянии, соблюдать которые должны сами жильцы.
Разграничение способов управления многоквартирным домом
Все предусмотренные законом способы организации управления многоквартирным домом имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать в каждой конкретной ситуации.
Самостоятельное управление
Самостоятельное руководство жильцами встречается редко и свойственно только домам с небольшим количеством квартир и жителей. Вся организация происходит самостоятельно, без посредников, поэтому ответственность несут сами жильцы.
Для проведения каких-либо работ, либо оказания услуг заключаются индивидуальные договоры, возможна ситуация, когда все жильцы выступают в качестве одной стороны.
Некоторые работы могут проводиться самостоятельно: происходит общий сбор средств, которые используются для приобретения материалов. Любую деятельность жильцы контролируют самостоятельно, либо выбирают уполномоченное лицо.
В отношениях с третьими лицами жильцы действуют самостоятельно, от своего имени. Допускается наделение одного из собственников особыми правомочиями – возможностью выступать в правоотношениях от имени всех жителей дома. Для этого составляется письменная доверенность, которую одобрило более половины от всех собственников квартир.
Кооперативное управление
Организация любого кооператива (ТСЖ или иного специализированного) – это создание некоммерческого юридического лица. На собрании утверждается устав, составляется план по развитию на новый год. В каждом кооперативе есть свой исполнительный орган – правление, которое формируется из жителей на основании проведенного голосования.
Участие в ТСЖ происходит по желанию, но голосовать на общем собрании могут только члены ТСЖ. При этом одобренное решение становится обязательным для всех собственников, независимо от их факта членства.
В каждом доме разрешена организация только одного кооператива, но при этом один кооператив может управлять сразу несколькими МКД.
Жилищный кооператив – юридическое лицо, и согласно ст. 114 ЖК РФ он подлежит обязательной государственной регистрации по требованиям, установленным гражданским законодательством.
Обслуживание МКД кооперативом осуществляется самостоятельно, либо через подрядчиков, оказывающих услуги. Главное преимущество кооператива заключается в возможности ведения предпринимательской деятельности, полученные средства с которой могут быть использованы на развитие дома.
Права ТСЖ предусмотрены в ст. 137 ЖК РФ.
Управляющая компания
Самым распространенным способом управления МКД и общим имуществом является заключение договора об оказании услуг с управляющей компанией. В соглашении устанавливаются права и обязанности сторон, перечисляются конкретные услуги, которые обязуется предоставлять организация, а также регламентируются тарифы и цены для жильцов.
УК берет на себя большую часть обязанностей, поэтому жильцам остается только ежемесячно оплачивать ее услуги.
Законом предусмотрена возможность контроля за управляющей организацией. Для этого она составляет и публикует ежегодные отчеты, с которыми может ознакомиться каждый желающий.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Как выбрать способ управления многоквартирным домом
Выбор способа руководства домом происходит на организуемом собрании собственников, инициатором которого может стать любой житель, либо организованная инициативная группа.
Собрание имеет кворум, если в нем приняли участие жители, обладающие более половины от имеющихся голосов. Предложение считается одобренным, если в поддержку выступило более четверти от присутствующих лиц.
Принятое решение является обязательным для всех жителей, независимо от факта участия в голосовании. Также не имеет значение членство в ТСЖ, либо ином кооперативе.
Для законного принятия решения важно соблюдение установленного порядка организации собрания. Инициатор собрания должен оповестить надлежащим образом всех жильцов о планируемом проведении голосования.
Оповещение происходит путем направления почтового письма каждому собственнику помещения в МКД. Решением предыдущих собраний мог быть установлен иной способ для оповещения: личное вручение под роспись, либо размещение объявления в общедоступном для всех жителей месте.
В направляемом объявлении должна быть указана следующая информация:
- данные об инициаторе, либо о группе;
- порядок проведения (устанавливается по согласию самих собственников, чаще всего происходит путем голосования);
- дата, время и место для проведения;
- что будет выбираться, либо какое решение приниматься на проводимом собрании;
- порядок ознакомления с принятым решением.
При нарушении правил голосования, одобренное решение может быть отменено в судебном порядке. Правом обращения в суд обладают не только жильцы МКД, но и сотрудники жилищной инспекции, осуществляющие надзор по соблюдению законодательства в сфере ЖКХ.
Подать заявление можно в течение полугода с момента, когда собственнику стало известно о таком нарушении. Пропущенный срок может быть восстановлен судом при наличии уважительных причин.
В случае признания факта нарушения, принятое решение отменяется и теряет свою юридическую силу. После этого жильцы должны провести новое собрание для принятия законного решения.
